Готовность номер один: почему даже в комфорт-классе теперь предпочитают квартиры с отделкой - «Новости рынка недвижимости»

Еще в конце нулевых годов на отечественном рынке новостроек все чаще начинали продаваться готовые к проживанию квартиры. Такой маркетинговый ход стал ответом на мировой экономический кризис, сопровождавшийся снижением покупательской способности россиян и, как следствие,уменьшением спроса с их стороны. На сегодняшний день отремонтированные квартиры стали уже очень популярным продуктом, так что их уже можно найти в проектах всех классов.

У квартиры от застройщика может быть три степени готовности

В настоящее время выбору покупателей представлены квартиры без отделки, квартиры с предчистовой отделкой (whitebox), и жилье с чистовой или финишной отделкой (ремонтом «под ключ»). Квартиры без отделки имеют лишь минимально необходимый конструктив, позволяющий строительной компании сдать объект в эксплуатацию. В этот список включены электропроводка, батареи, подводы к коммуникациям, стяжка пола, окна (как правило, без подоконников и откосов), входные двери, дверные звонки и некоторые подобные этим нехитрые удобства. Стены и потолки являются по сути «голым бетоном», а в домах, возведенных по монолитной технологии, может не быть даже внутриквартирных стен. Предчистовая отделка, кроме всего перечисленного, включает оштукатуренные стены, межкомнатные перегородки и подоконники. При этом покупатель может самостоятельно определить дизайн своего жилья, выбрав в соответствии со своими предпочтениями обои, напольное покрытие, сантехнику и т. д. Что же касается квартир «под ключ», то они полностью отремонтированы строительной компанией и готовы к проживанию, так, что в них остается только установить мебель.

Статистика рынка: отделка «в топе»

Сейчас на рынке массовых новостроек Москвы на долю квартир с чистовой отделкой от застройщика приходится 65% предложения, 25% квартир продаются без отделки, оставшиеся 10% - это квартиры с предчистовой отделкой, говорит управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. Если сравнивать с прошлым годом, число квартир с отделкой под ключ увеличилось на 19%, в то время как количество квартир «в бетоне» напротив уменьшилось почти на 50%. Количество лотов с отделкой whitebox также сократилось на 40% по сравнению с прошлым годом. По словам коммерческого директора ГК «Основа» Игоря Сибренкова, в сегменте премиум-класса по итогам прошлого года доля предложения с отделкой достигла более, чем 40%. В бизнес-классе этот показатель меньше – около 15%.

Как рассказала руководитель отдела аналитики AFIDevelopment Ирина Емелина, в ЖК «Сиреневый парк» количество сделок с квартирами с отделкой в общем объеме продаж в 2019 года составило почти 28%, в 2020 году — более 44%. Аналогичная ситуация наблюдается и в подмосковном проекте «Одинбург»: в 2019 году около 25% транзакций пришлись на лоты с отделкой, в прошлом году — почти 38%.На сегодняшний день предложение квартир с отделкой в «Сиреневом парке» составляет 39%: чистовые варианты — 23%, whitebox — 16%. В ЖК «Одинбург» доля чистовых лотов — 31%, whitebox — 31%. Наиболее часто чистовую отделку выбирают покупатели, приобретающие однокомнатные и двухкомнатные квартиры. В комплексах бизнес-класса наблюдается другая пропорция распределения типов отделки в структуре предложения. Например, в новом проекте AFIDevelopment — ЖК AFIPark «Воронцовский» — доля квартир с чистовой отделкой составляет 18%, whitebox – 48%. В высокобюджетном сегменте варианты whitebox пользуются большей популярностью, поскольку покупатели предпочитают обустраивать жилье по индивидуальным дизайн-проектам.

Сейчас в проектах ГК «А101» квартиры с отделкой составляют примерно 47% от общего объема предложения, в том числе 39% квартир с полной чистовой отделкой и 8% - с предчистовой отделкой white-box, рассказал заместитель директора по разработке продукта компании Павел Брызгалов. Эта доля регулируется в зависимости от спроса на готовые к переезду квартиры, который последние несколько лет растет примерно на 15% в год.

– В рамках наших проектов мы видим идеальную пропорцию в соотношении 70% чистовой отделки (микс отделки «под ключ» и предчистовой) к 30% квартир без отделки, – рассказывает заместитель коммерческого директора по продажам ГК «МИЦ» Александр Пасько.– При этом отчетливо видно, что продукт с чистовой отделкой становится более востребованным на рынке, пожелание купить квартиру с отделкой у клиентов кратно растет.  Потребители привыкли к этому продукту, он понятен и удобен для них. Наша компания предлагает жилые комплексы комфорт-класса смешанного типа. Доли квартир с отделкой, с предчистовой отделкой и без нее примерно равны. Причем в рамках одной секции представлены квартиры только одного типа. Поэтому при выборе квартиры с отделкой вы гарантировано будете жить с такими же соседями, в тишине.

На начало февраля 2020 года в проектах группы «Самолет»представлено с чистовой отделкой 98% квартир, отметил руководитель управления развития продукта и аналитики группы «Самолет» Леон Пряжников. Компания изначально взяла стратегию на предложение квартир, готовых к проживанию, чтобы клиенты могли заселиться в свой новый дом сразу по получении ключей. Готовая отделка сокращает время «обживания» дома в целом, позволяет избежать дискомфорта, постоянного шума, пока соседи делают ремонт.

Вместе с тем, как бы ни была велика популярность квартир с отделкой, этот тренд еще не стал всеобщим. На рынке существуют крупные игроки, продающие квартиры исключительно без нее. Так в проектах SezarGroup все квартиры сдаются без отделки, рассказал директор департамента недвижимости Денис Демьяненко. По его словам, мониторинг потребительских предпочтений компании показывает востребованность именно этого формата. Подавляющее большинство собственников делает выбор в пользу индивидуального дизайна и ремонта. Редкие запросы на готовый ремонт связаны преимущественно с желанием включить затраты на отделку в ипотеку. 

Массовый сегмент лидирует по отделке

Традиционно больше всего квартир с отделкой предлагается в массовом сегменте. Это объясняется тем, что покупатели более дорогого жилья предпочитают заниматься ремонтом самостоятельно, отдавая предпочтение индивидуальным дизайн-проектам. Но со временем ситуация меняется и в бизнес-классе также увеличивается число проектов, в которых часть квартир предлагается с отделкой. В данном случае чаще всего речь идёт о предчистовой отделке. Также на рынке есть ЖК бизнес-класса, девелоперы которых предлагают отделку в качестве дополнительной опции. В элитном сегменте до 2014-2015 годов квартир с отделкой в Москве практически не было. Покупатели «элитки» не очень заботились об экономии и издержках, но им крайне важно было сделать ремонт полностью «под себя», согласовывая с нанятым архитектором все аспекты вплоть до производителя лампочек. Однако после очередных экономических колебаний возможность посвящать этому процессу столько же времени и денег, как раньше, уже не было, а доля квартир с отделкой в элитном сегменте стала расти.

Разница в цене

Разница в цене между аналогичными вариантами с отделкой и без зависит от нескольких факторов: дизайн-проекта, стоимости отделочных материалов, наличия дополнительных опций в комплектации (кухня, освещение и т.д.). В качестве примера можно привести две схожие квартиры в ЖК «Кварталы 21/19». Однокомнатная квартира «в бетоне» площадью 45 кв.м в готовом доме стоит 11,9 млн руб. Примерно такая же квартира в готовом корпусе, где все квартиры представлены с отделкой, стоит 13,9 млн руб. Таким образом, разница в цене составляет 2 млн руб. Если составить смету ремонта (черновые работы, стяжка, возведение межкомнатных стен и чистовая отделка), кухонной мебели и бытовой техники, итоговая сумма превысит 2 млн.

Поскольку девелоперы закупают отделочные материалы большими партиями и привлекают бригады на большие объемы работ, стоимость отделки «от застройщика» получается примерно на 30% ниже, чем аналогичный ремонт, выполненный своими силами, говорит Павел Брызгалов. Кроме того, его стоимость уже «зашита» в ипотечный кредит с более привлекательной ставкой. По оценкам Леона Пряжникова, в массовом сегменте разница в цене между аналогичными квартирами с чистовой отделкой и без нее в рамках одного жилого комплекса в корпусах на одной стадии строительства составляет в среднем 18 тыс. руб. за кв. м, но может доходить и до 35-40 тыс. руб. за кв. м.

Насколько подорожали строительные материалы

Впрочем, эксперты говорят об ощутимом подорожании ряда строительных материалов, произошедшем за последние месяцы, в том числе, используемых при отделке квартиры.

– Действительно, в последнее время наблюдается увеличение стоимости строительных и отделочных материалов, однако по каждому виду статистика разная, – отмечает Игорь Сибренков. –Связано это с несколькими факторами: во-первых, с ослаблением курса рубля по отношению к национальной валюте, ростом цен на комплектующие и увеличением стоимости поставок из-за закрытия на фоне пандемии и прочих факторов.

По словам Павла Брызгалова, наиболее сложная ситуация наблюдается со стальной арматурой, которая за год подорожала практически в два раза. Она и раньше была одной из самых дорогих товарных позиций: в монолитном домостроении доля металла составляет более 15% от общей себестоимости строительства дома. Кроме того, эксперты отмечают резкий рост стоимости строительства инженерных коммуникаций. Так, стальные трубы подорожали на 35% за год, воздуховоды - на 30%, вентиляционное оборудование - на 18%. Подорожание произошло и в части стеновых материалов: кирпича - на 15%, газосиликатных плит для внутренних стен - на 7%.

Наиболее пострадавшим сегментом предложения стали квартиры с отделкой. В этом сегменте на цены влияет также стоимость отделочных материалов, в том числе используемых для черновой отделки. Так, стоимость керамогранита за год выросла почти на 7%, сухие смеси и краски, которые применяются для чистовой отделки - на 6%, сантехника выросла в цене на 11%, а ламинат - почти на 3%.

Что важнее: универсальность отделки или дизайн «под себя»

Для того, чтобы обеспечить максимальный комфорт и широкие возможности для владельцев в дальнейшем обустройстве жилья «под себя», девелоперы стремятся создать нейтральные и лаконичные пространства в современном, либо классическом или неоклассическом стилях. Это максимально функционально и позволяет в дальнейшем за счет элементов декора и мебели персонифицировать пространство. При этом на выбор, как правило, предоставляется несколько цветовых вариантов отделки в каждом стиле.Чаще всего застройщики предлагают несколько дизайн-проектов, которые отличаются по стилю (классика, современный, минимализм) и цвету. Вне зависимости от стиля в оформлении используются нейтральные теплые и холодные пастельные тона. Такие интерьеры лишены индивидуальности, но их можно легко обыграть с помощью мебели, текстиля и предметов декора.

– Наша практика показывает, что важна универсальность использования квартиры – отмечает Александр Пасько. – Изначально наша продуктовая концепция «Все по-твоему» предполагала вариативность типов и стилей отделки. Практика показала, что в целом это не имеет особого смысла. Гораздо важнее иметь один стиль из хороших и зарекомендованных материалов, важно, чтобы данная отделка легким движением руки клиента трансформировалась во что-то уникальное и современное. Например, мы используем плотные светлые обои под покраску. Соответственно, клиент всегда может купить банку краски и легко изменить цветовую палитру.

В проектах комфорт-класса дизайн-проекты разрабатываются еще на стадии проектирования высококлассными дизайнерами и специалистами, которые продумывают планировочные решения, зонирование, выбирают цвета и проч. Авторский дизайн от именитых профессионалов встречается в более дорогих сегментах, где привлекаются российские или зарубежные дизайнеры, которые разрабатывают дизайн-проект эксклюзивно для каждого проекта.

Каким бы именитым ни был автор, стоит понимать, что дизайн-проект «заранее» — это универсальное решение, в основе которого усредненные стандарты, отмечает Денис Демьяненко. Те, кому важна «идеальная посадка», идут по пути создании индивидуального дизайн-проекта, в котором планировочные и стилистические решения разрабатываются дизайнером с учетом специфики собственника, его пожеланий, его бюджета. В сегменте бизнес-класса сейчас преобладает такой подход, и он выходит за рамки классических компетенций девелопера.

– Поэтому, у нас есть компания-партнер, дизайн-студия полного цикла, которая закрывает потребность собственников в профессиональном ремонте по индивидуальному проекту, отметил эксперт.

Новейшие тенденции: высокий класс приходит в сегмент «комфорт»

Если раньше квартиры с отделкой и без нее могли быть представлены в одной секции жилого дома, то теперь застройщики предлагают целиком корпуса, в которых весь объем квартир предлагается с ремонтом, отмечает Андрей Колочинский. Такое решение позволяет избавить будущих жителей от звуков ремонта и сохранить места общего пользования во всем доме в чистоте.  

При этом сегодня в сегменте комфорт-класса встречаются проекты с характеристиками, которые еще пять лет назад были присущи только высокому классу, отмечает Игорь Сибренков. Это проекты с продуманной и яркой архитектурой, просторными лобби, дизайнерским оформлением входных групп и разнообразием планировочных решений.

По словам Павла Брызгалова, рынок продолжает путь к продаже полностью готового к проживанию жилья – не только с полной чистовой отделкой, но и с меблировкой. Для этого девелоперы заключают контракты с крупными производителями мебели, а в отдельных случаях сами пытаются наладить ее производство.

Очевидно, что такая тенденция как квартиры с отделкой в целом набирает обороты, несмотря на наличие на рынке крупных застройщиков, отказавшихся от этой практики. Скорее всего, в ближайшем будущем этот тренд будет продолжен, серьезных препятствий на его пути пока не возникло.

Александр Ковалевский