Антон ДЕТУШЕВ, CEO IKON Development: «Сохранили команду и наращиваем объемы строительства» - «Новости рынка недвижимости»

IKON Development – одна из наиболее заметных на московском рынке девелоперских компаний, а ее генеральный директор, Антон ДЕТУШЕВ, участвовал в создании нескольких знаковых объектов, составляющих сегодня современный облик Москвы. Какие вопросы сегодня волнуют столичных строителей? Что в ближайшем будущем ждет покупателей недвижимости? Эти и другие вопросы мы решили обсудить с ним на наших страницах.

- Антон Александрович, Вы - член Объединённого научно-технического совета Комитета градостроительной политики и строительства города Москвы. Насколько интересна такая работа?

- Объединенный научно-технический совет – это сообщество строителей и промышленников. Здесь предлагаются реальные изменения и решения, новые материалы и технологии. Особенно это стало актуально, когда начался процесс импортозамещения. Тогда совет проявил себя, как один из драйверов строительной отрасли, потому что не все понимали, что импортные материалы и устройства можно безболезненно заменить на отечественные. Особенно это важно, когда дело доходит до сложных инженерных узлов.

Другая серьезная функция – это изменение градостроительных норм. Один из ярких примеров – количество парковочных мест, которые должны быть запланированы при строительстве. НИИ и ПИ Генплана Москвы представил нам исследование, где рассматривалась потребность количества машиномест в зависимости от того, есть ли рядом остановка электрички, метро или автобуса. Оказалось, расположенная рядом станция электрички требует меньшую площадь парковки, чем автобусная остановка.

- Вы награждены несколькими наградами Правительства Москвы. Расскажите, каких успехов Вам удалось добиться в создании современного облика Москвы?

- Мне повезло принять участие в строительстве парка Зарядье – самого знакового объекта в столице за последние лет десять. Это масштабный и, на мой взгляд, самый успешный проект. Сроки, в которые он был возведен, – это что-то удивительное. За короткое время было построено огромное количество подземных помещений – более 60 тыс. м2, применены уникальные технологии. Сдана в эксплуатацию консерватория с «правильным» звуком, часть ее звуковых панелей моделировалась в BIM. Кстати, мы тоже моделировали часть объектов. При строительстве одной из плоскостей фасада, в онлайн-режиме лазерный датчик снимал данные и выводил их в программное обеспечение, которое перестраивало модель, а мы следом изменяли строительство. Это был один из первых глубоких опытов, когда BIM использовался не как проект или картинка, а как процесс. На мой взгляд, парк получился великолепным.

- Давайте поговорим о том, что происходит на рынке. И здесь невозможно не коснуться темы пандемии. Как у IKON Development прошел прошлый год?

- Мы с самого начала поставили перед собой задачу полностью сохранить коллектив. Ни одного человека не отправили в отпуск за свой счет, не сокращали зарплаты. На строительных площадках договорились с подрядчиками, что компенсируем часть затрат на содержание работников, и благодаря этому весь коллектив строителей оставался на объектах. И когда через 2-3 месяца рынок вздрогнул, у нас была команда, с полностью настроенной работой на «удаленке» или в офисе, а когда снова пошел рост, мы стройки возобновили в течение недели, и смогли все, что планировали, выполнить.

Я уже не говорю о том, что все девелоперы в прошлом году хорошо заработали. Это не наша заслуга, а государства, которое инициировало ипотеку под льготные 6,5%. Эта мера привлекла в недвижимость 80% средств граждан, которые они откладывали на будущее жилье.

- Как, на Ваш взгляд, в 2021 году поведут себя цены на недвижимость? Некоторые эксперты предрекают некоторое падение и стагнацию, другие считают, что высокий спрос, замедление старта новых проектов, наоборот приведут к существенному уменьшению предложения и как следствие росту цен.

- Думаю, что хорошие продажи и хороший рост у девелоперов продлятся где-то до июня. У нас было полтора года на то, чтобы граждане сделали выбор в пользу ипотеки по сниженным ставкам. При этом никто много не зарабатывал. Сбережения, отложенные на квартиры, уже практически иссякли. Нас ждет стагнация, спрос не будет все время превышать предложение, так как денежная масса ограничена.

- А что делать с льготной ипотекой? Президент предлагает продлевать ее до 2024 года,  Центробанк считает, что до конца года ее надо закрыть…

- Я изучал макроэкономику в Лондоне и считаю, что есть определенные правила. Если сравнить американский рынок ипотеки и наш, то мы увидим, что мы пока находимся в зародыше. В России ипотека занимает 10-12% в ВВП, а в Америке в момент кризиса этот показатель был за 60%. Нам ипотечный пузырь не грозит, нереально «завалить» страну с 10% долгом по ипотеке, причем из этой суммы просроченные платежи занимают вообще мизерную долю. Что такое 10 млрд руб. просрочки? Это лишь 10 домов в Подмосковье.

Связывать рост цен с ипотекой, на мой взгляд, не очень корректно. Цены на недвижимость – это стоимость строительства и спрос. Если в прошлом году проектов в стадии продажи было меньше, чем в предыдущие годы, они объективно дорожали. Сейчас многие объекты не стартовали из-за того, что некем было стартовать: мигрантов нет, наши специалисты заняты, цены на стройматериалы растут. На мой взгляд, рост цен на рынке все равно будет продолжаться, только девелоперы будут наращивать квадратные метры, которые никто не берет. Льготная ипотека повлияла на то, что впервые за новейшую историю России люди получили кредит по очень доступной ставке. Отменять ее, на мой взгляд, смысла нет.

- Президент НОЗА Леонид Казинец назвал главной причиной роста цен – вымывание в прошлом году дешевых квартир с рынка. Можно ли увеличить предложение, чтобы снизить цены?

  - Действительно если не дефицит квартир, то пограничное состояние на рынке существует. Лотов не много, при этом они уменьшаются по площади для того, чтобы сумма сделки на покупателя не давила. Вопрос сложный. Не буду говорить за всю страну, но Москва и область – это, во-первых, ограниченные ресурсы земли, а во-вторых, с 90-х годов до сих пор существует перекос с точки зрения количества жилья и «социалки». Понятно, что государство старается обеспечить людей социальной инфраструктурой, которая не была построена в предыдущие годы. Детсады, школы и поликлиники, которые сейчас строят девелоперы, обеспечивают не только жителей новых микрорайонов, но и прилегающих. И все это идет в стоимость квартиры. Прибавьте к этому факт, что за пять лет земля подорожала раза в два. Если раньше в себестоимости земля и «социалка» составляла 35%, то сейчас 50% и выше.

Отсюда вопрос: с чем работать? Конечно, есть хороший способ строить в регионах. Но если посмотреть последние исследования, то мы увидим, что люди берут ипотеку в одном регионе, а вкладывают деньги в крупных агломерациях, продают квартиры в своей области и переезжают в большие. Люди стремятся к центру. Застраивать всю Россию – идея хорошая, но нужно еще много работать на местных уровнях. С другой стороны, в некоторых субъектах процесс строительства запущен: Владивосток, Казань, Уфа, Новосибирск. Коллеги заставляют и нас поднимать качество продукта, потому что многие региональные девелоперы делают очень качественные вещи.

- У IKON Development есть проект «Дом Chkalov» – комплекс апартаментов премиум-класса. Вас не беспокоит вопрос их статуса, что следует делать:  переводить апартаменты в жилье или оставить, как есть?

- На мой взгляд, проекты, которые сейчас рассчитаны как апартаменты, надо оставлять в прежнем статусе, потому что если мы их начнем переводить в статус жилья, то столкнемся с нехваткой «социалки», которая должна этому статусу соответствовать. Вот есть «Дом Chakalov»: технически мы можем перевести 70% апартаментов в жилье, но там не будет возможности построить школу или поликлинику.

Если же говорить о будущем, то само понятие апартаментов должно исчезнуть. Есть жилые объекты, есть нежилые. А апартаменты - это какая-то пограничная история. Раз уж у самих покупателей сложилось мнение, что это жилье, просто чуть более дешевое, наверное, его надо приводить к соответствующему статусу и строить парковки и социальную инфраструктуру, как положено. Потому что сейчас у апартаментов эту нагрузку убирают, но при этом нагружают ею соседнее строительство. Чем меньше будет таких перекосов, тем выгоднее будут проекты, тем меньше покупатель будет платить за метр.

- Как компания IKON Development смотрит на этот год. Чего вы ожидаете?

- Пока на этот год мы смотрим с опаской. Все, что запланировано, делается по максимуму, но планы у нас весьма консервативные. Вышел на надземную часть «Дом Chkalov» – 64 тыс. м2, и мы продолжаем огромный проект – «Новый Зеленоград», где у нас будет построен 1 млн м2. Скоро будет завершено строительство новых корпусов, началось строительство детского сада. На этот год мы так же ставим задачу сохранить коллектив, и, не увеличивая его, нарастить объемы производства. Мне очень нравится, что ребята в сложных условиях показывают результаты, которых я со всем своим опытом и не ожидал. Планируем, что в 2021 году у нас в строительстве будет более 300 тыс. м2.

Беседовал Евгений Горчаков

Главное фото: комплекс апартаментов премиум-класса «Дом Chkalov» - 60 400 кв. м

Детушев Антон Александрович

Генеральный директор компании IKON Development. Член Объединённого научно-технического совета Комитета градостроительной политики и строительства города Москвы, член Комитета по градостроительной политике, строительству и промышленности строительных материалов МКПП(р). Профессиональную карьеру в строительной отрасли начал в 2009 году в компании «Корпорация «Аркада-Строй». В 2012 году перешел на работу в строительный Концерн «Крост» на должность начальника участка. За 6 лет достиг должности директора департамента строительства. Награжден благодарностью Мэра города Москвы за большой вклад в создание парковой зоны на территории парка «Зарядье»; почётной грамотой Департамента градостроительной политики города Москвы за многолетний добросовестный труд и внес значительный вклад в развитие строительной отрасли.