Николай РЕВИН: Новая строка в платежке — повод обратиться в управляющую компанию за разъяснениями - «ЖКХ»
Замначальника Мосжилинспекции о правах жильцов и ответственности управляющих компаний
Жилищно-коммунальное хозяйство — сфера запутанная и сложная. Неподготовленному человеку не всегда удается разобраться, как распознать завышенный тариф на услуги и могут ли человеку отключить электричество за долги. Заместитель начальника Мосжилинспекции Николай РЕВИН рассказал нам, кто устанавливает цены на воду, как собрания жильцов могут разрешить спорные вопросы, и почему зарплата сотрудников управляющих компаний остается тайной за семью печатями.
Контроль превыше всего
— Николай Александрович, каковы функции и обязанности Мосжилинспекции?
— Хотелось бы выделить несколько основных направлений деятельности. Постараюсь изложить их, на мой взгляд, в упрощенной форме, чтобы по возможности быть кратким.
Во-вторых, мы по некоторым направлениям осуществляем контроль над организациями, являющимися заказчиками по капитальному ремонту в жилых домах. Помимо этого, согласовываем и выявляем незаконное переустройство в квартирах и в нежилых помещениях, в жилых домах, а также осуществляем контроль технического состояния некоторых нежилых объектов, где собственником является город Москва.
— Какие организации могут не заключать договор управления?
— ТСЖ, ЖК и кооперативы. Но в этом случае заключается договор с собственниками квартир, не являющимися членами жилищного объединения.
— Перед кем отчитывается эта структура?
— Нас оператор информирует о том, какие объекты открыты, где завершены работы, сколько поступило взносов на капитальный ремонт от собственников. Если к нам обращаются граждане, которые недовольны оператором, мы проводим внеплановую проверку. Даем оценку качества выполненных работ, смотрим, соблюдены ли сроки.
— Вы упомянули о капремонте. Куда пойдут деньги, накопленные на спецсчетах в том случае, если дом будет сноситься программе по реновации? В общий котел? На ремонт других домов?
— Собственники жилых помещений освобождаются от уплаты взносов на
капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, со дня ее утверждения. При этом ранее внесенные указанными собственниками жилых помещений взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме используются на цели реализации данной программы.
В случае если собственники жилых помещений в качестве способа формирования фонда капитального ремонта общего имущества в
многоквартирном доме выбрали формирование его на специальном счете, после перехода права собственности на все помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, городу Москве, владелец специального счета передает права на специальный счет городу Москве в порядке, установленном
нормативным правовым актом города Москвы.
Тарифная политика
— Как гражданину узнать, что тариф по услугам ЖКХ не завышен?
— Следует понимать, что такое тариф. Это стоимость коммунальной услуги холодного и горячего водоснабжения, отопления и т.д. Данные цены утверждаются в установленном порядке на определенный промежуток времени. К нам попадает уже готовый документ.
Если у жителя появились сомнения относительно тарифа в платежке, то сначала следует спросить об этом в управляющей компании. Кстати, информация о размерах тарифа есть в открытом доступе, ее можно найти в интернете.
Также можно обратиться к нам. Но специалисты проверяют именно применение тарифной ставки, а не правильность расчета тарифа (то есть правильный ли применен тариф в конкретном доме, например, на горячую воду).
— А если вдруг в платежке появилась новая статья расходов?
— Новая статья расходов относительно содержания и ремонта многоквартирного дома может появиться, только если этот вопрос был утвержден на общем собрании собственников. Эта процедура абсолютно прозрачна, поэтому любой может ознакомиться с протоколом общего собрания и итогами голосования.
Предположим, что в квитанции появилась дополнительная строка, но собрания по этому поводу не проводилось. Это серьезный повод, чтобы обратиться в управляющую компанию за разъяснениями.
Критерии отбора
— В нашу редакцию приходит много писем, в которых люди сетуют на то, что квалификация сотрудников управляющих компаний недостаточна. Специалисты не могут доступно объяснить пенсионерам, где и как получить ту или информацию. Каковы критерии приема на работу в организацию?
— Руководители предприятий проходят обязательную аттестацию. Это тест, состоящий из 200 вопросов, предлагается на 100 из них ответить. Считается, что кандидат соответствует квалификации, если правильно ответил на 86% вопросов. Тогда ему выдается сертификат, позволяющий занимать должность руководителя управляющей организации. Есть и общие требования: гражданство РФ и отсутствие судимости по экономическим статьям и особо тяжким.
— Получается, что руководитель управляющей компании сам определяет компетентность своего сотрудника?
— Да. Однако есть отдельные работы, которые выполнять могут только прошедшие обучение специалисты, соответственно дополнительным требованием является свидетельство об успешном прохождении обучения.
— Где в квитанции «скрывается» заработная плата работников?
— В стоимость ремонта и обслуживания уже включена заработная плата работников предприятия. Плановый перечень работ размещается в соответствии с постановлением правительства РФ от 23 сентября 2010 г. № 731.
Главней всего — погода в доме
— Кто следит за тем, как используются общие места в доме: чердаки, подвалы и т.д.?
— Места общего пользования являются распределенной собственностью каждого собственника. Следить за использованием и ремонтом мест общего пользования собственник поручил, на основании договора управления, Управляющей организации. Соответственно, следить за порядком и заботиться об имуществе должна управляющая компания. Это в полной мере ее зона ответственности.
Каждая компания по-своему организует эту работу, ведь многое тут зависит в том числе и от проживающих в доме. Если регламентные работы выполняются своевременно, ведется претензионная работа с проживающими, которые наносят ущерб дому или неправильно используют помещения, то в большинстве случаев в доме поддерживается порядок.
Но бывают случаи, когда этих мер недостаточно, тогда управляющая компания может поставить вопрос перед собственниками о необходимости дополнительных средств, например на консьержа или увеличение штата дворников и т.д.
Методы и способы, конечно, разные. Но результат должен быть один — чистые лестничные площадки, где нет захламления, отремонтированные подъезды. Я сейчас не говорю о капитальном ремонте. В рамках договора управления управляющая компания обязана делать все возможное для того, чтобы достичь этого результата.
— Сколько управляющих компаний работает в Москве?
— Лицензию получили более 900, 515 уже ведут свою деятельность и 408 организаций имеют право работать, но пока у них нет домов в управлении. Исходя из этого, могу предположить, что управление домами не является убыточным бизнесом. Это тот самый потенциал для Москвы, который дает возможность развивать здоровую конкуренцию.
— Стимулируют ли штрафы улучшение работы?
— Мое лично мнение — да. Но главное — сумма штрафа.
Приведу пример, штраф по статье 9.1 КОАП г. Москвы еще недавно был не так велик, как сейчас. Административному наказанию некоторые управляющие компании подвергались около 80 раз за год. Но с внесением изменений штраф составил до 100 тыс. руб. на юридическое лицо и до 50 тыс. руб. на должностное, и после этого снизилось количество административных дел по данной статье, а это значит, стало меньше нарушений.
Я не считаю, что штрафные санкции не помогают, а только ухудшают работу предприятий. Такие меры дисциплинируют. Когда управляющая организация знает, что ее ждет серьезное наказание за проступки, то стремится работать качественно.
Доступ к ресурсам
— Когда перестанут отключать горячую воду в наших домах?
— Это зависит не только от управляющей компании. Существуют разводящие сети, теплофикационное оборудование, которые обеспечивают подачу горячей воды пользователю, стоит учитывать и техническое состояние, ежегодный износ инженерных сетей жилых зданий. Для того чтобы мы летом не сталкивались с этим явлением, необходимо выполнение комплекса работ, который бы исключил вышеперечисленные проблемы.
— Законно ли отключать ресурсы из-за неуплаты?
— Можно остановить подачу только одного ресурса. Насколько мне известно, чаще управляющие компании ограничивают водоотведение. Но оно не «исчезает» полностью, ставят специальную сетку или заглушку. Чтобы снять эти ограничения, собственник должен оплатить не только услуги, но и работы по монтажу и демонтажу оборудования.
— Правомерно ли отключение электроэнергии?
— Все зависит от категории потребителя и действующих договорных отношений. Но чаще всего прекращение подачи электроэнергии в квартиру неправомерно.
Кстати, к нам часто обращаются жители по вопросу оплаты жилищно-коммунальных услуг. Всего с начала года поступило около 7 тыс. таких обращений. А в прошлом году в Мосжилинспекцию поступило порядка 145 тыс. обращений, из них около 15 тыс. — касались вопросов, связанных с порядком расчета платежей за ЖКУ. Учитывая, что в Москве более 10 млн жителей, то это не много.
— В Минстрое неоднократно подчеркивали, что следует упростить процедуру отзыва лицензии у управляющей компании. Как Вы считаете, это нужно сделать?
— В своей практике я не сталкивался с случаями, когда была бы необходимость применения механизма отзыва лицензии. На мой взгляд, есть две основные причины этому: высокие штрафные санкции за плохую работу и активные собственники. Если на штрафные санкции управляющая организация не реагирует, предписания не исполняет, и собственник не доволен работой управляющей компании, он не должен ждать, когда начнут предоставлять качественные услуги. Собственники могут провести собрание и сами «выгнать» недобросовестную организацию.
Хотелось бы отметить, что, на мой взгляд, процедура отзыва лицензии очень длительная, может занять более года.
Беседу вел Александр ГУСЕВ, подготовила Юлия ЮДИНА
И будьте в курсе первыми!
