Этапы ввода жилья в Болгарии - «Зарубежная недвижимость»

Чаще всего покупатели приобретают недвижимость в Болгарии на разных этапах строительства, которые в этой стране имеют очень четкое разделение, наличие или отсутствие документа может кардинальным образом повлиять на стоимость объекта.

Каждый ключевой этап строительства недвижимости в Болгарии проходит документальное освидетельствование, по итогам которого объект получает соответствующий документ. От его наличия или отсутствия зависят, в том числе, и правовые обстоятельства - можно ли уже начинать жить в доме или квартире, разрешается ли регистрировать собственность и т.д. Получение Акта 14, Акта 15 и Акта 16 - самые важные этапы, через которые проходит здание, прежде чем его новые владельцы могут в него въехать.

Каждый из этих документов обеспечивает соответствие здания установленным нормам для конкретной стадии возведения. И выдача таких индивидуальных актов описана в одном из постановлений к Закону о территориальном планировании (SPA), в котором требования могут отличаться в зависимости от конкретного случая. Опытные риэлторы, которые работают на рынке недвижимости Болгарии долгие годы обязательно введут покупателя в курс дела, но всем планирующим покупку жилья в этой стране имеет смысл заранее ознакомиться с самыми важными нюансами.

Акт 14

Когда происходит прием здания по окончанию его строительства, объект получает Акт 14. Его наличие означает, что здание достигло стадии так называемого «грубого строительства». Этот этап имеет большое значение, поскольку его прохождение, по сути, подтверждает осуществление права на строительство. Он составляется и подписывается инвестором (цедентом), консультантом (строительный надзор) и проектировщиком. Когда этот акт уже получен, можно начинать нотариальную передачу имущества. Ипокупатель может получить нотариальный акт - документ, подтверждающий его право собственности.

Акт 15

Следующим этапом становится Акт 15 - документ, при наличие которого можно быть уверенным, что возведение здания полностью завершено. Строитель, инвестор, подрядчик, технически квалифицированные физические лица, участвовавшие во всех этапах реализации проекта, а также осуществляющие надзор за строительством и проектировщики становятся участниками этого Акта. Главная цель Акта 15 - установить состояние и готовность сооружения к сдаче в эксплуатацию в соответствии с утвержденными проектами. На практике это означает, что строительство передается застройщиком непосредственно заказчику. Документ подписывается как уполномоченными лицами, так и собственниками участков в здании. Стоит отметить, что форма 15 Акта является основанием для составления протокола формы 16 для установления пригодности сооружения к эксплуатации.

Акт 16

Акт 16 – документ о завершении заключительного этапа строительства. Он подтверждает, что объект действительно подходит для введения в эксплуатацию для того, чтобы можно было в нем проживать. Акт 16 обычно становится самым ожидаемым документом для новых домовладельцев. На практике принято использовать его как общий термин вместо «Разрешения на использование», но между ними, на самом деле. существует разница. Поэтому их нужно различать в зависимости от того, к какой категории строительства относится конкретный объект.

Инспекция на месте касается законности здания, которое было построено, насколько оно соответствует согласованным ранее проектам. Если речь идет о сооружениях с 1-й по 3-ю категорию (автомобильные дороги, дороги, сооружения и т.д.), то Акт 16 выдается соответствующей государственной приемочной комиссией. На основании Закона 16, местное региональное управление государственного строительного контроля выдает необходимое разрешение на использование. Однако, если речь идет о постройках от IV до VI категории (жилые и смешанные дома малой и средней постройки, коттеджные постройки и т. Д.), то Акт 16 не оформляется – выдается Акт ввода в эксплуатацию.

Что делать при покупке новостройки

Планируя приобретения новостройки в Болгарии, в первую очередь необходимо навести справки про инвестора и строительную компанию, тщательно все изучить, что является ее собственностью. Это можно сделать, проверив коммерческий регистр, где можно ознакомиться с историей компании, ее владельцами, узнать, есть ли аресты акций, каков размер капитала и годовой финансовой отчетности.

Некоторые компании имеют обеспеченное финансирование, другие полагаются на платежи покупателей для реализации своих объектов и это часто становится необходимостью из-за огромных вложений в строительство здания. В кризисных ситуациях все это может иметь значение - будет ли здание завершено, получит ли разрешение на использование. В связи с этим всегда необходимо четко понимать, обеспечены ли инвестиции для реализации собственности и каким образом.

Очень важно проверять всю документацию, относящуюся к происхождению строительства объекта: нотариальный акт на землю, неденежный вклад или установление прав на строительство. Нужно ознакомиться с информацией о том, как устроены внешние отношения собственности, какие есть сертификаты и разрешения, строительные документы, протоколы и акты по каждому завершенному этапу строительства. Можно обратиться в общедоступный болгарский Реестр собственности и узнать, кому принадлежит земля и где именно будет построен объект. Таким образом, можно проверить, является ли человек, который будет строить или уже возводит недвижимость, собственником земли или нет, и имеет ли он право это делать. Также важно выяснить, есть ли на конкретном объекте обременения.

Заключение договора

При заключении предварительного договора необходимо быть очень внимательным, поэтому так важно заранее ознакомиться со всеми его пунктами. Каковы сроки завершения строительства, схема и способы оплаты, когда будет совершаться сделка и когда покупатель станет собственником, каковы штрафы для инвестора и покупателя. В случае, если в этих юридических вопросах разобраться сложно, то при подписании договора крайне важно, чтобы при этом присутствовал высококвалифицированный юрист. Он поможет не допустить ситуацию, когда, например, у застройщика или инвестора есть государственные долги или просроченные ссуды, в результате чего покупателю будет чрезвычайно сложно получить банковское финансирование с помощью ипотеки. Также важно обратить внимание на то, чтобы в договоре купли-продажи платежи соответствовали этапам согласно полученным Актам, а не определенным этапам строительно-монтажных работ.

В случае, если у покупателя будет опытный риэлтор, то знание всей этой информации не понадобится, поскольку он позаботится о том, чтобы предоставить все эти документы, рассмотреть и защитить интересы при заключении договора. Также он изучит через свои каналы как финансирование строительства объекта, так и имидж инвестора. «Покупка напрямую от застройщика» - это распространенная маркетинговая стратегия, которая имеет свои положительные и отрицательные стороны. Если покупатель выбирает этот путь, то, безусловно, будет правильным нанять юриста, чтобы быть более уверенным в том, что важные детали не остались незамеченными.

Благодарим за помощь в подготовке материала:

Евгению Проказову, директора по продажам компании Bulgaria Avenue

Дарью Борзову, управляющего компании Oazis Real Estate