Капитальный ремонт: запросите у подрядчика рекомендации и изучите смету - «ЖКХ»

Как правильно организовать и провести капитальный ремонт дома

Государство, кардинально изменив принцип проведения капитального ремонта домов, мало что делает для того, чтобы помочь людям приспособиться к новым реалиям. Между тем жалоб на качество работ становится все больше. И многие жильцы начинают осознавать: капремонту необходим общественный контроль.

Дешево — не значит сердито

В сложной ситуации оказываются особенно те, кто в свое время принял решение не «вариться в общем котле», а открыть спецсчет и взвалить на себя нелегкое бремя по ремонту собственного дома. В этом случае без активной позиции общественности трудно обойтись.

Под общественным контролем у нас чаще всего понимают приемку уже завершенной работы. Это неправильный подход: когда капремонт будет закончен, то что-то изменить уже сложно, а главное — это потребует добавочных средств. Общественный контроль должен начинаться с самого начала, а именно — с выбора строительной организации.

Эксперт Народного фронта Александр Муллин уверен, что любая подрядная организация, которая претендует на проведение капремонта, обязательно заявит о себе, что является лучшей среди прочих. Но к таким заявлениям следует относиться крайне осторожно.

В первую очередь, важно не попадаться на такую приманку, как низкие цены. Нужен вам дешевый, но некачественный ремонт? Следует не просто узнать цену и сравнить ее с другими предложениями, но и изучить смету. В ней указывается перечень предстоящих работ, стоимость материалов, затраты на зарплату работников.

Например, если заработная плата рабочих маленькая, то это не самый хороший показатель. Кто мало получает, тот часто работает спустя рукава. Полезно изучить и те материалы, которые предполагается закупить, их качество, цену. Ведь от этого зависит долговечность проведенного ремонта.

Запросите у компании рекомендации от предыдущих заказчиков. Очень полезно ознакомиться с портфолио, то есть с видеоматериалами о прежних ремонтах. Однако не стоит безоговорочно доверять этим материалам — их можно при необходимости сфальсифицировать. Что, кстати, нередко и происходит. Поэтому продолжайте проверку.

Изучите квалификацию сотрудников. Узнайте, какими силами компания собирается производить ремонт, какой стаж у рабочих. Важно понять, какая атмосфера царит на стройплощадке: если строители «качают права», регулярно происходят конфликты между руководством и персоналом, лучше с таким подрядчиком не связываться. Существует большая вероятность несоблюдения сроков ремонта, возможны проблемы и с качеством работ.

Немаловажное значение имеет психологическая совместимость ответственного от дома и руководства подрядной компании, подчеркивает Александр Муллин. Ведь им придется тесно взаимодействовать на протяжении всего периода капремонта, а это может продолжаться от нескольких месяцев до года. Если стороны не найдут общий язык, начнут конфликтовать, то это скажется на конечном результате.

По долгам их узнаете их

Ни в коем случае нельзя подписывать подрядный договор без проверки финансового состояния ремонтной компании. Для его тщательного анализа требуется специалист, а они за свои услуги обычно берут солидный гонорар.

— Но определенное представление о том, в какой финансовой ситуации находится организация, можно получить и не будучи профессионалом в этой области, — уверена Марина Смирнова, член Палаты налоговых консультантов РФ.

Для этого следует изучить бухгалтерский отчет компании. Начать целесообразно со статьи «уставный капитал». Большинство ремонтных организаций имеют правовую форму общества с ограниченной ответственностью. А для них предусмотрен минимальный уставный капитал в 10 тыс. руб. Это означает, что такая фирма отвечает по своим обязательствам в пределах этой суммы.

Более или менее уважающие себя компании стараются увеличить ее, при этом возрастает и возможный размер претензий к ним. Если же организация этого не сделала, то стоит задуматься о возможных для себя последствиях.

Очень важная статья «основные средства». У солидной компании они должны непременно присутствовать. Если графа пустая, это не означает, что подрядчик недееспособен, он может арендовать нужное ему оборудование. Но за лизинг нужно платить, а это увеличивает себестоимость ремонта. Так что есть повод задуматься.

Еще одна важная статья в бухгалтерском балансе — «дебиторская задолженность». Это то, что другие организации должны изучаемой вами компании. Если долговые обязательства перед ней существуют, то это положительный момент. Заодно проверьте расчетный счет. Если на нем нет средств, то это как минимум повод для вопроса: почему нет денег, нет ли риска банкротства?

Иная ситуация с кредиторской задолженностью, то есть теми финансовыми обязательствами, которая должна выполнить ваша компания. Если они превышают дебиторскую задолженность, сумму на расчетном счете, то это означает, что организация может оказаться несостоятельной.

Наконец, что следует проверить непременно, имеет ли вообще компания право работать на этом рынке? Пока что действуют допуски на выполнение тех или иных работ. Но, согласно новому закону, с 1 июля 2017 года они заменяются членством организации в СРО. Например, без него ни один подрядчик не допускается к работе с Фондом капитального ремонта. Правда, как и в любом правиле, есть исключение: если объем подряда меньше 3 млн. руб., то состоять в СРО не обязательно.

Также следует иметь в виду следующее: с 1 июля 2017 года СРО не будет контролировать качество специалистов, а только отслеживать финансовые потоки своих членов. А потому, прежде чем подписать договор с подрядчиком, целесообразно проверить, существует ли СРО в реальности? Сделать это несложно, на сайте Ростехнадзора есть реестр саморегулируемых организаций.

Контроль на входе

Перед тем как начать капремонт, полезно знать еще кое-что. Например, то, что проектная документация на проведение капитального ремонта не проходит госэкспертизу. Поэтому, если вам показывают экспертное заключение, надо разобраться, кому оно принадлежит. Возможно, это «липа» или его подготовила не слишком компетентная организация. А последствия ошибок в проекте могут быть печальными.

Перед началом проведения ремонтных работ подписывается акт об открытии объекта. Только после него наступает юридическая ответственность подрядчика за то, что он делает.

Эксперты отмечают, что Фонд капитального ремонта нередко заказывает дешевую проектно-сметную документацию, в которой многие решения не адекватны ситуации в доме. Порой не держат марку и сами проектные организации: не всегда согласуют свои проекты с контролирующими инстанциями. Так что, если есть возможность, лучше заказать свою экспертизу.

Как советует Александр Муллин, во время проведения капремонта полезно наладить «входной контроль» за используемыми материалами. И требовать того, что указано в смете.

Вообще, хорошо, если в доме проживают строители. Тогда контроль капремонта можно проводить на более или менее профессиональном уровне. Если же таковых не имеется, стоит задуматься, не пригласить ли специалиста со стороны. Это потребует лишних затрат, но в конце концов они могут сторицей окупиться. Ведь хороший капитальный ремонт делается с расчетом лет на двадцать пять как минимум.

Владимир ГУРВИЧ