Борис Левянт: заниматься бизнесом по-прежнему чрезвычайно трудно, и все же ... - «Строим Город»

Когда мы договаривались с Борисом Владимировичем о встрече, то условились, что темой нашего разговора будет коммерческая недвижимость.

Этот сегмент, чуткий к общему состоянию экономики,  -своего рода индикатор деловой активности, и потому он особенно интересен, если хочешь понять, чего следует ожидать в сфере бизнеса. Впрочем, когда встречаешься с таким ярким, остроумным собеседником как Борис Левянт, глупо придерживаться списка вопросов. Даже если составлял его сам.

Итак, сегодня собеседником «Строительства.RU» будет российский архитектор, лауреат международных архитектурных премий, Президент Московской палаты архитекторов, член Московского союза архитекторов, профессор Международной Академии Архитектуры, глава Московской Палаты архитекторов, почетный член Российской академии художеств, главный архитектор и генеральный директор архитектурного бюро ABD architects Борис Левянт.

- О нашей стране говорят, что она непредсказуема и непобедима…

- При этом надо учесть, что основные трудности мы создаём сами…

- Но мы привыкли их преодолевать…

- Это, безусловно, так, однако сейчас, на мой взгляд, надо бы осторожнее. Кризис и так затормозил всё. Банки и кредитующие организации фактически перестали давать деньги. Реализовывать девелоперские проекты стало чрезвычайно сложно. Хотя я всё-таки думаю, что в обозримом будущем, может быть, недалёком, ситуация начнёт раскрываться.

- То есть пойдёт какое-то движение?

- Предпосылки есть. Но это поддержать надо. Законодательно, административно.

- Вы полагаете, сейчас такой переходный период, время накануне роста?

- В настоящий момент вкладываться в девелоперские проекты, прежде всего, коммерческие, - дело рискованное. Однако тот, кто первым сделает качественный продукт с правильной локацией и угадает с началом роста, может рассчитывать на  успех, сопоставимый с 2008 годом.

- Тогда, как мы помним, продавалось всё…

- А сейчас успех обеспечит именно качественный продукт. И если это произойдёт, то спустя какое-то время, скорее всего, через 5-7 лет,  крупнейшие фонды будут бороться за приобретение этого актива. Цель строительства МФК, офисных комплексов не в том, чтобы нарезать площади и продать частями. Нужно собрать пул арендаторов и обеспечить стабильность cash flow. Тогда комплекс можно продать по цене, которая реально впечатляет.

- Лучшие комплексы, такие как «Белая площадь», «Метрополис», были проданы за невероятные деньги, я помню… До сих пор это рекорды российского рынка…

- Поэтому, я повторюсь, девелоперы, которые первыми войдут в воду после застоя, смогут рассчитывать на серьёзную маржу, если продукт будет качественным. Это что касается дальнейшего развития… Но взрывного роста в любом случае ожидать не следует.

- Да нам сейчас совершенно не до разговоров о взрывном росте! Период стагнации длится и длится…

- Позитивный тренд всё-таки есть. Есть. Но о нём пока никто не пишет. Это ощущают люди, которые находятся на острие. И они потихоньку начинают общаться с девелоперами на предмет best use. Пытаются понять: что лучше делать? У нас ведь не такая страна, что вот захотел построить, взял да и построил…

- Ну, так нигде не бывает…

- Везде есть внятные правила игры. А у нас недавно лишь приняли Правила землепользования и застройки, ПЗЗ.

- Само по себе уже хорошо…

- Разумеется. Но как будут работать эти правила, пока неясно. В этом документе, если так можно сказать, всё обжато, с тем, чтобы впоследствии, когда жизнь начнёт вносить коррективы, начать его менять. Слава богу, хоть механизм понятен, как это будет происходить. Потому что если зафиксировать правила раз и навсегда, город не сможет развиваться.

- И город в целом, и какой-то конкретный участок развиваются, если совокупность усилий всех участников процесса гармонизируются.

- Инвестор, девелопер, владелец участка – все думают, как не прогадать, на какого клиента рассчитывать. Но город смотрит по-другому. Есть ли баланс между жилой, торговой функцией. Равномерно ли распределены места приложения труда, так, чтобы было меньше перемещений.

- Да, неразвитость общественного транспорта по-прежнему остаётся серьёзной проблемой. Что с этим делать?

- Самое главное – надо подходить к решению этого вопроса исходя из реальности. Так не может быть, чтобы все ездили на машинах, при этом всем бы хватало места, и это бы ничего не стоило. Нужно уменьшать транзитное движение через центр. Необходимо сделать платным въезд в центр и сделать платными парковки.

- Вряд ли кому-то понравятся ваши предложения…

- Если посмотреть на опыт развитых стран, становится понятно, что им нет альтернативы. В Лондоне платный въезд, и там не строят парковки. В центре есть 3-4 общественные парковки, где можно парковать. И что? Все паркуются за пределами центральной части. Обычно оставляют машину возле станции метро и либо берут такси, либо едут на общественном транспорте.

Следующий шаг – уменьшение нормативов по машино-местам. Нормативы в два раза больше жизни, но их всё еще не отменяют.

- А вы помните, как все радовались введению нормативов при Лужкове? - И чем закончилось?  Любая парковка в центре вызывает трафик. Любое офисное здание, особенно оснащённое парковкой, вызывает перегрузку транспортных сетей. И тут что интересно: с одной стороны, начинают запрещать большие форматы, а, с другой, это же лукавство, ведь бороться с хаотично стоящими автомобилями давно научились.  Пару раз заплатил 2500 и не захочешь бросать машину, где попало… Я не сомневаюсь: число парковок будет уменьшаться. Ездить по центру будут только те, кто могут платить за въезд и парковку. Это тренд, мировой тренд, и никуда от него не деться.

- Вы не считаете, что строительство обходных магистралей, хорд может быть выходом?

- Хочу напомнить: генплан развития Москвы 1970 года, который предусматривал серьёзнейшую реконструкцию транспортной структуры, причем, не центральной, а именно периферийной, он же не был реализован. И ситуацию начали исправлять с опозданием в 50 лет.

- Колоссальный срок для такого мегаполиса, как Москва!

- В том-то и дело. И ведь всё равно при нашей радиально-кольцевой системе самый короткий путь – через центр. И до последнего будут ездить через центр, создавая пробки.

- Как говорит профессор Блинкин, я буду ездить на машине, пока это будет дешевле, чем ездить на автобусе…

- Есть люди, которые часть своего бюджета предпочтут направлять на комфорт. Ну, не нравится человеку ездить в метро. Тогда он посчитает расходы на автомобиль и сознательно примет решение. А вообще мегаполис воспитывает в людях готовность меняться. Они адаптируются к окружающим условиям, порой отказываются от любимых привычек. Вот я не ездил на метро 20 лет. Но, вероятно, в какой-то момент я не смогу платить за въезд. Что поделаешь… Стану пользоваться автобусами. Другой вопрос, появятся ли они в нужном количестве, будут ли удобны. Думаю, пока сделано недостаточно, чтобы люди начали массово пересаживаться с личного транспорта. Но это тренд. И в течение 5 лет перемены произойдут.

- Транспортная составляющая имеет огромное значение для развития той сферы, о которой мы говорим, – коммерческой недвижимости.

-Крупный ритейл будет уходить из города в срединную зону, где есть места, хорошо дренированные транспортными артериями. В центре останется, в основном,  luxury-ритейл. Подразумевается, что если человек платит 100 тыс. за покупку, то уж 1 тыс. за парковку он в состоянии заплатить. Это я говорю о будущем, но не отдалённом, а довольно близком…

- А что значит – уходить из города?

- За пределы Третьего кольца, за пределы МКАД. Замечу, что у нас помимо расслоения финансовое есть ещё и расслоение территориальное.  Есть немало людей, которые живут и работают, к примеру, в Одинцово и вообще не ездят в Москву. Если у них на доступном расстоянии появятся торговые центры, причем современные, и с торговой, и с развлекательной функцией, это всех устроит. Но я вообще-то говорил о срединой зоне, то есть я считаю возможным и даже весьма вероятным, что будет разрешено строительство торговых центров в пределах Третьего транспортного кольца.

- Почему же?

- А у нас же произошла занятная история: многие ТЦ построили фактически на территории Московской области. В результате они загружают дорожную сеть Москвы, а налоги платят – в область. Эта ситуация московским властям, конечно, не нравится.

- Скажем так: коммерческая недвижимость начала движение. Что-то уходит за Третьего кольцо, что-то остаётся. В любом случае, это колоссальные сдвиги, свидетельствующие о больших переменах в жизни столицы, о переменах, которых не избежать…

- Возникновение и развитие транспортно-пересадочных узлов – не перспектива, а данность. При этом каждый транспортно-пересадочный узел становится центром микрорайона, где есть всё: жильё, магазины, места проведения досуга, парк-отели,  офисные центры. И ритейл, который обеспечивает всем, что необходимо, в том числе и культурой. Главное – большое количество еды. Это тренд, который наметился в Скандинавии лет 5-6 назад, но сейчас с успехом идёт по всему миру. Количество транзакций в магазинах уменьшается, зато всё больше готовой еды. Крупные бренды стараются выделять в отдельные зоны, потому что они осваивают всё пространство. А ТЦ уходят в так называемое распределённое размещение тематических ресторанов. Возникает новое явление: человек может коротко перекусить. При этом он не садится за стол, а встаёт за стойку, где может подключиться к гаджету, есть и что-то смотреть. Еда становится более тематической и разнообразной. Тайская, аргентинская, ирландская кухня… Различные форматы таких заведений дают людям массу возможностей.

- Происходит своего рода социализация торговых центров?

- Так и есть. Торговый центр – место, где можно провести вечер. Встретились с друзьями, пойти в кино. Там публичные мероприятия проводят, всякого рода акции, в том числе и культурные. Это не хорошо и не плохо, так оно есть и с этим надо считаться.

- В связи с этим встает естественный вопрос о будущем торговых центров, построенных  лет 15 назад. Весь основной фонд был сделан в начале этого века, и многое было сделано, прямо скажем, плохо.

- Раньше экономили на архитекторах, хотя сейчас не лучше…

- Да, покупалось всё, и можно было, как сейчас говорят, не париться…

- Но это время прошло. У нас куча обращений, в том числе региональных, по перестройке ТЦ. Люди уходят, потому что стандартный постсоветский ТЦ – это набор торговых точек, но не место, где можно провести время. Основной тренд по реконцепции – введение более комфортных условий. Чтобы можно было ходить, смотреть, покупать, заодно поесть, может быть, кино посмотреть или выступления каких-то артистов…

- Можно ли как-то сформулировать: что же будет в Москве в ближайшие годы?

- Она будет развиваться, как развивалась. В любом случае, без серьезных изменений в законодательстве качественного скачка ждать не стоит. Конечно, будет идти развитие транспортной структуры, однако нужное количество транспортных колец всё равно не построить. Значит, нужно менять парадигму. А это очень непросто. У нас ведь как: один проект стоит 500 млн, другой – 1,5 млрд. Какой выберут?

- Ответ, увы, очевиден…

- Происходящее может быть связано не только с экономической, но и с политической составляющей. Но это не страшно само по себе. Просто нужные четкие правила регулирования застройки. Такие, чтобы можно было изменить только через суд. С другой стороны, город должен развиваться, ничего застывшего быть не должно. Действия одних приводит к реакции других. То, что было промышленной территорией, может стать цветущим садом.

- Как вам идея построить большой парламентский центр?

- А что это изменит?

- Разгрузит центр.

- Тогда и Кремль надо переносить…

- Что это вы такое говорите…

- Ну, я имею в виду не физически, а как административный центр. Если мы говорим об историческом центре и называем его туристической достопримечательностью, то и Кремль надо открывать. И это уж обсуждалось. Что касается парламентского центра… Там какие-то немыслимые объемы. 1 млн 200 тыс. квадратных метров. Квартиры, гаражи и всё остальное. Такие грандиозные проекты всегда смущают. Мы в свое время разрабатывали идею парка в Мневниках. Там должна была пройти трасса северо-западной хорды. И мы предложили: чем корежить улицы, лучше проложить в чистом поле трассу с коллекторами и прочим. Эта идея поначалу понравилась, мы даже выиграли конкурс. Но потом от неё отказались. Мы как предполагали: создаётся структура, на ней развивается город. По периметру берегов – 9 тематических парков, площадки для гольфа, отели. Основа решения заключалась в том, что предложение генерировало финансовый поток. Этого достаточно было инвестору, обеспечивало развитие  и содержание парков. А то, что они разные, так в этом и была своя прелесть. Кажется, эта идея сейчас будет воплощена в Зарядье. Во всяком случае, надеюсь на это.

- Хотел бы задать вам общий вопрос. Вот мы говорим о том, что бизнес старается реагировать на потребности людей, старается быть нужным, только в этом залог успеха. Но ведь нужно и движение с другой стороны. Власть должна понимать: бизнес – это не только объект, но ещё и субъект. 

- Идея, что бизнес нужен, постепенно доходит. Так что есть надежда, что станет полегче. Хотя порой поразительно, какое давление идёт со стороны государственных органов. То количество бумаг, отчётов, проверок – оно же требует существенных ресурсов, и я не о ресурсах бизнеса, а именно о государственных ресурсах говорю. Если уменьшить это давление, налогов меньше не станет, но они не будут пожираться контролирующими органами. О проблемах, связанных с деятельностью административных органов, можно говорить долго, с примерами, в том числе и личными… Заниматься бизнесом по-прежнему чрезвычайно трудно. И всё же… Приходят люди с какой-то идеей. Я поначалу честно пытаюсь их отговорить. А потом всё-таки садимся, начинаем думать,  искать какие-то варианты. Подключаются юристы, потом появляются инвесторы. И всё обрастает плотью… Так что по нашей практике – какое-то оживление есть. Рынок волатирует, и это всё-таки хорошо. Есть новые концепции ритейла, есть идеи МФК, связанные с городской транспортной инфраструктурой. Есть обращения по реконцепции от Владивостока до Краснодара и Белгорода…

- Значит, как говорится в известном фильме, будем жить?

- По крайней мере, давайте на это надеяться…

Беседовал Руслан Дзкуя