Должны ли риелторы соблюдать 115-ФЗ - «Риэлторские технологии»

Действие Федерального закона от 07.08.2001 № 115-ФЗ (далее — Закон 115-ФЗ) распространяется на агентства недвижимости достаточно давно. Однако у представителей отрасли до сих пор много вопросов по этому поводу. Ольга Смирнова, руководитель Контур.Призмы — сервиса для оценки комплаенс-рисков — объясняет, в каких случаях риелторы должны соблюдать «антиотмывочный» закон.

Почему агентства недвижимости — субъекты 115-ФЗ

В статье 5 Закона 115-ФЗ перечислены организации, на которых распространяется его действие. Среди двух десятков наименований упоминаются компании, которые оказывают «посреднические услуги при осуществлении сделок купли-продажи недвижимого имущества».

Из-за того, что в законе нет четкого списка посреднических услуг, риелторы сомневались, в каких случаях относятся к субъектам 115-ФЗ. Росфинмониторинг разобрал спорные ситуации в Информационном письме от 21.05.2021 № 62.

Из письма регулятора следует, что к посредническим услугам относятся подбор недвижимости, помощь в заключении сделок, консультации, организация продаж и другие. Если агентство недвижимости или риелтор — индивидуальный предприниматель ведет эту работу, то автоматически становится субъектом Закона 115-ФЗ.

Это подтверждается и судебной практикой. В 2020 году представители агентства недвижимости не смогли оспорить свою «поднадзорность» Закону 115-ФЗ. Арбитражный суд пришел к выводу, что компания оказывала посреднические услуги по купле-продаже недвижимости, поэтому должна выполнять требования закона. Агентству назначили штраф в 60 тысяч рублей.

Как избежать штрафов и других санкций

Неисполнение норм Закона 115-ФЗ может повлечь ответственность в виде высоких штрафов или ограничения деятельности (ст. 15.27 КоАП). Единственный способ застраховаться от этого — соблюдать требования «антиотмывочного» законодательства.

В первую очередь в организации нужно выстроить систему внутреннего контроля:

· разработать правила внутреннего контроля (ПВК) и регулярно обновлять их, если изменяется законодательство;

· назначить специальное должностное лицо (СДЛ), ответственное за реализацию ПВК;

· встать на учет в Росфинмониторинг по месту нахождения (на это дается 30 дней с момента регистрации организации или внесения изменений в ЕГРЮЛ/ЕГРИП);

· зарегистрировать личный кабинет на сайте Росфинмониторинга.

В системе внутреннего контроля организации или ИП предстоит выявлять операции, которые вызывают подозрение на ОД/ФТ, информировать о них Росфинмониторинг. Также предстоит проводить:

· идентификацию каждого клиента, а также их представителей, выгодоприобретателей, бенефициарных владельцев;

· сверку с перечнями террористов и экстремистов, распространителей оружия массового уничтожения и другими — не реже одного раза в три месяца;

· обучение сотрудников.

Отмечу, что с 10 января 2021 года с агентств недвижимости сняли часть нагрузки. Больше не нужно отчитываться в Росфинмониторинг о сделках с недвижимостью от 3 млн рублей. При этом по-прежнему важно следить за сделками клиентов и сообщать регулятору о тех, которые кажутся подозрительными независимо от суммы.

Преимущества автоматизации проверок

Идентификация клиентов вручную — всегда риск совершить ошибку. Допустить ее может даже высококвалифицированный сотрудник, просто потому, что данных слишком много. В свою очередь специальные программы проводят проверку тысяч клиентов меньше чем за минуту и при этом не устают, а значит, не делают опечатки и не допускают неточности.

Еще одно преимущество автоматизации в непрерывном обновлении данных. Программы теперь сами отслеживают риски, которые могут появиться у клиента уже после заключения договора. Перепроверять данные вручную даже раз в неделю — слишком трудоемкий процесс.

Регуляторы позволяют использовать специальные сервисы для идентификации клиентов. Например, Контур.Призма помогает выстроить комплексную систему по мониторингу рисков. Автоматизация в разы облегчает работу и позволяет практически безошибочно выстроить процесс по ПОД/ФТ.