Складный малый: в России будут развиваться небольшие формы недвижимости для хранения - «Новости рынка недвижимости»

COVID сломал правила игры. Современный мир изменился до неузнаваемости. То, что раньше было привычно, отошло на второй план, а порой и вовсе забыто. Новые тренды, которые с большими усилиями пробивали себе дорогу в 2010-е, теперь несутся на всех парах, на волнах пандемии. Изоляция, удаленка,

В новое время важны наиболее быстроразвивающиеся и перспективные для инвестиций идеи и форматы зданий, которые должны давать горожанину ощущение здоровой, счастливой и продуктивной жизни. Здесь незаменимую роль играет и современная складская недвижимость.

Эволюция кладовки

В 2021 году российский рынок увидел стремительный рост проектов в формате складов индивидуального хранения self-storage. В 21-м веке принято давать старым и понятным вещам новые иностранные названия. Поэтому сразу стоит пояснить, что self-storage это новое рождение кладовки и камер хранения.

Self-storage - новый формат кладовки. Фото skladmaps.ru

Формат представляет собой совокупность мини-боксов - ячеек, комнат или мини-складов, что сдаются в аренду на ограниченный срок, как правило, от 1 месяца. Пространства предназначаются и для хранения личных вещей (мебель, одежда, мототехника) частных лиц, и для собственности коммерческих организаций (техника, архивы и др.). Это очень удобно в условиях, когда количество кв. метров квартиры невелико, а в студии нет лишнего места и на хранение самого нужного. А вещи тем временем, куплены и накоплены.

По данным Logirus.ru Санкт-Петербурге за два года число комплекс self-storage выросло в 2,5 раза. Так, на конец 2021 года на петербургском рынке действовало 131 комплекс self-storage. Об этом говорится в аналитическом отчете Maris в ассоциации с CBRE. В периоде введено в эксплуатацию 52 таких объекта, а общее число операторов возросло до 42-х.

Рынок однозначно будет расти и уходить в регионы. Одновременно могут сильно снизиться ставки аренды. Так, на конец 2021 года, ставки в отапливаемых складах self-storage в среднем снизились на 5,2% по сравнению с показателями на конец 2020-го и составляли от 800 до 2 000 рублей за 1 кв. метр в месяц. Аренда неотапливаемых складских помещений за год возросла на 21,5%, до 700-1400 рублей за «квадрат».

Средний размер открываемых за первое полугодие 2021 года объектов по арендопригодной площади снизился в Москве на 57% до 660 квадратных метров. При этом средний уровень заполняемости вырос до 92,2% (+4,6%), а средний срок аренды – до 7,4 месяцев.

Много это или мало? Разберемся на примере Москвы и Петербурга.

По данным ГК «БестЪ», 14-16 кв.м складов индивидуального хранения приходится на 1000 европейцев, 15,7 кв.м на то же количество москвичей. Обеспеченность петербуржцев self-storage всего за год выросла с 6,4 до 10,7 - 11 кв.м (примерно 2 бокса) на 1000 человек. При этом заполняемость боксов превышает 85-90%.

По подсчетам, сейчас в Петербурге 115 площадок self-storage и 46 операторов (19 из них сетевые). Если рост сегмента и далее продолжится такими темпами, то он может подойти к насыщению уже в 2025 году.

Малые формы

И все же...

- Основной потребитель формата self-storage – физическое лицо (около 75 %), - объясняет Алла Сидоренко, партнер «БестЪ. Коммерческая недвижимость» (входит в ГК «БестЪ»). - На сегодня общий объем классических качественных складских площадей Петербурга и ближайших к городу территорий Ленобласти составляет порядка 3,5 млн. кв.м. За прошлый год ввод составил порядка 500 тыс.кв.м.

Доходность сегмента self-storage оценить достаточно сложно, так как спрос практически не сформирован. Нужно еще убедить потребителя услуги перевезти вещи с балкона и из гаража.

В таких боксах-кладовых очень удобно хранить личные вещи. Фото epk-estate.ru

Поэтому спрос, особенно в регионах, остается невысоким. Склады формата self-storage располагаются, в основном, на морально устаревших промышленных площадках, так как основным требованием является близость метро и ключевых транспортных городских магистралей, что значительно увеличивает себестоимость проекта для инвестора, помимо стоимости необходимых дополнительных услуг.

Эксперты надеются, что в будущем при активном продвижении формата инвестиционная привлекательность self-storage будет высокой.

Дарк Стори

Поговорив о кладовках, стоит перейти к поистине крупным форматам. Первые два места среди современных складов занимают два вида – это dark-store и фулфилмент-центр. Оба они связаны с e-commerce.

- Торговля ушла в цифру и доставку до двери, поэтому мир увидел настоящий бум строительства складов «последней мили», - объясняют эксперты ГК БестЪ. - Считается, что каждый новый $1 млрд продаж на e-commerce требует 21 700 кв.м складов «последней мили».

По оценкам специалистов, оборот рынка e-commerce в России в 2021 составил 3,5 -3,9 трлн рублей. Это прибавка в 45% к 2020 году по данным Data Insight. Примерно половину сделок на аренду складов вытягивают игроки рынка e-commerce. Исходя из роста оборота электронной торговли, несложно посчитать, сколько городских складов придется построить, чтобы жители мегаполисов могли в течение одного-двух дней получать заказанный товар.

Склад-даркстор. Его основные посетители - курьеры и упаковщики. Фото infotrans.by

Первую скрипку здесь играют дарксторы. Это супермаркет, в который покупатели не заходят. Все покупки делаются через интернет. Даркстор разделен не на отделы, как обычный супермаркет, а на отсеки, где массово хранятся продукты одного сегмента. Главные посетители даркстора – комплектовщики, что собирают и упаковывают заказ, и курьеры, которые его забирают и везут до порога клиента.

Вообще даркстор – не обычный склад. Управление персоналом здесь полностью автоматизировано. Программы управляют процессом, сотрудники лишь исполняют график. Сторы поделены на зоны, товары в них расположены по условиям хранения и нумерации. Работники, обладая терминалом, могут легко разыскать нужный товар на больших площадях.

Формат dark-store еще недавно был представлен лишь единичными проектами. Они опирались больше на идею и видение будущего, чем на реально продуманные планы по окупаемости. Но в связи с резким (поистине вирусным) ростом электронной торговли и доставки в связи с COVID, рынок дарк-сторов всего за год показал рост в 2,5 раза. Серьезные усилия предпринимают сразу несколько крупных игроков рынка - формат активно развивают «Самокат», «Яндекс-Лавка», ВкусВилл, «Магнит.Доставка».

СберМаркет собирается стать еще одним крупным игроком на этом рынке, предполагается совместное строительство dark-store с Ашаном и Метро.

Мир уже не будет прежним. Пандемия фактически добила имидж крупного ритейла и то, что в Америке с начала 2010-х называлось Retail Apocalypse, пришло и в нашу страну. Крупнейшие ТЦ переориентируются больше на развлекательные форматы, на места досуга и шоу-румы, в которых можно посмотреть образцы. Купят же их – в интернете и доставят домой из дарк-стора.

Время крупных

Еще одним королем сложившегося положения стал фулфилмент. В общих чертах, это процесс обработки и исполнения обязательств перед клиентом. Обязательство же - доставить заказанный товар в указанные сроки и по указанной цене.

Фулфилмент-центры – многоэтажные автоматизированные склады, выполняющие полный спектр логистических операций: от приемки и размещения партий товара, до ручной комплектации заказов, их упаковки, сортировки и отгрузки.

Современный склад-фулфилмент, где осуществляется хранение, комплектовка и отгрузка товаров. Фото sekretmag.ru

Площади новых проектов достигают 150-200 тыс. кв. м. Самые крупные в России принадлежат компаниям OZON, Wildberries, AliExpress.

По данным CBRE, в ближайшие 2-3 года фулфилмент площадей прирастет в России на 3,5 млн. кв. м. С другой стороны, меняется и географическая структура представленных площадей. Если в 2019 году 72% площадей приходилось на Москву и 28% на регионы, то в 2021 это соотношение – 60 на 40. По прогнозу, на 2023-й год будет достигнут параметр 52 на 48.

Новые идеи не сразу становятся трендом в отдельно взятой стране. Многое зависит от того, насколько общество разделяет эти идеи, за какие из них оно готово платить, что оно считает для себя необходимым, а что лишним.

Однако, формат коммерческой недвижимости хранения – неумирающая классика, которая перерождается в новой форме. И нет сомнения, что кладовки малого или огромного масштаба опять заполнят нашу страну. А иначе, где хранить велосипед и коляску, лыжи и бабушкину шаль, детали от карбюратора и сноуборд? Гараж-то не резиновый. И главное, где хранить те продукты, которые ты хочешь купить, но вовсе не собираешься забивать ими холодильник? Вот вопрос! И кажется, новые виды коммерческой недвижимости хранения дают на него ответ.

Даниил МАЦЕЙКО

(на фото вверху - склад в формате self-storage, фото skladovka.ru)