Недвижимость - 2020: если «потолок» у цен и был, то он пробит - «Новости рынка недвижимости»

То, чего так боялись, случилось: цены на жилье пошли в рост. Причем значения этого роста исчисляются десятками процентов. Новой тенденции не помешало даже катастрофическое падение доходов населения, связанное с пандемией. Как сегодня выглядит картина стоимости недвижимости в московском и

Цены на квартиры в Московском регионе: что больше всего подорожало

В столичном регионе стоимость недвижимости росла в течение всего 2020 года, за исключением, пожалуй, мая, когда было зафиксировано небольшое снижение средних ценников. Такие данные приводят аналитики сервиса покупки и продажи квартир «Синица».

За прошедший год цены на первичном рынке недвижимости, в границах старой Москвы, в среднем выросли на 17,7% - до 252,9 тыс. рублей за кв. м, в ближнем Подмосковье рост средневзвешенной цены составил 24,2% - до 132,6 тыс. рублей за кв. м, а в Новой Москве – стоимость выросла на целых 27,9%, до рекордных 165,2 тыс. рублей за кв. м.

В Большой Москве больше всего подорожали квартиры бизнес-класса, а в Подмосковье – в сегменте «эконом».

Рост цен многие эксперты связывают с введением льготной ипотеки под 6,5%, которая стартовала весной 2020 года. Этот шаг правительства практически спас строительную отрасль, но вот теперь отрасль почему-то решила еще раз стать "выгодоприобретателем", значительно повысив стоимость строящегося жилья.

Повышение цен связывают и с тем, что девелоперы сейчас придерживают выход новых объемов жилья на рынок, чтобы создать если не дефицит, то некоторое "неизобилие" предлагаемой недвижимости на рынке.

Пошли в рост и бизнес-класс, и эконом

Самым ощутимым в границах старой и Новой Москвы, по итогам исследования сервиса «Синица», был рост цен в бизнес-классе: за год они выросли на 20,8% (до 304,1 тыс. рублей /кв. м) и 42,3% (до 185,1 тыс. рублей/кв. м), соответственно. Правда, в Подмосковье рост оказался не таким существенным – увеличение составило 2,3% - до 186,5 тыс. рублей за кв. м.

В границах старой Москвы и Новой Москве наиболее заметный рост был отмечен в сегменте бизнес-класса: цены за год выросли на 20,8%(до 304,1 тыс. рублей /кв. м) и 42,3%(до 185,1 тыс. рублей/кв. м), соответственно. В Подмосковье в бизнес-классе, напротив, средняя стоимость почти не изменилась, увеличившись на минимальные по сравнению с другими сегментами 2,3% (до 186,5 тыс. рублей/кв. м).

В комфорт-классе за год в границах старой Москвы цены прибавили 14,5% и составили 202,3 тыс. рублей/кв. м, Подмосковье продемонстрировало +16,4%, достигнув 134,5 тыс. рублей/кв. м. Активнее всего в этом сегменте выросли цены в Новой Москве – на 20,5% (до 157,8 тыс. рублей/кв. м).

В эконом-классе Москвы прирост составил 10,1% (до 161,9 тыс. рублей/кв. м), тогда как в Подмосковье и, особенно, в Новой Москве он был более существенным: за год новостройки прибавили 22,3% и 29,2%, достигнув уровня 129,8 тыс. рублей/кв. м и 146,0 тыс. рублей/кв. м, соответственно.

- В границах старой Москвы цены выросли на рекордные 17,7%, тогда как в предыдущие годы - в 2018-м и 2019-м - цены в Москве за год подрастали на 3,6-4,2%, - рассказала генеральный директор сервиса «Синица» Наталья Шаталина. -. В двух наиболее популярных сегментах цены преодолели психологические отметки в 200 тыс. рублей для комфорт-класса и 300 тыс. рублей для бизнес-класса, причем основной скачок произошел в последнем квартале года. Эти тренды взаимосвязаны и объясняются отчасти ростом спроса на фоне снижения ипотечных ставок, волатильностью курса рубля, а отчасти тем, что застройщики регулируют свои продажи, ограничивая выход новых объемов предложения.

В течение года все округа Москвы демонстрировали положительную динамику цен: больше всего средние цены выросли в ЮАО (+32,7%), наименьший прирост зафиксирован в ЮВАО (+10,5%).

В Подмосковье минимально поднялись цены в районе Балашихи (+8,9%), максимально – в Реутове (+49,3%), Видном (+39,1%) и Красногорске (+32,8%).Что касается абсолютных значений, то самыми дорогими локациями по итогам декабря были Красногорск (156,4 тыс. рублей/кв. м), Мытищи (154,4 тыс. рублей/кв. м) и Одинцово (153,7 тыс. рублей/кв. м). Наиболее доступные средние цены в Балашихе (99,6 тыс. рублей/кв. м) и Котельниках (122,8 тыс. рублей/кв. м).

В Петербурге семьям со средним достатком доступно лишь жилье за пределами КАД

- На сегодняшний день относительно дешевый метр в высотке за КАДОМ – это единственная возможность для среднестатистической петербургской семьи решить свой жилищный вопрос, - считает коммерческий директор инвестиционно-риэлторской компании «АЛЬФА-ГРУПП» (Санкт-Петербург) Виолетта Налчаджян. - В ближайшее время серьезных изменений в спросе на высотки не будет. Это не связано даже с пандемией или экономическим кризисом. В России есть нацпроект «Жилье и городская среда», согласно которому фактически 2/3 новостроек, которые будут построены с 2019 по 2024 годы, будут высотками, иначе россиян не обеспечить нужным количеством жилых площадей.

И это еще не так плохо, считают эксперты. Высотное жилье предполагает комплексную застройку района. А значит те, кто там живет, автоматом получают всю социальную инфраструктуру: детские садики, школы, магазины.

Если проанализировать, какие этажи являются у покупателей наиболее востребованными, то выясняется, что тут предпочтение между "низкими" и "высокими" этажами выглядит, как 50Х50. Половина предпочитает этажи пониже: с 3-го по 7-й, половина выбирает видовые квартиры уже на более высоких этажах - с 10-го и выше, где можно любоваться панорамными видами на город.

В петербургской недвижимости ценится не только комфорт, но и виды

Цены на вторичное жилье в Петербурге тоже подросли. Выбрать более или менее доступный вариант становится все сложнее. По данным риелторского агентства «Невский простор», наиболее доступная 1-комнатная квартира Санкт-Петербурга продается в Красносельском районе. Ее стоимость составляет 2,5 млн рублей. Площадь объекта - 39,6 кв. м. Самой доступной квартирой с одной жилой комнатой, расположенной в центре северной столицы, является квартира на Васильевском острове. Ее стоимость составляет 4,9 млн рублей, а площадь - 31,4 кв. м.

- Однокомнатные квартиры, по-прежнему, являются наиболее ликвидными на рынке недвижимости города. Такие объекты продают для улучшения жилищных условий и активно покупают с инвестиционными планами. Наиболее интересными объектами в этом плане можно назвать квартиры, располагающиеся в обжитых районах, вблизи от станций метро, – отмечает генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор» Александр Гиновкер.

А спрос на элитку вырос!

Парадоксально, но весь 2020-й год рос спрос на элитную недвижимость. Эксперты объясняют это влиянием пандемии. Те, у кого были средства и возможности улучшить свои жилищные условия, откладывать эту процедуру на будущее не стали. В тренде было жилье с большим метражом, балконами или террасами, позволяющими находиться на свежем воздухе, не выходя из квартиры.

В клубном доме Artisan, например, в течение прошлого года компания продала 35% из 4 500 квадратных метров жилых площадей. При этом средняя стоимость квадратного метра квартиры составила 967 тыс. рублей, пентхауса - 1,3 млн рублей. Годовой план продаж был превышен на 140%.

В другом клубном проекте Turandot Residences по состоянию на конец декабря 2020 года было реализовано 6 300 квадратных метров. Большим спросом пользовались видовые квартиры и пентхаусы. Покупателей не пугали даже пентхаусы со средней стоимостью гораздо выше 1 млн руб. за квадратный метр.

- В течение 2020 года мы отмечали высокий спрос со стороны клиентов на квартиры в наших элитных клубных домах Artisan и Turandot Residences, - говорит Ольга Зыблая, директор по продажам VLR Property Management. - Весной и летом потенциальные покупатели, в основном, присматривались к такому формату, интересовались проектами, а пик продаж пришелся на 4 квартал 2020 года, в течение которого мы заключили около 50% всех сделок.

Масштабные изменения, связанные с пандемией, существенно преобразовали подход покупателей к организации жилого пространства. Они сформировали спрос на городские квартиры большей площади, с высококлассной инженерией, собственными террасами и внятным зонированием, как внутреннего, так и общественного пространства. В элитном сегменте таким требованиям полностью соответствуют клубные дома с небольшим количеством квартир и собственными обустроенными дворами, отмечают эксперты.

Сегодня в понятие элитного жилья входит не только премиальная квартира, но и премиальный двор

«Люди стали больше ценить возможность быть на природе и элементарно дышать воздухом. Отсюда – интерес к проектам с зеленым окружением, с собственными парками, а также к квартирам с террасами, - отметил новую тенденцию и журнал «Дайджест недвижимости». С января по октябрь 2020 года «Яндекс» зафиксировал более 1,4 млн поисковых запросов, связанных с недвижимостью с террасами – почти вдвое больше, чем аналогичные показатели за тот же период 2019 года.

- Режим самоизоляции актуализировал для многих покупателей потребность в выборе квартиры с выходом на собственную террасу. Если раньше это было элементом престижа, то сейчас это стало насущной необходимостью, - рассказал журналу генеральный директор холдинга РСТИ Алексей Туркин.

По словам директора департамента городской недвижимости Knight Frank Андрея Соловьева, большое внимание при приобретении квартиры теперь уделяется инженерным системам. Кроме того, многие теперь предпочитают приобретать жилье с отделкой. Руководитель продаж клубного дома "Малая Бронная 15" Дмитрий Новиков отметил, что есть спрос на отделку, включающую полностью оборудованные кухни и ванные, соответствующие статусу проекта.

По оценкам компании Est-aTet доля ипотечных сделок в сегменте элитной недвижимости в старых границах Москвы в 4-м квартале 2020 года составила около 29%. А в июне 2020 года, как пишет журнал «Дайджест недвижимость», был зафиксирован абсолютный максимум роста таких сделок – 50%.

Mixeduse - для чего нужен смешанный формат

Новый тренд в области недвижимости, набирающий популярность - mixeduse, недвижимость смешанного использования. Mixeduse - это здание, в котором могут быть соединены коворкинг, жилой блок, торговые и развлекательные функции, спорт. Такой дом-"микс" чем-то напоминает дом-коммуну, популярный на заре советской власти, когда в одном помещении могли располагаться и жилые квартиры, и столовая, и рабочий клуб, и библиотека, и детский сад...

Безусловно, "драйвером" для нового формата стала пандемия. Локдаун поставил ребром вопрос доступности торговых сервисов, сервисов, связанных с развлечениями и здоровым образом жизни. Подобное "смешение" диктуют и потребности нового поколения - поколения миллениалов, которым нравится проводить максимальное количество времени не в собственных квартирах-"норках", а в общественных пространствах, насыщенных разными интересными опциями, и, в первую очередь, опцией общения.

Многофункциональный комплекс формата mixeduse - это еще и торжество технологий. Обычно такие комплексы проектируются с внедрением "устойчивых" и "зеленых" стандартов, регулирующих потребление энергии и снижающих выбросы углекислого газа в атмосферу. В таких зданиях могут использоваться технологии вторичного использования воды, раздельного сбора мусора, устанавливаются передовые системы вентиляции и кондиционирования.

Здание в стиле Mixeduse

Стоит ли говорить о том, что в нынешней ситуации такое здание оптимально для проживания. Представьте, не выходя из дома, можно позаниматься спортом, поработать, что-то купить в магазине, погулять в небольшом придомовом парке, посмотреть фильм в мини-кинотеатре и так далее.

Кроме всего прочего, такие комплексы mixeduse могли бы снизить маятниковую миграцию и, во многом, разрулить транспортные проблемы большого города: ведь горожанин, проживающий в таком формате жилья, утром никуда не спешит. Все, что ему нужно, у него уже под рукой.

Сколько будут стоить квартиры в таких смешанных МФК - пока вопрос открытый. Цена, отчасти, будет зависеть от ситуации, которая сложится с коронавирусом. Но вряд ли это станет главным фактором. Произошел "психологический сдвиг" в понимании недвижимости. Она, как и другие товары, становится все более индивидуальной. И здесь, для разных групп, предложение может быть самым разным. Так же как и костюм, автомобиль, еда. В зависимости от "пакета" сервисов в том или ином конкретном доме-миксе, вероятно, будет варьироваться и цена квадратного метра. Это может быть вариант "эконом", а может - комплекс с премиальным перечнем предложений.

Эксперты считают, что новый формат недвижимости - прямой путь к устойчивому развитию городов. Многофункциональные комплексы, закладываемые в различных частях города, будут формировать ту самую полицентричность, за которую давно "бьется", например, Москва. Хороша такая недвижимость еще и тем, что в условиях дефицита пространств, имеющего место в большом городе, она будет использоваться 24 часа в сутки и 7 дней в неделю.

Статистики по востребованности именно таких комплексов пока нет, но, думается, она скоро появится.

По материалам сервиса продажи квартир «Синица», аналитики агентства «Невский простор», компании Est-a-Tet, журнала «Дайджест недвижимости» подготовила

Елена МАЦЕЙКО