Как купить недвижимость, чтобы ее можно было легко продать? - «Зарубежная недвижимость»

Даже если недвижимость приобретается с целью постоянного проживания в ней в течение продолжительного, всегда необходимо задумываться о том, насколько легко ее можно будет продать, ведь планы часто имеют свойство меняться. Если же речь идет об инвестициях в недвижимость, то вопрос ликвидности тем более должен быть в приоритете.

Уже давно прошли времена, когда зарубежной недвижимостью интересовались те, для кого она становилась эмоциональной покупкой – только потому, что очень понравилась конкретная страна, ее народ, традиции или же запомнился отпуск, отлично проведенный в конкретном месте. Сегодня к покупке жилья подходят особенно тщательно, думая не только о том, насколько комфортно будет в нем жить, но и прогнозируя, насколько быстро и успешно можно будет его продать. Даже если покупка осуществляется с целью личного использования или получения пассивного дохода от сдачи в аренду, то всегда важно задумываться о возможностях для последующей продажи.

Параметры ликвидности

Что влияет больше всего на ликвидность недвижимости? Это, прежде всего, цена, место и качество. Если они есть, то в будущем продать жилье будет максимально легко. Первостепенными факторами, определяющие ликвидность объекта, это конечно же стоимость и расположение объекта. Даже в случае очень низкой цены, но неудачного расположения или идеальной локации, но завышенной стоимости, вопрос о последующей продаже будет решаться непросто.

Для того, чтобы понимать, как продавать недвижимость в будущем, нужно представить портрет будущего покупателя. Кому это может быть интересно: семьям для отдыха с детьми, бизнесменам, студентам или пенсионерам? Также необходимо задаться вопросами на предмет того, насколько широка потенциальная аудитория, какова география потенциальных покупателей и т.д. Чем больше будет потенциальный охват, тем больше шансов на то, что покупатель не заставит себя ждать, когда владелец выставит объект на продажу. Поэтому не стоит покупать что-то, что кажется интересным только единицам, а в массах не будет востребовано.

Текущее состояние недвижимости - не самый решающий фактор. Ведь ремонт, как для себя, так и для последующей продажи – это вопрос решаемый. Иногда для того, чтобы выгодно продать, лучше покупать дешевле объект в хорошем месте, но который требует ремонта и вкладываться в его доведение до товарного вида, как для личного использования, так и для последующей продажи. Логично, что новостройки на финальных этапах строительства или недавно сданные в эксплуатацию будут дороже, чем аналогичные варианты на более ранних этапах строительства или на вторичном рынке.

Правда, здесь многое будет зависеть от конкретного объекта: при покупке квартиры в старом здании могут возникнуть сложности в договоренностях с соседями о проведении ремонта подъезда, если он необходим – скорее всего, далеко не все жильцы согласятся его делать. А ведь состояние подъезда также может повлиять на успех последующей продажи квартиру. Первый и последние этажи также могут усложнить процесс продажи. На первом этаже выше шанс появления плесени и может быть меньше солнца. Для недвижимости нежелательно приобретать последний этаж не только из-за потенциального протекания крыши, но и из-за того, что в летнее время там может быть очень жарко, что принципиально для курортного жилья. Но здесь необходим индивидуальный подход – если сверху есть дополнительные перекрытия и «воздушная подушка», то вполне возможно, что перегрева не будет.

Важным фактором ликвидности можно также назвать и дефицитность товара. Если в выбранном месте есть большой выбор аналогичных объектов в таком ценовом сегменте, означает, что конкуренция при последующей продаже будет велика. Там, где объекты на продажу появляются редко и быстро уходят, вкладываться интересно.

География

Если рассматривать географический фактор, то один из вариантов ликвидного объекта – это жилье в крупном городе и, скорее всего, столице государства, которое помимо прочего, приобреталось ниже своей рыночной стоимости. Но такого удачного сочетания не всегда можно достичь, иногда такие объекты люди «ловят» годами. И не всегда обязательно сосредотачиваться на столице, можно ориентироваться на крупный город, в котором есть развитая инфраструктура, высшие учебные заведения, театры, концерты, культурная жизнь - в таком месте большинство объектов будет в той или иной степени ликвидна. Покупая недвижимость в таких местах, инвестор знает, что в любое время, когда бы он ни выставил объект на продажу, он достаточно быстро уйдет. Для разных рынков это «достаточно быстро» свое: где-то час, где-то две недели.

Сейчас максимально высока ликвидность в определенных районах крупных и чаще всего столичных городов - таких как Берлин, Франкфурт, Париж, Лиссабон. Тот сегмент, который всегда продается и покупается в таким местах, это недвижимость эконом- и бизнес-формата – он пользуется популярностью у местных жителей, поэтому не зависит от туристического потока и международных политических тенденций. Поэтому, подбирая себе вариант для покупки, всегда важно отдавать себе отчет в том, что если происходит какой-то кризис, то объект может потерять ликвидность, если в первую очередь была ставка на покупку иностранцами.

Ведь нередки случаи, когда хорошие объекты в историческом центре столицы, которые нравятся потенциальным покупателям и которые отвечают современным стандартам, в итоге оказываются не всегда ликвидными, поскольку местное население не настолько богато, чтобы его покупать. а рассчитывать на иностранцев сложно, так как они могут выбрать множество других вариантов. Именно поэтому, лучше рассматривать что-то среднее: не самый центр, но и не окраины, не самое современное, но и не самое ветхое жилье - такие варианты всегда можно быстро продать и местным, и иностранцам, и внутренним туристам и, наконец, студентам.

Курортная недвижимость

И конечно же не будем забывать о курортной недвижимости – ведь далеко не всем интересна покупка в крупном городе, особенно если подыскивается место для отдыха или временного проживания – например чаще всего иностранцы приобретают за рубежом именно «дачу на море», а не квартиру в столице. При таком раскладе лучше всего тоже ориентироваться на города или ближайшие окрестности. Например, объект легче продать в Ницце или Лимассоле, чем аналогичные варианты, но в более отдаленных, хотя и, быть может, более экологически чистых местах. Четких правил нет, может быть по-всякому, но по динамике продаж, объекты, близкие к круглогодичной инфраструктуре, все-таки быстрее продаются. В Болгарии или Черногории тоже большинство перепродаж приходится на Бургас с окрестностями или на Будву.

Есть страны, в которых встречаются другие ситуации - например, в Монако продается или сдается в аренду практически все. В связи с ограниченными размерами княжества и достаточно большим спросом со стороны обеспеченных людей со всего мира, недвижимость в здесь пользуется постоянно высоким спросом. Есть и другие исключения - например, Манхэттен в Нью-Йорке. Всегда это была самая дорогая, высоколиквидная и востребованная недвижимость для покупателей со всего мира. Но ситуация резко изменилась в пандемию - сейчас падение стоимости достигает 20-25% в среднем, ликвидность сильно упала и сроки экспозиции объектов существенно возросли. Остается только ждать развития ситуации - все аналитики считают данную ситуацию временной, но вот как долго это будет продолжаться, сказать сложно.

Если все-таки говорить о каких-то общих закономерностях, то при ориентации именно на высокую ликвидность стоит придерживаться регионов с развитой инфраструктурой и при этом не выбирать самые современные и дорогие объекты. Также будет разумно проанализировать именно покупательскую активность конкретного города. Например, в Вене приобретает жилье много иностранцев и местных, а вот в Граце иностранцев будет уже намного меньше. В Монако бюджет иностранного покупателя и местного жителя различается в несколько раз и иностранцы значительно активнее. В Болгарии и Черногории в последние годы значительно выросла доля местных покупателей, но покупают они только объекты по демпинговым ценам, и т.д.

Еще один важный момент: ориентируясь на быструю ликвидность не стоит думать, что это можно будет совместить с дополнительными преимуществами, такими как получение ВНЖ, ПМЖ, гражданства и т.д. В Греции совсем недавно цены достигли дна, и покупка была очень выгодной. Но рассчитывать купить, например, пять объектов по 50 000 евро, чтобы получить ВНЖ за 250 000 евро, а затем выгодно продать все объекты может только профессиональный инвестор, который хорошо разбирается в ликвидности, располагает временем для того, чтобы себе позволить долго ждать роста стоимости и обладает значительным бюджетом свободных средств.

Благодарим за помощь в подготовке материала:

Юлию Титову, директора компании RENTSALE

Наталью Завалишину, директора компании Distant Property

Евгению Проказову, директора по продажам компании Bulgaria Avenue

Елену Мариничеву, вице-президента Russia Sotheby’s International Realty