Почему Новая Москва и Подмосковье уступают регионам по качеству коттеджных поселков - «Недвижимость»

«Загородным поселкам не хватает открытости»

Последние два года российский рынок индивидуального строительства жилья находится на подъеме. При этом он представляет собой довольно пеструю картину. Если в одних регионах используются оригинальные концепции, разработаны передовые методики поддержки застройщиков коттеджных поселков, то в других регионах царит застой. Интересно, что загородный рынок Московской области не входит в число лидеров. И тому есть веские причины. В передовиках по качеству проектов числятся Челябинская и Владимирская области. Какие меры могут повысить привлекательность индивидуального жилищного строительства в РФ, обсудили на выставке Open Village.

Как рассказал «МК» основатель профильной выставки Владислав Копица, Москва и Московская область по качеству малоэтажных поселков сильно отстает от других регионов. И не только из-за очень дорогой земли, что, безусловно, бьет по себестоимости строительства. У застройщиков, работающих в Подмосковье и Новой Москве, сегодня нет острой необходимости продумывать проект — из-за огромного спроса они все равно продадут все лоты. Поэтому здесь так много неинтересных и однотипных проектов. Многие регионы по количеству качественных предложений выглядят мощнее и интереснее. В качестве примера создания комфортной среды для проживания он назвал город-спутник L-Town, который возводят рядом с Челябинском, и Доброград во Владимирской области.

По мнению Копицы, отставание Москвы и Подмосковья от лидеров со временем будет только увеличиваться. «Загородным поселкам на этих локальных рынках не хватает открытости. Предпочтения покупателей частных домов в последние годы сильно изменились, им нужна беззаборная среда, большое количество общих точек притяжения», — заметил эксперт. 

Председатель Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства Ефим Басин подметил беспрецедентный рост объемов индивидуального жилищного строительства в РФ. Если в 2022 и 2023 гг. доля ИЖС составляла около 50% от общего объема введенного в стране жилья, то в этом году, по предварительным прогнозам, она может превысить показатель в 70%. На фоне продления семейной ипотеки развитие ИЖС будет катализатором выравнивания демографической ситуации в России. Поэтому требуется взвешенное регулирование. Однако, по мнению эксперта, нужно срочно решить ряд старых проблем. Например, пробелы в нормативной и законодательной базе с управлением общим имуществом загородных поселков создают много трудностей уже на этапе эксплуатации проектов.

С этой точкой зрения согласился член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Якубовский: «Недостаточность действующего законодательного регулирования в части управления общим имуществом загородных поселков часто приводит к аварийным ситуациям с системами отопления и водоснабжения в подмосковных населенных пунктах». По его мнению, следует передать управление в руки ресурсоснабжающих организаций, которые должны взять на себя ответственность в этом вопросе.

Как сообщил заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин, правительство разработало пакет мер, призванных обеспечить доступность и прозрачность приобретения частных домовладений. Среди них — распространение на ИЖС семейной ипотеки со ставкой 6%, принятие законопроекта об эскроу-счетах для ИЖС, который вступит в силу в марте 2025 года, а также пилотная программа по субсидированию кредитов подрядным организациям со ставкой до 1% годовых.

Напомним, действие семейной ипотеки со ставкой 6% продлено до 2030 г. Льготные кредиты по этой программе могут оформить семьи, где: с 1 января 2018 г. по 31 декабря 2023 г. родился первый ребенок или последующие дети; есть двое и более несовершеннолетних детей; воспитывается ребенок-инвалид; воспитывается усыновленный ребенок. Максимальная сумма кредита в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области по этой программе составляет 12 млн руб., в других регионах — 6 млн руб. Первоначальный взнос должен составлять не менее 15% от стоимости жилья.

Как отметила главный архитектор Московской области Александра Кузьмина, за 12 лет нормативы в регионе изменились 15 раз. Требования к застройщикам постоянно повышаются. Однако властям мешает стихийная застройка. С ее слов, сегодня около 90% пригодных для строительства земель в Подмосковье находятся в частных руках.

Большие надежды администрация Московской области возлагает на кластерное строительство. Эта модель освоения территорий площадью около 100 га, связанных единым мастер-планом и транспортным каркасом, была разработана в 2021 году. «Такие проекты планировки станут спасением для загородных поселков. Сейчас мы реализуем 7 кластеров общей площадью более 4 тыс. га. В них предусмотрены разные форматы жилья: ИЖС, блокированная застройка, малоэтажные жилые комплексы. При этом все они выполнены в единой архитектурной концепции с едиными стилистикой», — сообщила главный архитектор Московской области.

Генеральный директор «Самолет. Дом» Никита Шувалов отметил дисбаланс спроса и предложения на подмосковном рынке ИЖС — до 90% спроса находятся в сегменте эконом и комфорт (домовладение стоимостью до 16 млн руб.), хотя 83% предложения соответствуют классам бизнес, премиум и элит. По его оценке, переход на кластерную схему поможет обелить рынок.

Владислав Копица предложил создать национальную базу домокомплектов. Это позволит оперативно обеспечить жильем граждан, пострадавших от стихийных природных катастроф, а также может стать подспорьем при строительстве в новых регионах РФ крупных промышленных объектов. Современные стройтехнологии позволяют буквально в течение нескольких дней собрать такие домокомплекты.

Как сообщил «МК» эксперт, сегодня самой востребованной технологией в РФ при строительстве частных домов является газобетон (25% от общего объема). Также популярны клееный брус, панельно-каркасная стройка и керамический блок. «За четыре последних года себестоимость строительства дома увеличилась РФ в среднем на 50%. Но конца этого года не стоит ожидать сильных ценовых колебаний. Дело в том, что с начала года цены на стройматериалы и так заметно подскочили», — заключил эксперт.