Марк Босманс об особенностях европейского подхода к обновлению жилфонда - «Новости рынка недвижимости»

Зарубежный эксперт рассказал «Строительству.RU» о том, кто в  Европе принимает решение о реконструкции или сносе и что предполагает реновация

Недавно в столице прошла Международная научная конференция «Актуальные вопросы строительной физики. Энергосбережение. Надежность строительных конструкций и экологическая безопасность», на которой, помимо прочих докладов, прозвучало и сообщение Руководителя группы по устойчивому строительству Европейской ассоциации производителей теплоизоляционных материалов на основе минеральной ваты Марка БОСМАНСА.

Г-н Босманс рассказал о мерах по повышению энергоэффективности при реконструкции типового МКД. Мы же решили поговорить с экспертом о том, как в Европе в целом проходит реновация зданий и территорий.

— В разных странах очень разные ситуации, поскольку сильно различается структура собственности и типы зданий. К сожалению, нет примера, который бы говорил сам за себя. Нет магической формулы. Но мы видим, что в странах, в которых проводятся широкомасштабные программы реконструкции, они обычно стимулируются на законодательном уровне.

Законодательство может быть тоже очень разным. Например, в Бельгии вы не можете сдавать в аренду здание, если у него хорошо не изолирована крыша. Во Франции, если вы проводите окраску фасада, вам нужно будет обязательно сделать реновацию для повышения энергоэффективности.

Но на законодательном уровне не решены вопросы финансирования. Финансирование — это обычно комбинация различных инструментов. В некоторых странах выдают кредиты, займы под 0%, в других существует система фондов. Это обычно возвратные фонды: вы получаете деньги и сразу же их вкладываете в фонд, а тот проводит реконструкцию здания.

Очень показательный и хороший пример — Польша, потому что там все основано на такого рода фондах. Но вследствие того, что их средства могли использоваться только для многоквартирных домов, пришлось параллельно еще запустить схему грантовых субсидий для домов ИЖС.

Однако не все так просто. У фондов и банков достаточно денег, чтобы финансировать проекты повышения энергоэффективности, но обычно для них такие проекты недостаточно большие, и это новый тип инвестиций с непонятными рисками. Правда, существуют примеры, когда финансовые институты берут на себя такие риски.

Европейский фонд стратегических инвестиций и Европейский инвестиционный банк, например, откладывают определенные деньги на случай, если возникнут проблемы с такими инвестициями. И мы видим, что, как бы много систем ни функционировало, еще никому не пришлось обращаться в Европейский инвестиционный банк из-за дефолта. Получается, что риск на самом деле даже ниже, чем в других проектах, но поскольку этот вопрос еще до конца не изучен, у банков есть ощущение, что риск больше.

Если мы посмотрим на страны, где система реконструкции зданий сработала эффективно, то мы увидим, что там появились соответствующие стимулы на уровне законодательства, а схемы финансирования выстроились таким образом, чтобы их можно было эффективно и легко применить.

— В России недавно произошел случай: в Татарстане разорился банк, в который были вложены средства граждан, собранные на капитальный ремонт. Средства пропали полностью, и их никаким образом нельзя теперь восстановить. В Европе государство может гарантировать сохранность средств?

— У нас есть разные системы. В некоторых странах граждане получают субсидии именно от правительства, в результате получается меньше риска для банка, хотя субсидия выдается домовладельцу. Некоторые используют европейские фонды, чтобы давать кредиты под нулевой процент.

Реконструкция хрущёвок в Лайнефельде

— Если говорить об энергоэффективном ремонте, в России, как оказалось, ни заказчик, ни исполнитель по большому счету не понимают необходимость энергоэффективности, не видят, в чем экономия. Есть такая проблема с непониманием в Европе или нет?

— У нас текущую ситуацию я могу классифицировать как «знаний недостаточно». Но 20 лет тому назад знаний не было совсем. И в европейском законодательстве в определенный момент было сделано два очень важных шага. Во-первых, было решено, что к 2020 году в Европе должны появиться здания с нулевым расходом энергии, а во-вторых, был определен коэффициент энергоэффективности зданий.

Эти решения задали общие тенденции до 2020 года. Теперь здания должны строиться таким образом, чтобы они имели низкое энергопотребление, а все участники цепочки стоимости начали постепенно разбираться в этом вопросе. Люди, которые покупают жилье с коэффициентом 70, знают, что для нового здания средний уровень сейчас 30—35 и что до 2020 года им нужно будет достичь коэффициента 20.

Значение коэффициента для них — темный лес, но они понимают общую суть. Это повысило уровень знаний, но нельзя пока сказать, что повысилось стремление к энергоэффективности. Большинство людей это делают, потому что знают, что их все равно заставят.

— От проблемы капительного ремонта давайте перейдем к процессу реконструкции и сноса зданий. Кто решает, сносить здание или реконструировать, и какие способы предпочтительнее в Европе?

— Насколько я знаю, решение всегда принимается домовладельцами. Но если вы проводите масштабную реконструкцию, законом всегда предусмотрено обязательное увеличение энергоэффективности. Для некоторых зданий это может быть проблематично. И решение принимается обычно домовладельцем на основании ценности здания — исторической, эмоциональной, личной — и доступного бюджета.

— Были крупные программы реновации в Америке, в Японии и в Южной Корее, когда редевелопменту подвергались довольно большие территории. Что-то подобное в Европе в последнее время проходит? Если, допустим, под снос отводят большой квартал, а кто-то из жителей этого не хочет, как в таких случаях поступают?

— В Европе тоже проходят масштабные программы реконструкции, но они не всегда сконцентрированы географически. В городах есть много исторических зданий и у них хорошая техническая структура. Если инвестор хочет выкупить какие-то здания с целью сноса и последующего нового строительства, тогда все будет зависеть от законодательства и от того, какие предусмотрены для этого инструменты.

В Голландии, например, где большинство зданий принадлежат социальным жилищным компаниям, придумали систему реконструкции зданий, создавая дополнительный внешний слой. Оболочка строится на основании 3D-сканирования, и это эффективно. Цель — произвести реконструкцию за один день.

И у них начинает получаться. Сначала они боролись за то, чтобы обрести сторонников, теперь же, когда несколько домов на улице уже реконструированы, жители других начинают желать подобного. Но это очень специфично, потому что все дома похожи и принадлежат одной крупной организации, поэтому условия для осуществления такого проекта проще.

Здесь тоже нет волшебной формулы. Информированность жителей – вот залог успеха, и убедить человека получается при помощи новых предлагаемых условий: температурного, шумового комфорта.

— Если планируется для реновации большая территория, кто принимает участие в обсуждении, как она будет организована в архитектурном плане и с точки зрения внутренней инфраструктуры? Участвуют ли собственники жилья, которые находятся на этой территории, общественность, архитектурное сообщество и так далее?

— Здесь есть два аспекта. Первый касается формирования структуры цепочки стоимости, второй — того, как работает разрешительная система, которая в первую очередь выясняет, для какой цели будет использоваться эта территория, а уж затем дает отдельное разрешение для каждого конкретного здания.

Проводится это на основании конкретного национального или регионального законодательства. И всегда сообщество, горожане тем или иным образом могут комментировать, задавать вопросы и вносить свой вклад.

— Каково, на Ваш взгляд, в Европе соотношение количества домов, подлежащих сносу или реконструкции?

— Реконструкция в приоритете. До 2050 года от 70% до 90% зданий уже будут перестроены, что является для Европы непростой задачей, потому что реновацию обычно сложнее организовать.

— А с финансовой точки зрения дешевле снести и построить или реконструировать?

— Зависит от технической структуры дома. Но значительная часть, которую сложно анализировать при экономической оценке, — это сама стоимость, ценность здания. Если вы возьмете здание XVIII века на бульваре в Париже, с технической точки зрения его очень сложно реконструировать, тем не менее решение об этом будет принято.

При проведении реконструкции всё равно нужно повысить уровень энергоэффективности. Если это обычный пятиэтажный дом, вы просто его обносите каркасом и всё. Но это невозможно сделать для реставрируемого здания, хотя необходимо достигнуть тех же показателей и для него. И здесь вопрос не только в технической сложности, а в том, как этот процесс запустить и как государственные органы стимулируют собственников.

В Бельгии большинство частных домов — это здания XVI—XVII века. Для их владельцев решение провести реконструкцию — непростое. Надо планировать, нужна информация, нужно видеть полную перспективу и направление движения.

Беседу вел Евгений ГОРЧАКОВ

Редакция выражает благодарность Ассоциации РОСИЗОЛ за помощь в организации интервью