Сыграет ли ставка: как будет развиваться льготная ипотека в новых условиях - «Новости рынка недвижимости»

И чего ждать заемщикам?

После 24 февраля 2022 года наша жизнь изменилась резко и не в лучшую сторону. Это касается и роста цен, и дефицита продуктов (три товара в одни руки и битва за сахар стали довольно привычным явлением). Серьезно задетым оказалось и строительство, и если есть в нем сфера, которая пострадала более всего – то это ипотека. А поскольку жилье в кредит было основным драйвером роста сектора, стоит остановиться на нем особо. Как будет развиваться ипотека дальше? Что, как и по каким ценам?

Неподъемное счастье 

Правительство и президент приняли новую программу по льготной ипотеке, она заработает в России с 1 апреля. Ее лимит в новой ценовой реальности составляет 12 млн руб. для Москвы, Питера и их областей. Для других регионов цена вопроса – 6 млн.

23 марта правительство предложило повысить ставку по льготной ипотеке до 12%. Напомним, ранее в России действовала льготная ипотечная программа для кредитов до 3 млн рублей по ставке 7%. Решение было принято спустя почти месяц после того, как ЦБ поднял ключевую ставку до 20%. 12 все равно лучше, чем 20+, поэтому и такую ипотеку можно назвать льготной. 

По данным «РБК», со ссылкой на «Бест-Новострой», ежемесячный платеж для столицы составит 123,3 тысячи руб. С помощью новой программы можно купить жилье в 15 млн руб. с учетом первого взноса в 20 процентов. В столице  49 тыс. подходящих лотов, это 73% от общего предложения.

Однако, ставка поднята с 7 до 12 % годовых. И хотя это не 20% от ЦБ, но при покупке средней московской квартиры от 14 млн, переплата за 30 лет составит фантастические 32,4 млн руб.

Правда, это лучше, чем ничего.

- Сохранение программы льготной ипотеки в меняющихся экономических условиях - очень важный шаг, который поддержит строительную отрасль и застройщиков, не дав упасть спросу на жилье, а самое главное - даст жителям возможность не откладывать и не пересматривать свои планы на покупку жилья в новостройках, - пояснил заммэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Андрей Бочкарев. - Если при ключевой ставке Центробанка в 9,5% льготная ипотека выдавалась под 7%, то при повышении ключевой ставки почти в два раза, до 20%, ставка льготной ипотеки повысилась лишь на 5% - до 12%. При этом немаловажно, что все ранее оформившие льготную ипотеку продолжат платить по прежней ставке.

Между тем, лимиты программы по сумме кредита также будут увеличены для Москвы в четыре раза - с 3 млн до 12 млн руб.

- Это существенно расширит объем рынка и возможности для покупки жилья в Москве, где цены на жилье традиционно выше, чем в других регионах страны, - считает заммэра столицы.

Условия семейной ипотеки прежние: сумма кредита равна 12 млн рублей, а минимальная ставка сохранилась в пределах 6 процентов годовых. Рассчитывая первоначальный взнос в 15% и срок кредита в 30 лет, ежемесячный платеж составит почти 72 тыс. руб.

Если же говорить о классической ипотеке, то с ключевой ставкой в 20% пациент скорее мертв, чем жив. При переплате за 20 лет в 300% брать ее пока не особенно торопятся. Строительные компании замораживают те проекты, которые возможно заморозить – только что начатые или в невысокой готовности. О новом проектировании речи вообще пока не идет. 

В этих условиях государство пытается стимулировать отдельные категории населения более льготными условиями ипотеки. Но пока что получается не очень хорошо, потому что не очень справедливо.

Несправедливая ипотека?

Согласно данным «Зарплаты.ру» в 2022 году почти 22% россиян планировали перейти в IT-индустрию. Причем,  8% из них уже проходили дополнительное обучение в этой области, 46% рассмотрят эту возможность в ближайшем будущем. Еще 8% пожаловались на то, что им не хватает времени на получение новой специальности. Только 16% считают, что не имеют специфических способностей и не потянут работу айтишником.

Очень жаль эти 16 процентов, ведь они не смогут рассчитывать на льготную недвижимость. Правда, не они одни.

26 марта 2022 года Минцифры, совместно с представителями правительства РФ, провело встречу с руководителями российских IT-компаний, на которой ведомство пояснило детали новых мер поддержки IT-отрасли. Были озвучены уточненные условия по предоставлению сотрудникам отрасли льготной ипотеки.

Заветную ипотеку смогут получить в ближайшие три года 50 тысяч IT-специалистов в возрасте от 22 до 40 лет с доходом от 200 тыс. рублей в месяц в городах миллионниках и от 150 тыс. рублей в регионах страны. Ставка по ипотеке может составить базово 5% или 2-3% при поддержке регионов.

Итак, льготную ипотеку получат те, у кого и так огромные по меркам столицы и особенно по меркам провинции зарплаты. Речь идет о сливках местного общества, которые и сами могут потянуть ежемесячный платеж в 70 -80 тыс. рублей. Остальные – те, у кого зарплата ниже - к сожалению, рассчитывать на подобные блага не могут.

Кстати, подобные шаги могут резко повысить запросы IT-специалистов по зарплате.

Есть и ложка меда – IT-специалистам обещают помимо льготной ипотеки еще и отсрочку от армии. В нынешних условиях это особенно ценно.

Гори-гори моя заветная...

Развитие ипотеки имеет свои законы. Так, по данным «Сбербанка», объем выдачи ипотеки по всем льготным программам в банке за три недели марта 2022 года увеличился на 54,2% по сравнению с аналогичным периодом феврале.

Основное направление – ипотека с господдержкой. Причем, люди стремились оформить ипотеку по старым 7% процентам. Как будет развиваться при 12% - сказать сложно. Есть, правда целый ряд ипотечных программ, субсидируемых государством и поныне.

Это во-первых «Семейная ипотека».  Процентная ставка — до 6% годовых.

Максимальная сумма кредита — 12 млн рублей в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, в других регионах — 6 млн рублей. Программа действует по всей стране. Деньги можно потратить на квартиру в новостройке, на покупку дома или земельного участка. Воспользоваться «Семейной ипотекой» могут семьи, в которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился ребенок – так наше государство стимулировало рождаемость и в тяжелые годы. Другая категория получателей -  семьи, где воспитывается ребенок с инвалидностью.

Помимо этого, есть «Дальневосточная ипотека». Процентная ставка — до 2% годовых. Максимальная сумма кредита — 6 млн руб.

Кредит предоставляется на жилье, расположенное на территории всех 11 регионов Дальневосточного федерального округа. Оформить кредит могут молодые семьи (оба супруга не старше 35 лет), граждане не старше 35 лет, имеющие детей в возрасте до 19 лет, участники программы «Дальневосточный гектар» и люди, которые переехали в субъекты ДФО по региональным программам.

«Сельская ипотека» - еще один вид льготной программы. ДОМ.РФ рефинансирует такую ипотеку под 2,3%. Она доступна всем совершеннолетним  гражданам РФ вне зависимости от семейного положения, наличия детей и недвижимости. Эта программа действует с апреля 2020 года. Раньше для разных регионов были свои правила, теперь они едины для всех.

Недострой впереди 

Впрочем, как будет развиваться ипотека, и ее основной фактор – сдача новых квадратных метров жилой недвижимости, пока не может сказать никто. В условиях резкого роста цен на все - начиная от стройматериалов и заканчивая продуктами (а строителям тоже нужно есть) цена строительства не просто кусается, но может и загрызть.

Порядка 40% строительных компаний заморозят ряд проектов по всей России до лучших времен. Причина решения - западные санкции и возникшее подорожание строительных материалов, нарушение логистических цепочек поставок и повышение ставки ЦБ, а значит и увеличение стоимости проектного финансирования. 

И хотя почти 30% строительных компаний не столкнулись с перебоями в поставках они все же решили заморозить недавно начатые стройки, чтобы перенаправить ресурсы на завершение объектов, которые практически готовы.

Цены на стройматериалы за месяц в отдельных сегментах выросли на 80%, по некоторым позициям – в два раза.

Высокие цены на стройматериалы и возможный дефицит оборудования могут привести к недострою объектов. В коммерческой недвижимости может ожидаться сокращение объемов строительства на 40%, в жилом – на 20%.

На этой волне правительство предложило металлургам создать максимально комплиментарную для внутреннего потребителя схему формирования цен на металл. Другой шаг правительства - продление льготной ипотеки. Ожидается также, что отечественная строительная отрасль будет простимулирована участием в мега-стройках, спонсируемых государством.

Будем надеяться, что такие меры смогут нормализовать ситуацию.  Добавим к стабилизирующим факторам политику ЦБ по удержанию курса национальной валюты, фактические валютные ограничения для компаний и частных лиц, а также запрет на продажу жилья лицами, связанными с недружественными государствами – то есть, фактический запрет на продажу жилой недвижимости с целью последующей эмиграции. Такой коктейль «пожарных мер», пожалуй, сможет сдержать негативные тенденции на рынке недвижимости.

Стоит лишь помнить, что ключевая ставка в 20% ровно на 8 процентов выше запретительной для жилого кредитования в России. А значит ставка не сможет держаться долго. Она может просто не сыграть.

Даниил МАЦЕЙКО