Вверх дом: в каких районах крупных городов раздуты цены на жилье - «Аналитика рынка»

В каждом крупном городе России есть районы с переоцененными новостройками. Там стоимость квадратов завышена на 10–15% за счет дефицита предложения. Например, в Москве в числе таких районов — локации возле метро «Тульская» и «Ломоносовский проспект», микрорайон Матвеевское, показал анализ компании Realiste. Данные подтвердили участники отрасли. Чтобы исключить подобные спекуляции с ценами, на законодательном уровне нужно создать правила для застройщиков, которые не позволят им скрывать имеющееся у них предложение, провоцируя дефицит, считают эксперты.

Скрытые объемы

В среднем жилье в России в 2020 году подорожало на 19%. По данным «Авито Недвижимости», за первый квартал 2021-го цены выросли еще на 8%. Среди причин — ажиотажный спрос на квартиры из-за льготной ипотеки под 6,5% на новостройки, которая была введена в качестве антикризисной меры. Также граждане активно вкладывались в недвижимость для сохранения своих накоплений. Это было связано в том числе с низкими процентами по вкладам в банках, из-за чего люди массово выводили средства со срочных депозитов, отметил основатель компании Realiste Алексей Гальцев. Рост стоимости был обусловлен и нехваткой строителей-мигрантов, подорожанием стройматериалов, последствиями перехода отрасли на проектное финансирование.

— Еще один важный фактор — искусственный дефицит новостроек. В условиях повышенного спроса застройщики создавали еще большую нехватку предложения на рынке, не выставляя все свои предложения на продажу, — считает Алексей Гальцев.

В крупных городах есть районы, где цены на жилье заметно завышены. Искусственный интеллект от Realiste сравнивал цены и число предложений о продаже недвижимости в разных районах российских городов. Система определила те локации, в которых стоимость завышена на 10–15% на фоне резкого снижения предложения от девелоперов.

В частности, аналогичные квартиры не только по метражу и планировке, но и по совокупности других факторов (близость к метро, инфраструктура и т.д.) в других районах стоят ощутимо дешевле, сказано в исследовании, с которым ознакомились «Известия».

В Москве на 10–15% завышена стоимость метра в локациях в районе метро «Тульская», «Ломоносовский проспект», в Матвеевском (микрорайон в составе Очаково-Матвеевского на западе столицы). В Санкт-Петербурге — вблизи метро «Площадь Александра Невского-2», между «Лесной» и Финляндским вокзалом, Комендантским проспектом и метро «Площадь мужества». В Екатеринбурге — в Ленинском и Чкаловском районах, в Казани — в районах Парка молодоженов и Казанского Кремля, в Новосибирске — в Горском районе.

— В тех локациях, где на рынке новостроек дефицит предложения или работает мало девелоперов, конкуренция за покупателя сводится к минимуму. Естественно, это приводит к более динамичному росту средней цены, ограничить которую может либо снижение спроса, либо повышение уровня конкуренции за покупателя. А для этого нужно наращивать объемы ввода, — сказал руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев.

Сейчас на рынке в принципе дефицит демократичного предложения, отметила гендиректор VSN Realty Яна Глазунова. Например, в Москве число лотов стоимостью до 6 млн рублей сократилось на 78%. За год пандемии в абсолютном выражении количество предложений в бюджете до 9 млн упало на 60%, добавила эксперт. Конечно, повышенный спрос дает застройщикам основания подогревать стоимость, подчеркнула она.

Полярность мнений

В Москве действительно есть районы с переоцененным первичным жильем, согласен управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. Но это обусловлено не только дефицитом предложения, но и такими факторами, как престижность района, развитость транспортной и социальной инфраструктуры, указал он.

— На цены неизбежно оказывает влияние рынок — если спрос превышает предложение, то цена на объекты, соответственно, растет. Однако оценить, придерживают ли застройщики в такой ситуации объемы дополнительного предложения, довольно сложно, — сказал руководитель направлений первичной и загородной недвижимости в «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев.

Тенденция скрывания предложения девелоперами существует, подтвердил руководитель аналитического центра «Циан» Алексей Попов. Девелоперы стали чаще дробить свои проекты на фазы — они стремятся увеличить долю продаж на более дорогих завершающих стадиях строительного цикла, пояснил он.

— Но застройщику необходимо продавать определенный объем квартир в месяц, чтобы достичь нужного объема продаж для снижения ставки по проектному финансированию, — отметил Андрей Колочинский.

Правда, не вполне понятно, какое отношение это имеет к переоцененным районам: если квартиры скрывают, то и средняя цена в локации не должна увеличиваться, указал Алексей Попов.

Искусственно завышать цены девелоперам неинтересно, тем более что в одном районе их обычно несколько — сговариваться о ценовой политике они не могут, подчеркнул коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент» Александр Коваленко.

Намеренно скрывать сейчас лоты можно только «уберегая» их от ажиотажного спроса, который сформировался не столько по причине нехватки квартир, сколько из-за небывало выгодных условий по ипотеке, сказала председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

— Чтобы на рынке недвижимости не было подобных ситуаций с серьезным завышением цен, на законодательном уровне нужно создать правила для застройщиков, которые не позволят им скрывать имеющееся у них предложение, провоцируя дефицит, — считают в Realiste.

Однако повлиять на ситуацию с помощью госрегулирования вряд ли получится, так как в условиях рыночной экономики на высококонкурентном рынке девелоперы вправе сами устанавливать цены и решать, какие объемы и в какие сроки продавать, сказал Андрей Колочинский. Они делают это, опираясь на финансовую модель проекта и нынешний спрос в локации, пояснил он.

Ограничивать цену для застройщиков нелогично: строительная сфера способна эффективно развиваться только при здоровой рыночной экономике, подчеркнул Сергей Зайцев. Что касается обеспечения доступности жилья для малозащищенных слоев населения, не исключено, что более эффективны могут быть целевые меры субсидирования и поддержки конкретных покупателей, считает он.