Цены на подмосковные новостройки топчутся на месте: 5 главных трендов - «Недвижимость»

Эксперты оценили события на первичном рынке Московской области в 2024 году

После завершения госпрограммы льготной ипотеки подмосковный первичный рынок жилья, ориентированный на массовый сегмент, оказался в сложном положении. Застройщики приложили максимум усилий, чтобы поддержать высокие темпы строительства,  сохранить спрос и удержать цены на новые квартиры.  Что удалось, а что – нет? 

Как рассказал «МК управляющий партнер ГК «Ферро-Строй» Григорий Ваулин, объем предложения квартир и апартаментов на первичном рынке Московской области по итогам ноября 2024 года в 211 проектах достиг 44,89 тыс. лотов, что на 7,8% больше, чем в начале года (41,67 тыс. лотов). Для сравнения, в Москве сейчас выставлено на продажу 72,59 тыс. лотов.

За 11 месяцев уходящего года в регионе начались продажи в 32 комплексах). Среди них один относится к стандарт-классу, 29 – к комфорт-классу, 2 – к бизнес-классу. Соответственно, можно сделать вывод, что подмосковные девелоперы гораздо реже стали реализовывать проекты стандарт- и бизнес- класса, ведь в прошлом году стартовало пять и семь подобных ЖК соответственно. Большинство застройщиков Подмосковья остановилось на комфорт-классе как золотой середине по соотношению цены и качества.

В уходящем году окрепла еще одна интересная тенденция – спрос на новые подмосковные квартиры просел на 21,9%. В январе-ноябре текущего года совершено 40,3 тыс. ДДУ против 51,6 тыс. ДДУ за аналогичный период 2023 года. Оценочная выручка застройщиков просела на 14,9% – с 412,3 млрд руб. до 350,8 млрд руб. Доля ипотечных сделок сократилась незначительно – с 85% в 2023 года до 81% в 2024 году. Основным драйвером спроса после отмены кредитов с господдержкой стала семейная ипотека. Добавим, что спрос в 36 районах области распределен крайне неравномерно. Почти половина всех сделок – 43,9% – приходится на три направления – Ленинский округ, Красногорск и Мытищи.  Наиболее популярны  квартиры семейного формата в проектах КРТ (комплексного развития территорий) с развитой социальной и транспортной инфраструктурой. 

«Первичное жилье в Московской области гораздо доступнее, чем в столице, – заметил Ваулин.  С его слов, большинство квартир от девелоперов соответствовали лимитам по льготной ипотеке без комбинирования, поэтому кредиты с господдержкой в регионе пользовались повышенной популярностью. Неудивительно, что после сворачивания программы и на фоне высокой ключевой ставки спрос в Подмосковье просел более резко, чем в Москве. После отмены льготных кредитов главным драйвером спроса оказалась семейная ипотека. При этом рассрочки в Московской области пока не пользуются большой популярностью. 

   В 2024 году существенно изменилась структура экспозиции на первичном рынке Подмосковья. Число квартир на котловане с начала года сократилось на 39,8%, то есть в 1,7 раз – с 8,1 тыс. лотов до 4,9 тыс. лотов. Их доля снизилась на 8,5 п.п. – с 19,4% до 10,9%. Сказался  высокий спрос на ликвидные лоты на начальном этапе строительства и высокий темп реализации проектов – застройщики быстро переходят к монтажу этажей. 

  Количество квартир на этапе монтажа этажей за неполный 2024 год выросло на 19,8% – с 19,61 тыс. лотов до 23,49 тыс. лотов. Доля таких вариантов увеличилась на 5,2 п.п. – с 47,1% до 52,3%. Предложение квартир на этапе отделки фасадов и помещений выросла  с 7,8 тыс. лотов до 9,5 тыс. лотов. Их доля стала больше на 2,2 п.п. – с 18,8% до 21,2%. Наконец, количество квартир в готовых подмосковных новостройках выросло на 13,7% – с 6,1 тыс. лотов до почти 7 тыс. лотов. Доля первичного жилья «с ключами» увеличилась незначительно, на 0,9 п.п. – с 14,7% до 15,6%. 

  Эксперт обратил внимание на еще один тренд, набравший силу в уходящем году, –  более половины квартир на рынке новостроек Московской области продается без отделки. Если в начале  2024 года преобладали квартиры с чистовой отделкой – 20,8 тыс. лотов или 49,9%, то к ноябрю их число сократилось на 24,9% – до 15,6 тыс. лотов.  Еще весной 2024 года один из крупнейших девелоперов региона изменил отделку экспозиции в существенном объеме предложения, отчего выросла доля лотов без отделки. Решение ряда компаний об отказе от отделки в новых проектах может быть обусловлено их стремлением сделать жилье доступнее. Соответственно, число квартир без отделки с начала года выросло на 41% – с 16,5 тыс. лотов до 23,5 тыс. лотов, их доля увеличилась на 12,2 п.п. – с 39,5% до 51,7%. Добавим, что квартир с предчистовой отделкой white box за неполный 2024 год стало больше на 36,9% (4,4 тыс. в начале года против более чем 6 тыс. в ноябре), их доля поднялась на 2,9 п.п. – с 10,6% до 13,5%.  

   И, наконец, главный тренд –  в течение уходящего года цены на подмосковные новостройки практически не изменились. По данным Ваулина, средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке Подмосковья по итогам ноября 2024 года составила 190,2 тыс. руб.  С начала года показатель вырос всего на 1,3%, тогда как за полный 2023 год – на 9,2%.  «Замедление динамики связано, главным образом, с зависимостью региона от льготного кредитования, которое было свернуто с июля. Собственно, в последний месяц выдачи ипотеки с господдержкой средневзвешенная цена квадратного метра в Подмосковье достигала максимума – 192,5 тыс. руб. В июле-августе показатель немного просел, а сентябре-ноябре наблюдалась небольшая коррекция вверх. Также на динамику цен повлияло сокращение экспозиции квартир с чистовой отделкой», – пояснил эксперт. Сейчас, с его слов, средневзвешенная цена квадратного метра  в новостройках Московской области варьируется от 80,9 тыс. руб. до 400,5 тыс. руб. Самый доступный лот на первичном рынке Подмосковья стоит 2,3 млн руб. (за 15,4 кв. м), наиболее дорогой – 62,2 млн руб. за 142,5 кв. м. 

  «В 2025 году цены на новостройки будут зависеть от политики властей, в первую очередь, в отношении льготных ипотечных программ  и от решений  застройщиков, которым  придется хорошо подумать,  как продавать квартиры нормальной площади и без ипотеки», – заключил руководитель АЦ «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.