Кому доверить сдачу квартиры, если хозяин не может заниматься этим сам? - «Риэлторские технологии»

Когда Петру предложили длительную командировку за рубежом, он не захотел, чтобы его однокомнатная квартира в Москве пустовала, поэтому нашел нанимателей, молодую семью, и со спокойной душой уехал в Чехию.

Квартиранты сначала исправно платили, но потом стали задерживать платежи, просить отсрочки и уменьшения суммы, обозначенной в договоре, ссылаясь на разные причины. Петру ничего не оставалось, как соглашаться. А потом и вовсе перестали платить.

Друг, узнав о неприятностях Петра, посоветовал ему передать квартиру в доверительное управление. Тот изучил условия, они его вполне устроили, и перед отъездом он заключил договор с агентством недвижимости. Пока у арендодателя нет нареканий: он точно в срок получает деньги, а специалист компании отправляет ему отчеты о проверке сохранности квартиры.

Как и кому поручить сдачу квартиры

В большинстве случаев собственник сдает свою квартиру сам, самостоятельно решает все вопросы, связанные с оплатой жилья и его эксплуатацией. Но когда хозяин жилья живет в другом городе, другой стране или находится в длительной командировке, либо тяжело болеет и физически не может заниматься решением всех вопросов, связанных со сдачей квартиры, он нуждается в посторонней помощи.

Конечно, можно обратиться к родственникам или друзьям, но сдача квартиры внаем и поиск приличных квартирантов– процедура очень ответственная и чревата разными последствиями. Поэтому и родственники могут отказать, и друзья оказаться не в восторге при попытке навязать им заботу о чужой собственности.

Вопрос можно решить, заключив договор доверительного управления с агентством недвижимости или управляющий компанией, которые предоставляют эту услугу. Таким образом можно сдавать не только квартиру, но и другую недвижимость – таунхаус, загородный дом или дачу. Если раньше услугу предлагали преимущественно агентства элитной недвижимости – на, соответственно, дорогое жилье, то сейчас в доверительное управление можно сдать обычные квартиру или дом.

Условия заключения такого договора регламентированы статьей1012 Гражданского кодекса РФ. По договору одна сторона (собственник имущества) передает другой стороне (доверительному управляющему) объект недвижимости на указанный в договоре срок. Другая сторона обязуется управлять этой недвижимостью в интересах выгодоприобретателя (собственника имущества).

Важный момент: по условиям договора передача имущества в доверительное управление не влечет за собой переход права собственности от хозяина недвижимости к компании, с которой заключен договор. А функции доверительного управляющего регламентированы только перечнем услуг, внесенных в договор.

Что можно доверить управляющему

Заключая договор доверительного управления недвижимостью, клиент может включить туда нужные услуги – при условии, что управляющая компания согласна их оказывать. Например, если квартире или дому требуется серьезный ремонт перед сдачей внаем, компания может отказать, сославшись на то, что у них нет заключенных договоров с подрядчиками, выполняющими сложные работы.

Но обычно перечень услуг, которые согласны выполнять компании, заключив договор доверительного управления, достаточно обширный. Он включает:

· оценку стоимости аренды (при необходимости);

· рекламу объекта недвижимости, организацию и проведения показов, подбор клиентов, отвечающих требованиям собственника;

· согласование с собственником всех условий и требований и составление договора;

· прием и передачу квартиры нанимателю;

· контроль арендных платежей, а также оплату (или контроль оплаты нанимателем) счетов за коммунальные услуги и перечисление денег собственнику;

· проверку квартиры с целью предотвращения ущерба, отправку хозяину фото- и видеоотчетов;

· мелкий ремонт и генеральную уборку при смене нанимателей.

В договор могут быть включены и другие пункты по согласованию сторон. Сам договор доверительного управления не требует регистрации в Росреестре. Но договор аренды собственника квартиры с нанимателей нужно зарегистрировать, если срок аренды превышает 11 месяцев. Это дополнительная услуга, которую тоже может оказать компания. Расчеты с налоговой службой ложатся на собственника недвижимости.

Доходами от аренды придется поделиться

Как любая услуга, доверительное управление недвижимостью имеет свою цену. Если отталкиваться от информации, размещенной на сайтах компаний, предоставляющих такие услуги, диапазон гонораров находится в пределах 8-15% от арендной ставки.

Конечная ставка зависит от набора услуг. За стандартный пакет по сдаче квартиры внаем и дальнейший контроль за сохранностью имущества, получение и перевод денег собственнику жилья агентства недвижимости берут 8-10%. Например, при ставке аренды 80 тыс. рублей – это 8 тыс. рублей ежемесячно.

Компании стараются учитывать размер ставки аренды при определении своего гонорара. Чем выше арендная ставка, тем меньше процент, который возьмут управленцы. Компания и вовсе может отказать в услуге, если посчитает, что цена аренды низкая. Например, гонорар 2-3 тыс. рублей в месяц (это 10% при ставке аренды20-30 тыс. рублей) вряд ли заинтересует компанию, поэтому она либо откажется, либо назовет сумму гонорара, за который готова работать.

Есть слабые звенья

Передав квартиру в доверительное управление, собственник может получать доход от сдачи в аренду своего жилища, не занимаясь самой сделкой и бытовыми вопросами. Это весомое преимущество для людей, которые по каким-то причинам не могут позаботиться об этом сами.

Но есть еще ряд нюансов, которые нужно учитывать. Собственнику нужно заключать договор с арендатором либо самому, либо, если он находится, например, за границей, оформлять доверенность на другое лицо. А чтобы заверить доверенность, нужно обратиться в консульство России в стране пребывания. Часто это далеко от места проживания собственника, и он не может это сделать дистанционно.

Иногда управляющая компания требует застраховать объект недвижимости. К счастью, это легко сделать и по интернету.

Договор на доверительное управление недвижимостью может регламентировать сроки сдачи квартиры или дома внаем. Тогда компания заинтересована сдать жилье как можно быстрее. Но если нет подходящего клиента, риэлтор или УК могут сдать недвижимость любому подвернувшемуся (читай: теплой компании гастарбайтеров). И не факт, что собственник узнает об этом.

Поэтому от посредника нужно регулярно требовать фотоотчета с прилагаемой в кадре свежей газетой либо видео в режиме реального времени. Так можно контролировать состояние квартиры или дома.

Были случаи, когда риэлторы, взявшие недвижимость в управление, сдавали жилье не на длительный срок, как того хотел собственник жилья, а в посуточную аренду. Реальный доход скрывался, а хозяин получал только ту сумму, которая стояла в договоре за вычетом гонорара компании и коммунальных платежей. Поэтому, прежде чем заключить договор, необходимо как можно больше узнать о компании, которой будет доверено недвижимое имущество.

Ну и нелишним будет держать связь с соседями, которые иногда могут сообщить важные подробности о том, что происходит с квартирой или домом.