Спрос на «загородку» — это всерьез и надолго - «Аналитика рынка»

С какой скоростью дорожают дома? Во сколько обойдется строительство коттеджа? Закончилась ли «бесподрядная вакханалия» и есть ли неочевидные способы увеличить продажи загородных домов? Эти темы обсуждались на 1-й Циан.Конференции для профессионалов рынка загородной недвижимости, которая состоялась 28 апреля.

В начале ХХI века думали, что городское население будет переселяться в пригороды. Но интерес к загородной жизни вернули лишь пандемия и самоизоляция, утверждает Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан. По статистике, сегодня каждый третий потенциальный покупатель, ищущий жилье, обязательно рассматривает и варианты загородных домов.

Спрос на загородную недвижимость в два раза ниже карантинного пика 2020-го, но на 40% выше, чем в 2019 и 2018 годах.

В СТОЛИЧНЫХ РЕГИОНАХ «ЗАГОРОДКА» ДОРОЖАЕТ НА 21% В ГОД — ЭТО ЧУТЬ НИЖЕ РОСТА ЦЕН НА КВАРТИРЫ. ДОМА ДОРОЖАЮТ НЕМНОГО МЕДЛЕННЕЕ КВАРТИР, НО ДИНАМИКА НЕ УЧИТЫВАЕТ НЕПРЯМЫЕ РАСХОДЫ (ОТДЕЛКУ, РЕМОНТ).

Поднимаются цены на дома и в регионах с городами-миллионниками (+12%). Пик интереса к покупке домов приходится на конец лета. Это объясняется тем, что на просмотр вариантов загородного жилья требуется время.

По мнению Алексея Попова, льготные ипотечные программы наиболее интересны для регионов, где больше земельных ресурсов и более высокое качество жизни по сравнению с многоэтажным жильем. К минусам загородной недвижимости эксперт относит неготовность инфраструктуры, отсутствие интереса со стороны крупных застройщиков и более сложный процесс сделки. Тем не менее эксперт прогнозирует рост количества сделок на загородном рынке.

«Бесподрядная вакханалия» vs идеальный поселок

«Сегодня на рынке нет идеального поселка, в котором я хотел бы иметь свой дом», — с такого откровенного заявления начал свое выступление Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Group. Он уточнил, что с 2003 по 2007 год было заложено много качественных поселков, но кризис 2008-го послужил причиной «бесподрядной вакханалии» — всплеск активности на рынке загородной недвижимости произошел только в прошлом году.

Идеальный поселок с точки зрения ликвидности отвечает трем параметрам, указывает Алексей Аверьянов, — это локация, продукт, управление. Качественный продукт должен иметь сформированную социальную среду, гармоничный архитектурный стиль и четко прописанный дизайн-код. Открытость и прозрачность действий управляющей компании, честный подход к ценообразованию за ее услуги также должны быть неизменными составляющими современного поселка.

Выступление Валерия Лукинова, учредителя экспертного клуба «Загородный девелопмент», академика МАИН, было посвящено квартальному девелопменту. Главными преимуществами такой застройки он считает привлекательный архитектурный стиль, единый социальный состав жителей поселка, быстроту застройки. Эксперт подробно остановился на этапах квартального девелопмента: найти участок, договориться с собственником поселка об эксклюзивных условиях, определить портрет покупателя, которому будет интересна эта локация, изучить требования покупателя к архитектурным и планировочным решениям домов, создать упаковку продукта в стиле, наиболее понятном аудитории. В итоге, по мнению спикера, реально создать продукт дороже рынка на 30–40%.

По прогнозам Валерия Лукинова, загородный рынок в следующие два-три года ждут взлет, увеличение стоимости лотов: цены будут расти на землю и дома (в Московской области эксперт прогнозирует рост цен от 20 до 30%), на рынок будут выходить коттеджные поселки без подряда.

Новые привычки после карантина

Максим Рудницкий, директор компании M9Land, проанализировал рынок загородной недвижимости 2020–2021 годов на примере самого популярного Подмосковного направления — Новорижского шоссе. На расстоянии 40 км от МКАД в стадии продаж у компании находится пять поселков, четыре из них — с подрядом и один — без подряда. Предлагаются к продаже дома небольшой площади (от 130 до 250 кв. м) на участках от трех до пяти соток. Чем дальше от города, тем больше площадь участков. А вот на расстоянии от 40 до 60 км у компании продается всего один проект с подрядом.

По мнению спикера, карантин сформировал новые потребительские привычки: клиенты стремятся избегать замкнутых пространств, скопления людей, предпочитают удаленную работу. Эти привычки хорошо сочетаются с загородной жизнью, поэтому, как полагает эксперт, спрос на загородную недвижимость станет долгосрочным трендом.

Дом или дача?

Самым востребованным форматом недвижимости являются готовые дома и дачи, а земельным наделом — 11–15 соток. Как рассказала Анна Березина, руководитель направления «Загородная недвижимость» Циан, для 40% покупателей загородный дом является первой покупкой. Для постоянного проживания загородную недвижимость приобретают 39%, для сезонного проживания — 25%.

Еще 24% покупателей приобретают загородные дома и для постоянного, и для сезонного проживания.

Интересно, что 54% покупателей собираются начать строительство в течение года с момента покупки, 29% — в течение трех последующих лет. Как отметила Анна Березина, интерес к «загородке» велик, он не остыл в течение года и, судя по всему, сохранится на высоком уровне еще долго.

Теперь заказчики лучше разбираются в архитектуре, многие клиенты хотят необычный дом, уверен Сергей Колчин, гендиректор и основатель архитектурного бюро Le Atelier.

Порой пожелания заказчиков, воплощенные в жизнь архитекторами, не только попадают на страницы журналов, но и входят в историю. Так произошло с домом над водопадом, придуманным архитектором Фрэнком Ллойдом Райтом, или с проектами Жана Нувеля. «Когда мы пускаем архитектуру в малоэтажку, это будущий новый вызов, который обязательно когда-то прорастет», — пояснил Сергей Колчин.

Янина Волкова, руководитель агентского направления в Calltouch, свое выступление посвятила сквозной аналитике, на основе которой измерила эффективность рекламных каналов. Среди инструментов, помогающих увеличить количество обращений, эксперт назвала обратные звонки с сайта и площадок, умную кнопку (обратный звонок для интровертов), виджет прозвона пропущенных звонков.

Цена или качество?

Сегодня 70% заказчиков не понимают, сколько стоит строительство, считает Владислав Копица, основатель и генеральный директор Open Village. По его оценкам, всего за год стоимость стройматериалов выросла с 10 до 70%, численность рабочей силы в связи с закрытием границ сократилась на 40%.

По подсчетам спикера, сегодня 33% клиентов готовы потратить на строительство загородного дома лишь до 4 млн рублей. При этом заказчиков интересует минимальная цена, но максимальное качество строительства. Клиенты с бюджетом от 4 до 7 млн рублей пытаются совместить цену и качество строительства. Для таких заказчиков нужно прорабатывать готовые дома с интересными решениями, убежден Владислав Копица. Покупатели с бюджетом от 7 млн рублей предпочитают индивидуальные решения, повышенный комфорт.

Клиенты были готовы/готовы потратить

до 2020 года

в 2021 году

до 4 млн рублей

30%

33%

от 4 до 7 млн рублей

30%

33%

от 7 до 30 млн рублей

30%

25%

более 30 млн рублей

10%

9%

Как подчеркнул Владислав Копица, заказчик наигрался с большими домами по 500 кв. м. Людям надоедает подниматься на несколько этажей, они хотят двигаться по горизонтали.

Выступление Рената Баширова, руководителя отдела продаж Good Wood, было посвящено неочевидным способам увеличения продаж, которые подарил 2020-й.

«Изучив опыт 2008 года, мы поняли, что в долгосрочной перспективе нас ждут падение спроса, падение маржи, сокращение сотрудников, поэтому мы выбрали рост в качественных показателях», — сказал спикер. Исходя из принципа антихрупкости (понятие, введенное экономистом Нассимом Талебом в книге "Антихрупкость. Как извлечь выгоду из хаоса"), руководство компании начало сдерживать объемы продаж, отключив рекламу. Это позволило экономить ежемесячно от 3 до 4 млн рублей. Компания сократила регионы присутствия до максимального расстояния 150 км от Москвы и Санкт-Петербурга и областей.

В отделе продаж запретили намек на скидки. «Антибизнесовые» методы привели к тому, что срок, за который покупатель принимает решение, сократился в два раза. Ренат Баширов подчеркивает, что удалось увеличить не количество, а качество продаж.

Резюме. Пандемия вернула интерес к коттеджам и дачам. Эксперты прогнозируют рост цен на загородную недвижимость в Московской области от 20 до 30%. В следующие два-три года цены будут расти как на готовые дома и на землю, так и на строительные материалы. Участники конференции полагают, что спрос на «загородку» сохранится еще долго.