Рейтинг застройщиков: по вводу жилья есть, а когда будет по продажам? - «Новости рынка недвижимости»

Что показал рейтинг российских застройщиков по показателю ввода жилья

На вопросы журнала отвечает генеральный директор Института развития строительной отрасли, руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) Кирилл ХОЛОПИК.

— Мы уже два года ранжируем застройщиков по объему текущего строительства и все это время слышали претензии в свой адрес. Нам говорили, что такой показатель, как объем текущего строительства, может быть очень большим у девелопера, который начинает все новые и новые проекты, но при этом сдать ничего не может из-за финансовых или иных проблем.

Надо признать, в этих аргументах есть своя логика. Например, был период, когда по объему текущего строительства в общероссийских лидерах присутствовала СУ–155. Чем это кончилось, мы все хорошо знаем.

Поэтому гораздо более справедливым является ранжирование по такому показателю, как ввод жилья. Ведь здесь можно выявить, сколько именно законченного продукта фактически обеспечивает для страны тот или иной застройщик. И вот мы впервые смогли посчитать это по итогам 2016 года и ранжировали застройщиков по объему ввода жилья.

Это была очень большая и кропотливая работа, поскольку в открытых источниках (официальные реестры госорганов и др.) информации очень мало, и нам пришлось собирать данные по каждой отдельной проектной декларации, согласовывать и сверять эти цифры практически с каждым застройщиком, вошедшим в топ-100. Все это отняло у нас достаточно много времени и сил. Но результат есть: теперь мы видим реальную картину и можем понять, кто и сколько в России построил.

Надо сказать, при проведении этого исследования нас поджидало множество подводных камней. Одна из проблем — как именно считать?  Ведь есть довольно много объектов (особенно в Москве), где на собственно жилье приходится не более трети общей площади, при этом здесь же находятся и подземная парковка, и торговый центр, и офисы. И все это — в одном корпусе, в одном многофункциональном здании.

Поэтому считать, конечно, надо только по фактической суммарной площади квартир. Между тем зачастую в разрешениях на строительство и ввод в эксплуатацию, а также в проектных декларациях фигурирует общая площадь, а жилую можно выявить только во время сверки с данными застройщика.

Еще одна проблема — отсутствие реестров по вводу объектов в эксплуатацию. Из крупных субъектов Федерации подобные реестры есть в Московской и Ленинградской областях, а также в г. Санкт-Петербурге. Наличие таких реестров сильно помогает в работе и делает аналитику по данным регионам максимально точной, поскольку есть возможность все полностью сверить со списком введенных домов, который опубликовали органы власти.

— А что, неужели в г. Москве такого реестра нет?

— Вы знаете, в столице самая высокая информационная открытость строительного сектора, что очень сильно облегчает мониторинг. В открытом доступе есть практически все реестры, но вот именно реестра разрешения на ввод в эксплуатацию в Москве, увы, пока нет.

А если говорить в целом по России, то не более 25% всего объема ввода жилья можно проверить в открытых источниках. Весь остальной массив приходилось собирать и обрабатывать вручную, а это очень сложно.

И все же динамика здесь прослеживается явно положительная. Скажем, еще каких-то пару лет назад на сайтах городов и регионов не публиковался ни один открытый реестр, касающийся строительства. А сейчас, например, реестры разрешений на строительство можно увидеть на официальных интернет-площадках почти во всех крупных городах России. То есть открытость градостроительной политики очень сильно выросла.

— Хорошо, конечно, что появился рейтинг застройщиков, основанный на данных по вводу жилья в эксплуатацию. Но главное для застройщиков, работающих на рынке, — это не ввести жилье, а продать его. А вот с этим сегодня проблемы практически у всех девелоперов... Планирует ли НОЗА сделать рейтинг застройщиков, базирующийся на показателях проданного жилья?

— Да, мы планируем составить такой рейтинг. Отмечу, что практически единственным источником информации здесь служат данные Росреестра. Мы научились их эффективно обрабатывать, но здесь есть одна проблема: к сожалению, в настоящее время в Росреестре происходят пертурбации.

Вы знаете, что с 1 января 2017 года вступил в силу новый 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», и пока базы Росреестра абсолютно недоступны: ведомство не предоставляет данных по договорам участия в долевом строительстве ни в каком виде. Раньше было два вида выписок, а сейчас ни один функционал не работает.

Руководители Росреестра через СМИ пообещали, что все заработает уже в феврале, потом уточнили, что это произойдет в марте. Мы ждем, и как только все заработает, нам понадобится несколько месяцев, чтобы подготовить ранжирование застройщиков по объемам продаж.

— Что ж, дай Бог. Кирилл Вадимович, теперь давайте кратко пройдемся по первой десятке топ-100. К слову, привычный лидер рейтингов НОЗА — группа ЛСР — на сей раз оказалась на втором месте, уступив пальму первенства в данном ранжировании своим землякам из холдинга Setl Group. О чем это говорит?   

— Да, ГК ЛСР из Санкт-Петербурга занимает второе место по объему ввода жилья в 2016 году, и у них идет постепенное увеличение объемов строительства, в первую очередь за счет вывода новых проектов в Москве. Они довели объем текущего строительства до стабильных 2 млн кв. м. Это означает, что скоро годовой объем ввода у ЛСР выйдет на 1 млн кв. м. Годовой ввод, как правило, равен половине объема текущего строительства.

— К слову, о миллионе. Чуть-чуть не дотянул до миллиона «квадратов», введенных в 2016 году, и лидер вашего рейтинга — петербургский холдинг Setl Group…

— Эта компания постоянно занимает первое-второе места по Ленинградской области и Санкт-Петербургу, что по сумме дает очень большой объем ввода. Кроме того, они выходят на передовые позиции в Калининградской области, заметно наращивая объемы в самом западном российском регионе.

— Далее с практически одинаковыми показателями (562 тыс. и 557 тыс. кв. м, соответственно) в рейтинге расположились две московские компании: «АБСОЛЮТ» и «ПИК»…

— «Абсолют» — лидер последних лет по текущему строительству в столице России, они специализируются на Новой Москве и имеют здесь очень большие объемы ввода.

Но именно тот факт, что они работают только в одном регионе, хотя и столичном, не позволил им выйти на первое место. Более того, мы видим, что «АБСОЛЮТ» активно завершает проекты, очень много сдает и вводит, а вот что касается начала новых строек, то их не видно.

— Нет задела на будущее?

— Да. Поэтому, по нашим оценкам, в рейтинге 2017 года в топ-10 их уже не будет.

— А что Вы можете сказать про ГК «ПИК», которая в минувшем году поглотила не кого-нибудь, а «Мортон»?

— Мы не стали объединять в рейтинге 2016 года «ПИК» и «Мортон», поскольку ввод жилья осуществляли две разные команды. Но это в последний раз, и в рейтинге 2017 года «Мортона» уже не будет.

Сегодня «ПИК» — это мощная компания, после поглощения «Мортона» она становится лидером по Москве и Московской области. При этом у них есть проекты и в других регионах, в частности в Ростовской, Ярославской и Калужской областях, Пермском и Краснодарском краях.

В нескольких регионах работает и петербургская компания «Эталон». При этом она постоянно наращивает объемы строительства в Москве, что позволяет ей высоко держать планку. ГК «Эталон» сегодня очень динамично развивается, набирает обороты. Возможно, именно она и подвинет с пьедестала «АБСОЛЮТ», заняв по итогам 2017 года его место.

— Седьмую позицию в рейтинге занимает пресловутая СУ-155, которая еще пару лет назад во всех ваших рейтингах была исключительно на первых ролях...

— Понятно, что приведенные нами данные правильнее относить не к СУ-155, а к ее банку-санатору «Российский капитал». Но поскольку это не застройщик, а банк, мы добавили напротив названия компании слово «санация».

Если помните, в прошлом году СМИ сообщали о чуть ли не миллионе сданных квадратных метров жилья на размороженных объектах СУ-155. Но наши расчеты показали гораздо более скромную цифру: порядка 399 тыс. кв. м. И в этой связи я хотел бы обратить внимание на различную трактовку слова «сдали».

Мы учитываем в нашем ранжировании именно получение разрешения на ввод в эксплуатацию. Ему предшествует стадия принятия работ у генподрядчика, который сдает объект застройщику, тем самым формально завершая строительство. Затем наступает следующая стадия: получение у органов строительного надзора заключения о соответствии.

Так вот очень часто после заключения о соответствии в СМИ публикуется информация о том, что дом принят. Между тем это нет так: да, есть официальное подтверждение того, что все необходимые нормы соблюдены, но разрешения на ввод еще нет.

Однако, благодаря активности «Российского капитала», именно СУ-155 сейчас является лидером по вводу жилья в первые месяцы текущего года. В январе-феврале компании было выдано много разрешений на ввод. Поэтому, думаем, СУ-155 останется в первой десятке топ-100 и в 2017 году.

— А замыкают первую десятку три компании: «Самолет- Девелопмент», ФСК «Лидер» и «ИНТЕКО». Что скажете о них?

— «Самолет-Девелопмент» — очень динамично развивающаяся строительная компания, которая работает преимущественно в Подмосковье. Но строит также в Москве и Санкт-Петербурге. Здесь я хотел бы отметить следующее.

Если вы зайдете на наш сайт, где в онлайн-режиме выложено ранжирование и представлен топ-список компаний, то увидите, что у нас предусмотрен (но пока не заполнен) такой показатель, как данные по переносу срока ввода жилья. То есть мы будем сообщать, ввод и текущее строительство какого объема жилья и на какой срок были перенесены, и оценивать это в процентах.

Так вот, именно «Самолет-Девелопмент» отличает исключительно высокая дисциплина: они лидеры среди всех крупных застройщиков РФ по этому показателю. У них вообще нет переноса сроков: по крайней мере, в 2016 году мы у них ни одного такого случая не выявили.

ФСК «Лидер» — тоже финансово очень устойчивая компания. Они быстро развиваются, а после недавнего поглощения ДСК-1 будут еще прибавлять.

Ну, а ГК «ИНТЕКО» — немного другой случай: это компания с большой историей, чье имя говорит само за себя. «ИНТЕКО» демонстрирует рост, идет в регионы, в частности в Санкт-Петербург и Ростов, и уверенно смотрит в будущее.

— Вы надеетесь, что, познакомившись с этим рейтингом, застройщики (по крайней мере, те их них, что вошли в топ-100) будут активнее помогать вам с информацией: сообщать о получении разрешения на ввод и т.д.?

— Мы сейчас в онлайн-режиме ведем топ-лист застройщиков за 2017 год, всегда можно зайти на наш сайт и посмотреть, кто там и как выглядит. Так вот, вслед за лидерами из двух столиц там расположились региональные компании. И любой застройщик, который хочет продвинуться в этом топе и просто присылает нам документ о вводе своего объекта в эксплуатацию, автоматически, прямо в онлайн-режиме, переходит на более высокую позицию, поскольку данные о нем расширились.

Это, на мой взгляд, должно стимулировать строительные компании помогать нам с информацией, присылать свежие данные. Все-таки пока нередко тот или иной застройщик нет-нет да и похвалится в прессе, что он-де, в своем регионе самый крупный, а между тем наш рейтинг этого не подтверждает. Но зато у нас объективная информация: сколько введено, сколько строится — все видно.

— Кирилл Вадимович, не могу не задать Вам такой вопрос. Ваш рейтинг по вводу жилья за 2016 год как-то отражает тот факт, что стройка сейчас находится в самом тяжелом положении по сравнению с остальными базовыми отраслями российской экономики?

— О кризисе я бы не говорил. Но резкое снижение объемов финансирования жилищного строительства налицо. Падение этого показателя в 2016 году (по нашим оценкам, на 21%) привело к тому, что сегодня застройщики вынуждены работать практически с нулевой маржой.

Но хочу отметить, что при этом стройки продолжаются, а объем остановленного строительства не увеличивается. А по мере того как возобновляется строительство на объектах крупнейших застройщиков-банкротов (СУ-155, «Гринфлайт» и др.), этот показатель даже уменьшается.

Тем не менее мы прогнозируем, что при сегодняшнем уровне финансирования жилищного строительства объем переноса ввода жилья может вырасти. Причем это произойдет даже у застройщиков-лидеров, многие из которых перенесут ввод на следующий год и в 2017-м не сдадут того, что запланировали. Такая угроза существует.

Как я уже сказал, в ближайшее время у нас будет представлена информация об объеме переноса ввода каждым застройщиком и в каждом жилом комплексе. Это очень важно для потребителя. Ведь даже когда мы заказываем ремонт в своей квартире, мы стараемся выяснить, всегда ли данная бригада делает свою работу точно в срок.

А при строительстве жилья это еще важнее. Потребитель должен знать историю застройщика, чтобы понимать, всегда ли он вовремя сдает объект (как, например, «Самолет-Девелопмент) или у него бывают проблемы.

В ближайшее время мы запустим еще один важный проект: выложим в открытый доступ всю госстатистику, собранную по почти тысяче показателей, характеризующих жилищное строительство. Там будет все, что касается ввода жилья, договоров участия в долевом строительстве, ипотеки по каждому региону России и многое другое.

Уверен, и специалисты, и потребители должным образом оценят эту работу.

Беседу вел Андрей ЧЕРНАКОВ

Фото: monetarystar.ru

Топ-100 застройщиков по вводу жилья за 2016 год

Источник: НОЗА