«Заверяй, но проверяй»: юрист рассказал, как не стать жертвой «черных» нотариусов - «Недвижимость»

Мошенники действуют как в реальных конторах, так и в интернете

Нотариальные конторы – казалось бы, самые честные и ответственные организации в государстве. Однако же случается, что и их сотрудники злоупотребляют полномочиями, несмотря на высокие официальные доходы. Правда, широкой огласке предаются единичные, совсем уж вопиющие случаи. О недобросовестных представителях профессии – в материале «МК».

Клиент не всегда прав

Обвинять нотариусов в незаконной деятельности, не имея на руках железобетонных доказательств, достаточно сложно. Так же сложно обвинять скопом правоохранителей и риелторов, которые находятся в связке с нотариусами. Но – наши источники утверждают: схема «сотрудничества» существует. Чем дольше трудится нотариус, тем больше вокруг него вьется сомнительных дельцов. И удержаться от соблазна может не каждый.

Самый громкий случай - похищение имущества у семьи покойного Алексея Баталова. Напомню, Наталья Дрожжина и Михаил Цивин обманом завладели его многомиллионным наследством, которое должны были получить вдова Баталова Гитана Леонтенко и его дочь Мария. Помогал преступникам присваивать имущество нотариус Дмитрий Бублий, который заверил незаконные договоры пожизненного содержания с иждивением. Он и Цивин получили по пять лет лишения свободы.

Вот другой пример. Осенью 2023 года по сетям в очередной раз разлетелась информация, что столичный нотариус Александр Федорченко обманывает клиентов. К юристам обратились сразу несколько москвичей, утверждавших, что нотариус брал с них деньги за вымышленные услуги, а некоторых попросту дурил, отбирая недвижимость в пользу черных риелторов.

К Федорченко приезжали корреспонденты телеканалов, которым он давал интервью. Любопытно, что нотариус вел себя спокойно и говорил, что «вокруг обман, не верьте им, а верьте только мне».

- Александр, ну вот же ваша подпись на документе, согласно которому после моей смерти квартира отходит черному риелтору, - обращается к Федорченко пожилая москвичка (съемки вела телегруппа «Вести. Дежурная часть»). – А моего сына похитили и убили из-за этого жилья.

Другая горожанка в интервью программе рассказывает, что шестеро крепких мужиков подписали у Федорченко договор на получение квартиры. Причем не просто подписали, а стали регулярно наведываться. Крушили мебель, распускали руки по отношению к женщине и ее дочери.

- Ничего такого не было, эти люди все придумали, - говорит нотариус на камеру.

У Елены Максимовой трехкомнатную квартиру, в которой проживала ее бабушка, отняли «профессиональные соседи» «благодаря» тому же Федорченко. Половина жилплощади оказалась продана непонятно кому. Из-за издевательств соседей бабушка вскоре умерла. Нотариус Федорченко при встрече с родственниками делает вид, что не знает ни их, ни историю продажи части жилья. «Я не помню этой истории», - как ни в чем не бывало заявляет нотариус.

Член рабочей группы Мосгордумы по борьбе с квартирными мошенниками и рейдерами Оксана Филачева комментирует, что, несмотря на многократные обращения сотен граждан, нотариус продолжает работать. «Было возбуждено два уголовных дела, но разбирательство дальше никуда не двинулось. Федорченко был допрошен как свидетель, вот и всё», - говорит юрист.

Эксперты уверены: Федорченко причастен к группировке черных риелторов. И с каждым годом подобных банд становится все больше, рассказывает криминалист Владимир Постанюк.

Покупка наследственной квартиры опасна для кошелька

Есть такое понятие: выморочное имущество. Умирает одинокий человек, у него остается наследство – квартира, деньги, драгоценности. Его хоронят в лучшем случае друзья, соседи или знакомые, которые не являются его наследниками. Информация о таких людях поступает прежде всего в правоохранительные органы. Не самые честные сотрудники сливают данные дельцам, которые прокручивают свои делишки.

- Эти дельцы имеют своих нотариусов или вербуют людей, которые работают в нотариальных конторах. Схема работает десятилетиями, поставлена на поток. Недобросовестные нотариусы получают за сотрудничество очень неплохие «плюшки», их состояние может достигать сотен миллионов рублей, - говорит юрист Евгений Антонов.

По рассказам и слухам, в России таких группировок много.

Как известно, если в течение шести месяцев никто наследство не принял, оно должно отойти государству. Что делают эти люди? Они разыскивают наследников пятых, шестых, седьмых и даже восьмых очередей, которые с умершим не общались. Как только истекает шестимесячный период, дельцы выходят на этих дальних родственников и предлагают им принять наследство, но, конечно, на определенных условиях. Чаще всего они требуют, чтобы те после оформления прав продали квартиру, а половину вырученной суммы отдали им.

Дельцы оказывают на наследников сильнейшее психологическое давление. Они постоянно названивают, могут приезжать к ним домой. В общем, отказаться от их «услуг» практически невозможно.

- Как дельцы находят родственников?

- Один из способов - участковый дает им ключи от квартиры умершего, и они заходят в нее, роются в записных книжках, документах, фотографиях, - отвечает Евгений Антонов. - Обзванивают родственников и знакомых, представляются чаще всего сотрудниками собеса или департамента имущества, и заявляют, что хотят помочь. Как только наследник найден, прикормленный нотариус открывает наследственное дело с пропуском срока для принятия наследства и минуя суд. Согласно Гражданскому кодексу, наследство можно принять разными способами – либо обратившись к нотариусу в течение первых шести месяцев после смерти человека, либо фактически.

- Что значит фактически?

- Практика знает случаи, когда изготавливались фиктивные документы, якобы подтверждающие факт несения расходов наследником на содержание и ремонт наследственного имущества в шестимесячный период после смерти дальнего родственника. Этого вполне хватит, чтобы «свой» нотариус открыл наследственное дело, признав доказательства существенными. (Разумеется, честный нотариус, к которому наследник придет с подобной квитанцией по прошествии шести месяцев, отправит дело в суд.) Поскольку наследственное дело открыто, региональные органы власти уже не могут претендовать ни квартиру, ни на изучение наследственного дела. Дальше – дело техники. Правда, за хорошие деньги жилье не продашь, поскольку покупатели не любят связываться со «свежим» наследством. Бывает, что «черные» риэлторы снова подключают прикормленного нотариуса: они приводят к нему покупателей, и тот убеждает, что квартира – чистая, нужно брать.

- А квартира действительно чистая? Покупатель ничем не рискует?

- Рискует. Незаконную деятельность могут пресечь в любой момент, соучастники дадут признательные показания. Станет известно, что реальных ремонтных работ в квартире не было, квитанции поддельные и т.д. В этом случае региональные власти обратятся в суд с требованием признать недействительным право на наследство, а стало быть – и договор купли-продажи. Суд прекращает право собственности. Такие случаи реальны.

- Но ведь наследник – не липовый, хоть и седьмая вода на киселе?

- Родство – есть. Но непринятие наследства в установленный срок приравнивается законом к отказу от наследства. Доказательства принятия должны быть достоверными.

- У вас были дела, когда вы помогали наследнику, пропустившему срок вступления в наследство?

- Конечно. Мы собираем документы, подтверждающие, что наследник в течение шести месяцев после смерти своего родственника или делал в квартире ремонт, или оплачивал жилищно-коммунальные услуги, или оформил страховку, и несем в суд. Как правило, и свидетели подтверждают, что наследник заботился о квартире.

Осторожно, дело закрывается

В советское время в нотариусы шли выпускники юридических факультетов, не хватавшие звезд с неба. Профессия считалась непрестижной, канцелярской: проверить текст и поставить подпись.

Но с приходом рыночной экономики ситуация изменилась. Нотариальные конторы из государственных стали частными, вся прибыль идет в карман нотариусу. Большие конторы получают в день сотни тысяч, а то и миллионы рублей.

На чем зарабатывают нотариусы? Тарифы установлены налоговым законодательством, а также нормами законодательства о нотариате. Повлиять на них нотариусы не могут и обязаны брать с клиентов оплату ровно в том размере, который указывает государство.

Недобросовестные нотариусы не разъясняют льготным категориям граждан их право на неполную оплату услуг, а также навязывают дополнительные действия правового и технического характера, совершение которых может и не требоваться для совершения нотариальных действий.

Конституционный суд России прямо разъяснил, что действия нотариусов по соблюдению ими правил собственного делопроизводства, ведение реестров и наследственных дел, правовое содействие гражданам, разъяснение прав – это публичные обязанности нотариусов, которые не могут рассматриваться в качестве оказания ими услуг и не подлежат оплате.

Бывают ситуации, когда даже честные и законопослушные нотариусы могут создать проблемы для своих клиентов. Иногда специалисты нотариальных контор, не имея достаточного опыта или знаний, могут допускать ошибки при оформлении документов. Это может привести к задержкам, дополнительным расходам или даже к отказу в признании документа.

В некоторых случаях нотариусы могут неправильно интерпретировать законодательство, неясно объяснять клиентам процедуры и требования, быть слишком осторожными, по любой причине отказывать в оформлении документов и направлять человека в суд.

В конце 2019 года у жительницы Твери Виктории умерла мама. Девушка отправилась к нотариусу оформлять наследство. В январе 2020-го умер и отец. Виктория собрала дополнительный пакет документов и отнесла специалисту.

- Как назло, я не нашла свидетельство о браке, но нотариус его требовала, - рассказывает Виктория. – Прошло несколько недель, документ как испарился. При очередном посещении нотариуса я призналась, что так и не нашла свидетельство, и попросила объяснить, зачем оно нужно. В ответ она подала мне 30 адресов, по которым проживали женщины с папиной фамилией, и намекнула, что он мог быть женат на любой из них и сделать завещание.

Виктория рассказала, что семья приехала в город несколько лет назад, потому что отца пригласили на хорошую работу, родни здесь нет, у родителей это – единственный брак. Но нотариус продолжала гнуть свое: без свидетельства наследство не оформлю.

Виктория обратилась в юридическую фирму, где ей помогли. Правда, пришлось заплатить 40 тысяч рублей, юристы действовали через суд. Наконец женщина стала законной обладательницей жилья.

- Я в первый раз сталкиваюсь с таким случаем, где ищут наследников по однофамильцам - говорит юрист Евгений Антонов. – Нотариусу не должно быть дела до однофамильцев, родство подтверждено свидетельством о рождении. Есть выписки из домовой книги, где указано, кто проживал в квартире. Я не понимаю сомнений нотариуса. Возможно, она перестраховалась.

Заместитель руководителя юридического департамента федеральной компании «Этажи» Сергей Чужаков говорит, что в первую очередь необходимо проверить данные по реестру нотариусов, это подтвердит легитимное оказание услуг. Но от ошибок никто не застрахован: «Недавно нотариус понес ответственность за то, что удостоверил сделку по поддельному паспорту. Злого умысла обнаружено не было, но пострадавшему была выплачена страховка. В нашей практике был случай, когда нотариус выдал доверенность сроком на 10 лет женщине в возрасте 90 лет. Естественно, при проведении сделки пришлось дополнительно удостоверить личность по видеосвязи».

Никакого интернета — приходите лично

И, наконец, нельзя не сказать о мошеннических схемах в интернете.

Отдельный блок мошенников орудует в социальных сетях, например в Телеграме. Здесь, к примеру, активно предлагают купить либо якобы настоящие нотариальные бланки либо уже готовые документы с печать нотариуса

Аферисты могут выдавать себя за нотариусов, используя фишинговые сайты. Например, мошенники создали поддельный сайт Московской городской нотариальной палаты. Чтобы он выглядел реалистично, на сайте поместили список нотариусов Москвы и статьи юридической тематики, найденные в интернете. Люди попадали туда, разыскивая удобную по расположению нотариальную контору, и им сразу же предлагалось задать интересующий вопрос в специальном всплывающем окне. В диалог вступал «консультант», который уверял, что решить вопрос можно в ускоренном режиме, и запрашивал некую сумму в качестве аванса за «нотариальную услугу». Если гражданин платил требуемую сумму, чат блокировался. Других способов связи на сайте не было. А когда человек понимал, что это мошенничество, и пробовал вернуть деньги, карта, на которую он отправил «аванс», оказывалась также заблокированной.

Похожий пример был также в Омске. Там бот сайта, который выдавался за сайт нотариальной палаты, предлагал людям оставить номер телефона в специальном поле. Буквально через несколько минут с гражданином связывался «консультант», который приглашал его в офис, обещая бесплатную правовую помощь. Посетителю при личной встрече предлагали подписать договор на оказание услуг. Обычно, доверившись «специалистам», человек подписывал документ не читая, не обратив внимание, что в договоре указана большая сумма за «бесплатную консультацию».

Люди могут попадать и на сомнительные агрегаторы, которые предлагают записаться к нотариусам, например, Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга. Как все устроено? Люди, которые планируют обратиться в нотариальную контору и ищут в интернете удобный вариант, обращаются к агрегатору, который предусматривает услугу по подбору специалиста — позволяет выбрать удобный район, время, дату и т.д., а также осуществляет предварительный прием документов — якобы для удобства клиента и сокращения временных затрат.

Кроме того, сайт предлагает еще и рассчитать предварительно стоимость нотариального действия. На деле же нотариусы могут и не получать информацию о том, что кто-то хочет к ним записаться. Как не получают они и документы, загруженные пользователями на сомнительный сайт. Опция по расчету тарифа также вызывает сомнения и вопросы: стоимость нотариального действия часто напрямую зависит от количества заявителей, объектов недвижимого имущества и его стоимости, наличия у заявителя оснований для получения льгот и т.д. То есть заранее называя сумму, агрегатор попросту вводит пользователя в заблуждение.

Нотариусы Югры обнаружили в сети информационный сайт, с помощью которого псевдоюристы привлекают к себе клиентов и навязывают услуги ничего не подозревающим гражданам. Вовлеченной в мошеннические действия оказалась жительница Сургута. Через поисковый сайт она пыталась найти контактную информацию об одном из нотариусов города и оказалась на интернет-ресурсе, где была размещена справочная информацию обо всех нотариусах не только Сургута, но и России. О том, что сайт может принадлежать мошенникам, она даже не подумала.

Сургутянка начала переписываться с виртуальным помощником, договорилась о подготовке договора дарения земельного участка за 10 тысяч рублей и отправила в режиме онлайн все необходимые документы для заключения сделки. Для подписания договора ее пригласили в офис, но неправильно проконсультировали о получении налогового вычета. У женщины возникли сомнения, и она обратилась уже к настоящему нотариусу, где и обнаружился обман.

Как не быть обманутым

Есть несколько признаков, на которые стоит обратить внимание, чтобы определить, является ли нотариус надежным или потенциально мошенническим.

1. Лицензия и приказ управления юстиции о наделении нотариуса полномочиями: убедитесь, что нотариус имеет действующую лицензию и аккредитацию в Минюсте. Эти документы обычно должны быть вывешены в офисе нотариуса.

2. Репутация: изучите отзывы и рейтинги нотариуса. Если есть много отрицательных отзывов или жалоб на его деятельность, это может быть сигналом о возможных проблемах.

3. Прозрачность: хороший нотариус всегда будет прозрачен в своих действиях и процедурах. Если у вас возникают сомнения или вам отказывают в доступе к информации о процессе, стоит быть бдительным.

4. Предложения «слишком хороши, чтобы быть правдой»: если условия сделки кажутся слишком выгодными или необычными, это может быть признаком мошенничества.

5. Необходимость предоплаты: будьте осторожны, если нотариус требует полную предоплату за услуги до начала работы. Обычно оплата производится после завершения всех процедур.

6. Отсутствие официальной документации: если нотариус не предоставляет вам официальные документы или отказывается подписывать договор, это может быть поводом для беспокойства.

Если у вас есть подозрения относительно действий нотариуса или вы столкнулись с какими-либо странными ситуациями, лучше обратиться к другому специалисту или к компетентным органам для проверки законности его деятельности. Важно помнить, что выбор надежного нотариуса - ключевой момент для обеспечения юридической защиты ваших интересов.