Прибегая к крайним метрам. Возможно ли сделать в РФ аренду жилья доступнее? - «Дайджест»

В общественной палате РФ предлагают выдавать государственные субсидии малоимущим семьям, которые арендуют квартиры. «АиФ» решил разобраться, реализуема ли эта идея в российских условиях и как ещё можно сделать аренду дешевле.

35% семей не могут взять ипотеку

Юлия Трушина из Татарстана вместе с дочерью снимает жильё, так как собственного у них нет. «В нашей первой арендной квартире прежние жильцы сломали унитаз, розетки, испачкали обои, — рассказывает она. — А потом хозяйка решила её продать, и мы еле нашли вторую, тоже однушку. На большее у меня денег просто не хватит».

Юлия — инвалид 2-й группы, и весь её доход — пенсия по инвалидности. После оплаты аренды и коммунальных услуг на месяц остаётся 1200 руб. Семья стоит в очереди на получение квартиры, но социальное жильё в её посёлке не строят, поэтому рассчитывать не на что. Предложили комнату в соседнем селе без кухни, воды и туалета, но Юлия от этого «щедрого» подарка отказалась.

На форумах в интернете множество историй людей, у которых на аренду жилья уходит большая часть бюджета и нет возможности купить собственную квартиру. По оценке госкорпорации «ДОМ.РФ», 35% семей в России не могут взять ипотеку даже при нулевой ставке. Единственное, на что им остаётся рассчитывать, — это помощь государства.

В очереди на жильё — 4 млн человек

Жилищные проблемы малообеспеченных семей сегодня решаются старым советским способом: им предоставляют квартиру по договору социального найма на неограниченный срок. Нужно лишь оплачивать коммунальные услуги и наём как таковой. В Самаре, к примеру, он стоит лишь 425 руб. в месяц при проживании в 50-метровом помещении в центре города. В квартире по соцнайму можно прописаться, а в перспективе даже её приватизировать.

Но бесплатных квартир строится и предоставляется очень мало. «В очереди на получение социального жилья сейчас 2,15 млн семей. Средний срок ожидания — 20 лет, — рассказала „АиФ“ исполнительный директор Института экономики города Татьяна Полиди. — К тому же помимо очередников в России ещё 2 млн граждан иных категорий, которые тоже имеют право на жилищную поддержку. Это молодые семьи, государственные служащие, многодетные семьи, сироты».

Чтобы обеспечить жильём 4 млн всех нуждающихся, нужно 9 трлн руб. Их нет, поэтому очередь на квартиры движется крайне медленно. Плюс по мере того, как наниматели приватизируют свои квартиры, уменьшается фонд государственного жилья для других. Поэтому Т. Полиди считает, что бесплатную приватизацию пора отменить. Во-первых, на неё не хватает денег. Во-вторых, мировая практика пришла к тому, что разумная поддержка — дать людям возможность пользоваться жилым помещением, а не дарить его.

Для арендаторов должна быть альтернатива

Но, допустим, доход в семье на 10 руб. выше, чем прожиточный минимум — в очередь на квартиру уже не поставят. Аренда в такой ситуации — единственный вариант обрести крышу над головой. 6 млн семей в России по разным причинам арендуют сегодня жильё, и это тяжелейшая статья их расходов. В России 99,9% съёмных квартир — от других граждан-частников, отнюдь не намеренных давать скидку только за то, что у кого-то большая семья или скромно оплачиваемая работа.

Как сделать аренду более доступной? Ответ на этот вопрос у нас пока только ищут. Первый зампред комиссии Общественной палаты РФ по ЖКХ, строительству и дорогам Галина Дзюба убеждена, что необходимо создавать фонд социального жилья — квартир, которые сдаются по льготной ставке. Такие дома должны строиться на бюджетные деньги или на основе государственно-частного партнёрства. И кроме того, социальный жилищный фонд мог бы пополняться за счёт покупки квартир государством. От нынешнего соцнайма такая система отличается тем, что квартиры нельзя приватизировать, поясняет эксперт. Но при этом у людей должны быть гарантии, что они жилья не лишатся. «Например, приехал врач в город работать, получил квартиру внаём и переживает, что потеряет её, если уйдёт на пенсию, — поясняет Г. Дзюба. — Такого быть не должно. Если человек добросовестно отработал, он не может быть выселен из социального жилья, и может продолжить там жить до конца своих дней. Даже после его смерти дети могут продолжить там жить, если их семьи удовлетворяют необходимым условиям».

Дома для социальной аренды могут быть не только государственными, но и частными, по аналогии с доходными домами в дореволюционной России, считает завкафедрой менеджмента недвижимости Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Елена Иванкина. «Тогда предприниматель, строивший доходный дом для богатых, был обязан построить точно такой же по площади дом для бедных, — рассказывает она. — И стоимость аренды квартир для богатых и для бедных сильно различалась. Раскольников у Достоевского жил хотя в каморке, но мог позволить себе комнату в доходном доме».

12 тыс. в месяц за однушку — нормально?

С 2014 г. в России развивается некоммерческий наём, ориентированный на тех, кто не может купить собственное жильё. По замыслу инициаторов этой системы, такие люди должны иметь возможность снять квартиру в доме, построенном специально для арендаторов. При этом с собственником дома (обычно это госорганизация) заключается долгосрочный договор найма по цене ниже рыночной. «Предполагается, что квартира площадью 40 кв. м должна стоить 12 тыс. руб. в месяц вместе с коммунальными платежами. Тогда за 20–30 лет в бюджет, за счёт которого дом построен, вернётся хотя бы 40% вложений в строительство, — рассказывает Т. Полиди. — При этом арендная плата по некоммерческому найму плюс оплата ЖКХ не должны превышать 35% от бюджета семьи».

Для большинства российских городов 12 тыс. в месяц за однушку — тоже сумма приличная, такая аренда подходит только для крупных центров. Деньги на строительство подобных домов региональные бюджеты находят с трудом, и по всей России их пока только несколько десятков. Но Т. Полиди считает, что эту систему нужно развивать. Иначе как жить тем, кому не положена другая поддержка от государства?

Схожий проект, позволяющий сделать аренду дешевле, в декабре 2020 г. запустила госкорпорация «ДОМ.РФ». Она приобрела в одном из жилых комплексов Воронежа 165 квартир и стала сдавать их в аренду. Большую часть — по рыночной цене, а четверть — со скидкой до 80%. Такие квартиры предоставляют льготным категориям граждан, которых определяют местные власти. В основном это бюджетники — врачи, спортсмены, работники культуры. Им аренда обходится от 3 тыс. руб. в месяц. Остальную плату в равных долях субсидируют «ДОМ.РФ» и правительство Воронежской области. До 2023 г. льготная аренда по такой схеме должна появиться и в других городах — ещё в 10 домах.

Помогите лучше деньгами

А самый быстрый способ помощи малоимущим, которые годами снимают жильё, предлагают в Общественной палате — субсидии на наём квартиры. Если траты на аренду превышают в семейном бюджете критическую черту — государство могло бы погашать такой семье часть арендных расходов. При этом, получая субсидию, можно арендовать как муниципальную квартиру, так и частную. По мнению экспертов, общие затраты на съёмное жильё должны быть не больше 30–35% от дохода семьи.

В пользу идеи говорит то, что подобные субсидии есть в других странах. «Знакомые, живущие в США в съёмной квартире, рассказывали мне, что аренда стоит 1300 долл., из которых 900 долл. они получают от государства», — приводит пример Е. Иванкина. Но в России препятствием может стать то, что рынок аренды жилья на 90% серый. «Официальные договоры между хозяевами и квартиросъёмщиками не заключаются. А для предоставления субсидии нужен прозрачный договор, в котором прописана вся сумма аренды», — обращает внимание Т. Полиди.

Но если появится фонд арендных домов, то и белых договоров станет больше. Очевидно, что с его создания и придётся начинать государству, если оно намерено дать гражданам ещё один вариант справить новоселье, кроме как годами копить на квартиру или залезать в кредиты.