Хочу квартиру: КРОСТ предлагает дома в морском стиле без парковки и рядом с СИЗО - «Новости рынка недвижимости»

Как журналист выбирал себе квартиру в Москве и Подмосковье

Мы продолжаем серию публикаций «Хочу квартиру», посвященную рейтингу московских застройщиков. Теперь наш журналист знакомилась с условиями, которые предлагает концерн «КРОСТ».

«КРОСТ» — одна из первых частных российских компаний, основана в 1991 году. Строит на территории Москвы, Новой Москвы и ближайшего Подмосковья. Специализируется не только на жилой, но и коммерческой недвижимости, в том числе торговых и офисных помещениях, фитнес- и велнес-центрах. Сотрудничает с западными архитекторами и архитектурными бюро. Общая численность реализованных площадей более 4,5 млн м².

Сейчас в продаже есть жилье как в «старой» Москве — в районах Коньково и Хорошево-Мневники, так и в Новомосковском административном округе — в поселках Газопровод и Коммунарка, а также в городе Красногорск Московской области.

Сайт: знакомимся с застройщиком

Сайт концерна имеет четкую структуру, содержит разделы, посвященные разным направлениям деятельности, у каждого жилого комплекса (ЖК) — своя страница. Есть фотографии, демонстрирующие ход строительства, а также графические визуализации того, как дома и дворы жилых комплексов будут выглядеть после его окончания. Можно заказать обратный звонок, оставив свой номер.

На сайте также размещаются новости компании, информация об акциях. Но в разделе, обещающем возможность ипотеки без первоначального взноса, нет подробного разъяснения: чтобы узнать все детально, надо звонить по указанным на странице телефонам. Сайт сообщает, что их партнерами являются 15 банков, предоставляющих ипотеку покупателям квартир на разных условиях. Минимальный первоначальный взнос от 0% до 20%, ставка от 10% до 13%.

Удобный поиск квартир позволяет с помощью различных фильтров (местоположение, количество комнат, площадь, этаж) увидеть, какие подходящие варианты есть в продаже. При этом включено не только описание, но и схема планировки.

Для журналистской легенды мы выбрали ЖК «Невский», расположенный в Головинском районе Москвы, неподалеку от Ленинградского шоссе и метро «Водный стадион». Архитектурная концепция комплекса — «дома-корабли», фасады которых напоминают паруса. Морская тематика используется и в оформлении внутреннего интерьера. В его разработке участвовал британский дизайнер Эван Кей Маршалл, создатель инновационных планировок индивидуальных и серийных яхт.

Первая очередь ЖК была сдана в эксплуатацию в конце 2016 года, строительство новых корпусов продолжается. Всего в «Невском» на территории площадью 4,5 га будет возведено восемь жилых домов и торговая галерея.

Оценка: хорошо.

Разговор по телефону

Наш журналист интересовалась покупкой небольшой однокомнатной квартиры. Очень вежливая, но излишне многословная менеджер Диана после приветствия в первую очередь поинтересовалась, из каких источников звонящему стало известно о ЖК «Невский». Затем она ответила на вопросы, рассказав, что два построенных корпуса «Невского» уже заселяются, а еще два будут готовы в третьем квартале 2018 года.

Все квартиры сдаются со свободным планировочным решением. Площадь самых маленьких свободных квартир в готовых домах — 36 м². Их в продаже всего две, обе на 22 этаже, их стоимость 7 млн 700 тыс. руб. со скидкой 10%. Менеджер рассказала, что при покупке квартиры в уже построенных домах возможна рассрочка на шесть месяцев. Ключи выдаются после того, как покупатель приступит к оплате.

Площадь самых маленьких квартир в строящихся домах от 24 м², ориентировочная стоимость — от 4,5 млн руб. Менеджер сообщила, что кроме акционных 10% возможны дополнительные скидки. Их предоставление можно обсудить в офисе продаж, расположенном на объекте.

При покупке квартиры в еще не готовых корпусах возможна рассрочка: если первоначальный взнос составляет 30%, то рассрочка дается сроком на 12 месяцев, если же первоначальный взнос 50% — на 18.

Менеджер предложила приехать в офис продаж, расположенный на объекте. Она пообещала, что там можно будет посмотреть квартиры в уже готовых домах, увидеть входные группы, осмотреть площадку третьего и четвертого корпусов, придомовую территорию и ознакомиться с документами. Офис продаж работает и по выходным дням. Назначили время встречи, Диана рассказала, как добираться от метро, а после разговора прислала смс с адресом и контактами персонального менеджера.

На детальные расспросы об ипотеке Диана не смогла ответить, предложив соединить с ипотечным менеджером. Однако после долгого ожидания извинилась, сказав, что тот на встрече с клиентом и позже перезвонит сам.

Оценка: хорошо.

Встреча в офисе

Найти офис компании, несмотря на самые подробные пояснения на сайте, оказалось, как ни странно, довольно сложно. Вначале мы обошли вокруг торговую галерею «Невский причал», в которой находится офис КРОСТ, и наконец, поднявшись на четвертый этаж, оказались лицом к лицу со строгим охранником.

Молодой человек записал паспортные данные и пропустил в огромный зал с приемной и множеством мест для переговоров. Как объяснили очаровательные девушки на ресепшене, мы ошиблись, хотя это действительно офис КРОСТ, но сюда мы придем для подписания окончательного договора. А если мы хотим посмотреть квартиры, то нам нужно найти вход на строительную площадку.

Квест по поиску входа на стройплощадку оказался достаточно увлекательным, но утомительным и долгим. Мы обошли почти весь квартал и после длительных расспросов строителей и случайных прохожих наконец-то нашли ворота, через которые попали на территорию ЖК.

Офис продаж находится в одном из двух уже построенных корпусов комплекса. Обходительный менеджер Александр предложил посмотреть имеющиеся в наличии однокомнатные квартиры.

Тут возникло первое противоречие: на сайте мы нашли 3 свободные однокомнатные квартиры в первом корпусе — на 17-м и 22-м этажах. На 17-м — площадью 40,5 м² и стоимостью 8,748 млн руб., на 22-м этаже — точно такая же по площади, но стоимостью 9,112 млн руб. и еще одна площадью 36 м² стоимостью 7,776 млн руб. Во втором корпусе — только 2 квартиры: на 22-м этаже — 36 м² стоимостью 7,776 млн руб. и на 20-м этаже — площадью 41,5 м² за 8,922 млн руб. Менеджер сообщила по телефону, что свободных однокомнатных квартир только две (40 м², 7,7 млн руб. с учетом скидки). А менеджер из отдела продаж рассказал про три однокомнатные квартиры по 40 м², одну из которых мы даже посмотрели.

Квартиры, кстати, передаются покупателям с окнами и дверями, без внутренних перегородок, без стяжки полов и выравнивания стен. Все коммуникации заведены внутрь квартиры. При этом в квартирах нет ни балконов, ни лоджий. Когда мы посетовали на это как на большое неудобство, менеджер вспомнил, что есть еще одна свободная квартира с маленьким балкончиком, на 2-м этаже. Но поскольку от нее не нашлось ключей, мы осмотрели ее снаружи — балкончик очень милый, но не пригоден ни для хранения вещей, ни для длительного пребывания.

Когда речь зашла о том, что, возможно, нас больше устроят квартиры в еще недостроенных корпусах, менеджер Александр смог нам рассказать только то, что в 3-м и в 4-м корпусах больше выбор однокомнатных квартир на разных этажах. Кстати, сайт нам говорит, что в 3-м корпусе 8 квартир — с 4-го по 17-й этажи площадью от 25 м² до 30,6 м² и стоимостью от 4,552 млн руб. до 6,364 млн руб. А в 4-м корпусе — только одна, на 13-м этаже, площадью 26,2 м² за 5,376 млн руб.

Александр рассказал, что обустройство придомовой территории ведется одновременно со строительством домов. И действительно, вдоль дорожек на стройплощадке стояли мешки с саженцами и какими-то растениями. Расстались мы, договорившись, что менеджер вышлет мне на электронную почту образцы договоров на все варианты. Получила я их на следующий день.

Оценка: хорошо.

Общие впечатления

Подведем итоги нашего знакомства с этим объектом. Как и в других осмотренных нами ЖК, данные на сайте, информация, полученная по телефону, и информация отдела продаж хотя и незначительно, но все-таки различается. Работы в комплексе идут динамично, и, судя по всему, многие из квартир в построенных корпусах уже заселены и активно ремонтируются.

Условия рассрочки и ипотеки стандартные и средние по рынку. Любопытные детали выяснились, когда мы стали разбираться с отзывами покупателей и внимательно почитали форумы и социальные сети. В частности, с 2012 по 2016 года застройщик судился за перевод участка земли под жилищное строительство, поскольку изначально земля отводилась под строительство промышленных строений.

В криминальную тему вписывается и СИЗО, находящийся в шаговой доступности от ЖК. Но самая большая проблема для покупателей — парковка: внутри самого комплекса паркомест очень мало (всего 2200) и они крайне дороги (от 1 до 2 млн руб.), а поблизости припарковаться бесплатно негде.

Интересная ситуация складывается вокруг так называемого «вхождения в ремонт»: если вы планируете делать ремонт собственными силами, и у вашей бригады нет так называемого допуска СРО, вы оплачиваете единоразово 250 руб. за 1 м² площади своей квартиры за технический надзор за ходом ремонта. Но как уточнили нам в компании-застройщике, все эти вопросы мы должны решать с управляющей компанией.

Осталось много вопросов по поводу социальной инфраструктуры: по пути от станции метро, мы не увидели большого количества торговых центров, школ и детсадов. И по мере стремительного роста комплекса это тоже может стать проблемой. В общем, комплекс на троечку.

Оценка: удовлетворительно.

Средняя оценка — 3,75. 

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Мария Кошеверская: Сроки передачи квартиры покупателю важнее сроков окончания строительства

Помимо собственных выводов, мы обратились за независимым комментарием по поводу объекта к Марии КОШЕВЕРСКОЙ, генеральному директору  Фонда развития механизмов гражданского контроля:

Тот, кто не первый день ищет квартиру, уже знает, что цена тесно связана со сроком сдачи жилого комплекса. Чем ближе срок, тем выше стоимость. Именно поэтому застройщики фокусируют внимание покупателей на этой дате. И в данном случае мы видим, что девушка по телефону говорила о готовности строящихся корпусов в 3 квартале 2018 года, хотя и в проектной декларации, и в договоре срок ввода объекта в эксплуатацию — 30 декабря 2018 года.

Сроки строительства, безусловно, очень важны, но для нас, как для покупателей, гораздо существеннее срок передачи квартиры — объекта долевого строительства. И именно к этому пункту стоит особо присмотреться. В данном случае срок передачи начинается через полгода и заканчивается через 420 дней после даты ввода дома в эксплуатацию, т.е. квартиры при соблюдении сроков строительства будут передавать с 30 июня 2019 по 24 февраля 2020. Тогда как многие компании обязуются передать квартиры в течение полугода после сдачи дома. Поэтому при желании поскорее отметить новоселье не нужно отбрасывать предложения с более поздними сроками.

И главное, о чем нужно помнить! Покупка недвижимости на стадии строительства — это всегда риск. И основная задача покупателя —  проследить, чтобы риски из неприемлемых, когда есть шанс остаться без квартиры и без денег, перешли в категорию приемлемых, когда при самом неблагоприятном развитии событий со строительством, права и интересы покупателя полностью защищены.

Что касается сроков передачи объекта долевого строительства, в идеальном варианте в договоре должна быть прописана точная дата, а не срок со ссылкой на обстоятельства. В чем разница? В первом случае пеня за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства будет начисляться с совершенно конкретной даты. Во втором случае застройщику нужно уложиться в определенный срок после ввода дома в эксплуатацию, который может переноситься.