Когда миссия невыполнима: как продать ипотечную квартиру, если выплачивать кредит уже не под силу - «Ипотека»

Госдума разработала законопроект, согласно которому у россиян появится возможность самостоятельно реализовывать жилье, находящееся в собственности у банка. Если такая необходимость возникнет, то продать ипотечную квартиру можно будет по рыночной цене. Насколько эта инициатива поможет гражданам, оказавшимся в сложной жизненной ситуации, расскажет Новострой-М.

Суть инициативы и действия заемщика

При оформлении жилищного кредита квартира выступает в качестве залога. Когда заемщик берет ипотеку, то рассчитывает на свои силы исходя из текущей ситуации. Но за долгие 10-20 лет обстоятельства могут измениться, в том числе не в лучшую сторону.

До того, как данный законопроект был тщательно прописан, заложенное имущество продавали через аукцион или публичные торги, и нередко по заниженной цене. Эта услуга не была бесплатной. Должнику приходилось отдавать 3% от стоимости жилья организатору торгов, а иногда еще оплачивать работу оценщика и уплачивать дополнительный сбор в размере 7% от стоимости недвижимости.

Принятый в первом чтении Законопроект № 907072-7 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предполагает, что заемщик сможет сам продать квартиру по выгодной цене, если у него появятся непреодолимые финансовые сложности и он не сможет дальше обслуживать кредит.

Для этого нужно подать в банк заявление (лично или заказным письмом) – в любой момент, после того как возникнут основания для обращения взыскания на недвижимость.

Банк, в свою очередь, в течение 10 дней сообщит своему клиенту, какой является минимальная цена продажи залоговой квартиры. Она рассчитывается исходя из суммы основного долга и процентов на сумму займа на момент окончания срока самостоятельной реализации имущества, а также неустойки за просрочку платежей.

На продажу имущества заемщику отводится 6 месяцев. Если он не уложится в этот срок, то залогодержатель сможет обратить взыскание на недвижимость в судебном порядке. В случае успешной реализации квартиры в установленный срок заемщик полностью погашает свою задолженность перед банком и получает остаток средств на счет.

Самое главное, что следует уяснить: если дело уже находится в суде, то реализовать квартиру самостоятельно не получится. Она может быть продана только через публичные торги или аукцион.

Поэтому, как только заемщику становится понятно, что он столкнулся с непреодолимыми финансовыми трудностями, ему надо в максимально короткие сроки подать заявление, не доводя дело до дефолта, поясняет Юлия Судакова, руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель». Если возможности платить больше нет, то заемщик должен обратиться в банк и сообщить о своей ситуации, чтобы совместно с ним найти решение, не допуская большой просрочки по кредиту.

«Законопроект № 907072-7 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» назрел давно и несет положительную тенденцию к упрощению и ускорению реализации заложенной недвижимости силами самого заемщика»

Денис Артемов, партнер юридической фирмы Via lege

Облегчит ли жизнь простых граждан эта инициатива

По действующей практике квартиры обычно реализуются по цене, довольно существенно отличающейся от рыночной. И хотя сейчас в целом участников торгов стало больше, чем ранее, дисконт все равно составляет от 10 до 50 и более процентов от рыночной цены.

Облегчит ли жизнь заемщиков данная инициатива – зависит от конкретной ситуации и ликвидности объекта, считает адвокат коллегии «Правовая защита» Артем Сидоров, поскольку законопроект предусматривает установление минимальной цены продажи залогового объекта. Однако ипотечный кредит обычно выдается при условии внесения первоначального взноса, так что минимальная цена, скорее всего, не превысит рыночную стоимость квартиры, а будет меньше таковой.

Таким образом, у заемщика появляется шанс самостоятельно продать недвижимость, в том числе с привлечением профессиональных риелторов, размещением объявлений, а это повышает ее шансы на реализацию по хорошей цене.

В том, что закон поможет собственникам заложенных квартир продавать их более выгодно, чем на аукционе, не сомневается Василий Шарапов, ведущий юрисконсульт «Сити-XXI век». Организаторы торгов обычно не мотивированы к тому, чтобы учесть коммерческий интерес заемщика.

В результате после расчетов с банком-кредитором денег либо не остается, либо они не покрывают оплаченные банку проценты и иные платежи, связанные с обслуживанием ипотечного кредита. Самостоятельная реализация имущества призвана исправить эту ситуацию.

Для покупателей установление в законе четкой, сбалансированной и логичной процедуры самостоятельной продажи заемщиком заложенной квартиры повысит безопасность сделки.

«Пока идут торги, заемщик должен продолжать исполнять свои обязательства перед банком, но зачастую он не может этого делать. Соответственно, его долг постоянно растет. В связи с этим важна минимизация любых затрат, особенно для людей, оказавшихся в сложной финансовой ситуации»

Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»

С каким трудностями могут столкнуться заемщики, или чего не хватает законопроекту

Основная сложность заключается в том, что, если дело уже находится в суде, квартира числится в залоге у нескольких кредиторов или является предметом нескольких ипотек, то самостоятельно ее продать заемщику не удастся, сообщает юрист Юрий Крюков.

Когда спор между банком и заемщиком переходит в судебный формат, то последний может лишь ходатайствовать перед судом об отложении дела или, например, о заключении мирового соглашения с банком, поясняет Василий Шарапов.

Поэтому законопроект будет полезно дополнить регулированием правоотношений банка и заемщика на период судебного разбирательства. В этом случае понадобится внедрение адекватных процессуальных механизмов вплоть до расширения перечня оснований приостановления судебного производства на те полгода, в течение которых заемщик будет продавать заложенную квартиру.

Денис Артемов считает, что законодателю следует учесть следующие моменты при дальнейшем продвижении законопроекта:

1. Законопроект не касается новостроек. Логично было бы распространить его и на эту сферу экономической деятельности.

2. С момента получения заявления гражданина о самостоятельной реализации заложенного имущества обращение взыскания в судебном порядке не допускается. Данная норма закона может использоваться недобросовестными заемщиками для получения отсрочки на выселение – как минимум на 6 месяцев, в течение которых банк является абсолютно беспомощным.

В законопроекте отсутствует также ограничение количества «заявлений о самостоятельной реализации». Пройдет 6 месяцев, и гражданин снова подаст заявление о самостоятельной реализации. Согласно нынешнему тексту законопроекта банк не вправе отказать во введении новой процедуры. И так – до бесконечности.

3. Законодатель исключил распространение законопроекта на предпринимателей. Однако в предпринимательской деятельности широко практикуется использование ипотечных средств. При возникновении проблем с кредитными договорами обеим сторонам было бы выгодно использовать инструмент добровольной реализации недвижимости для погашения долга.

К тому же это могло бы открыть дополнительные возможности для инвестирования средств в строящиеся объекты. С одной стороны – предприниматель уверен, что в случае сложностей он сможет выйти из проекта с минимальными потерями. С другой – для тех, кто инвестирует в строящуюся недвижимость с целью дальнейшей перепродажи, исключается риск неполучения согласия от банка на реализацию помещений третьим лицам.

Для этого достаточно искусственно создать небольшой долг по кредитному договору и заявить о самостоятельной реализации недвижимости с целью погашения задолженности. Банк в дальнейшей сделке отказать не сможет. А разница между суммой требований залогодержателя и вырученными за нее денежными средствами составит чистую прибыль предпринимателя.

4. Не ясно, почему не допускается самостоятельная реализация имущества залогодателем, если оно заложено нескольким созалогодержателям, или является предметом предшествующей и последующей ипотек (согласно п. 10 законопроекта). В этом случае самостоятельная продажа недвижимости является для обеих сторон наиболее выгодной в финансовом плане.

Ждать ли массовых перепродаж залоговых квартир

2020 год оказался нетипичным во всех смыслах. Трудности, вызванные пандемией и общемировым кризисом, отразились на всех сферах экономики. Строительной отрасли тоже пришлось несладко, и правительство было вынуждено разработать ряд мер для ее поддержки. Основной стала программа льготной ипотеки «Господдержка 2020» под 6,5% годовых. Благодаря ей продажи в новостройках увеличились, спрос восстановился, рынок «ожил».

Однако доступная ипотека может оказаться бомбой замедленного действия. Из-за ее ограниченности по времени некоторые россияне не просчитали все риски и поспешили оформить кредит, опасаясь повышения цен и обесценивания денег в связи с инфляцией.

Поэтому есть вероятность, что возрастет количество обращений взыскания на залоговые объекты, так как в ближайшие пару лет на рынке сложится ситуация, когда граждане просто не смогут регулярно вносить ежемесячные платежи, полагает Артем Сидоров. Тогда им придется избавляться от ипотечных квартир. Тем более, что льгота по ипотеке сегодня фактически нивелировалась ростом цен, в некоторых случаях на 20-30%.

Повышенный процент переуступок и продажи залоговых объектов в ближайшее время возможен еще и потому, что за недавний период достаточно много инвесторов вложили средства в покупку квартир, комментирует Юлия Судакова. Это связано с макроэкономическими факторами, снижением доходности по депозитам, обложением их налогами и т.п. Соответственно, они выйдут с этими квартирами на рынок.

Было также озвучено мнение, что шквальный спрос на квартиры в 2020 году спровоцирует массовую продажу залогового имущества в 2021-2022 годах. Однако сегодня эксперты считают, что такой вариант развития событий маловероятен.

Во-первых, новый законопроект касается только вторичной недвижимости, уже оформленной в собственность, и не распространяется на новостройки, поясняет Денис Артемов. Авторы законопроекта говорят только о «купле-продаже» и о наличии «права собственности», забыв про долевое строительство.

Во-вторых, предложенная схема активно практиковалась и ранее. Ее основной плюс – в скорости. Если объект недвижимости реализуется по взаимному соглашению сторон, то нет необходимости выходить в суд, ведь при удачном стечении обстоятельств сделку можно провести буквально за пару недель. Банкам и так выгодна самостоятельная реализация предмета залога гражданами.

Законопроект № 907072-7 является скорее попыткой закрепить и конкретизировать уже сложившуюся процедуру, превратив ее из ранее не обязательной практики в императивную норму закона.

«Предметом залога в период строительства являются права участника долевого строительства, а не квартира как таковая. Ее в юридическом смысле еще нет, а права на нее уже есть. В случае вступления в силу закона в текущей редакции долевой инвестор сможет продавать такие права с согласия банка любому, кто пожелает их приобрести. Впрочем, он может это делать и сейчас, если банк согласится. Но на данный момент – это вопрос частной договоренности заемщика и банка, а после вступления в силу закона банк будет не вправе отказываться от исполнения процедуры»

Василий Шарапов, ведущий юрисконсульт «Сити-XXI век»

Юрий Крюков тоже считает, что не стоит опасаться массовой продажи залоговых квартир, так как подобное развитие событий возможно в двух случаях:

- если банки раздадут много льготных кредитов заемщикам, изначально не способным обслуживать кредит;

- в случае ухудшения экономической ситуации в стране, падения доходов населения, роста безработицы.

Безусловно, на фоне мер по борьбе с коронавирусом и погоней банков за прибылью все может быть. Однако действия правительства направлены на недопущение развития таких сценариев, и их пока вполне удается сдерживать.

«Когда действовали коронавирусные ограничения, количество «плохих» кредитов в общем объеме ипотечного портфеля действительно увеличилось. На это были объективные причины – потеря работы, снижение уровня дохода, отсутствие возможности посетить офис банка. Однако уже к концу 2020 года ситуация стабилизовалась, и доля просроченной задолженности уменьшилась с 1,5% до 1,4%. Сейчас предпосылок для ухудшения ситуации нет, заемщики справляются со своими обязательствами, опасаясь потерять зачастую единственное жилье»

Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»

Если сбудутся самые мрачные прогнозы

Если все-таки ситуация станет развиваться наименее вероятным образом и пойдут массовые продажи залоговых квартир, то это вызовет падение цен на новостройки и, как следствие, уменьшение спроса на новые проекты застройщиков, считает Юрий Крюков. А все потому, что залоговое жилье будет дешевле, но при этом в более высокой степени готовности. Вероятно, это приведет к снижению темпов развития строительной отрасли.

Андрей Колочинский полагает, что выход на рынок большого количества залоговых квартир может привести к увеличению объема предложения в сегменте вторичного жилья. При сохранении текущего уровня спроса на готовое жилье, рост предложения может стать причиной замедления темпа роста цен на квартиры. Но на первичном рынке недвижимости это явление вряд ли отразится.

Денис Артемов уверен, что существенного повышения привлекательности кредитных продуктов для обычных граждан не произойдет. Новый законопроект действительно делает безопасней ситуацию, когда заемщик не может платить по кредитному договору. Но мало кто ставит это во главу угла при заключении ипотечного договора. Скорее, здесь важны такие факторы как величина процентной ставки, минимальный размер первоначального взноса, требования о созаемщиках.

Профессиональным участникам рынка такие объекты тоже не интересны, так как данный законопроект не распространяется на предпринимательскую деятельность (пункт 2 статьи 55 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в предлагаемой редакции). То есть схема «Занял в банке деньги – Заключил ДДУ на стадии фундамента – Реализовал квартиру на стадии ввода дома в эксплуатацию – Отдал банку долг – Себе оставил разницу» уже с самого начала заблокирована.

«В настоящее время люди очень осторожно относятся к покупке залогового жилья. В этом случае существуют определенные риски, на которые покупатели не готовы идти, даже несмотря на хороший дисконт. Кроме того, количество подобных квартир все равно не будет столь велико, чтобы удовлетворить растущий покупательский спрос на рынке недвижимости. Поэтому больших угроз для строительной отрасли не предвидится»

Юлия Судакова, руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель»