Перепланировки в квартирах: действуем по закону - «Дайджест»

В России начались массовые проверки перепланировок – инспекторы ходят по домам и штрафуют нерадивых собственников. Такую информацию друг за дружкой опубликовали многие СМИ, а позже опровергли. Однако у BN.ru осталось немало вопросов по теме. Ответить на них помогли специалисты по недвижимости Петербурга и Москвы.

НЕЗВАНЫЙ ГОСТЬ

Перепланировки в том или ином виде встречаются в обеих столицах сплошь и рядом. По данным аналитиков, в Москве они имеются примерно в каждой второй продаваемой квартире, в Петербурге – в каждой третьей. BN.ru поинтересовался у экспертов, возможно ли такое в принципе, чтобы в стране начались глобальные проверки жилья на переделки и вытекающие из этого штрафы.

«Мосжилинспекция уже опровергла эту информацию, заявив, что „цепляться за фейковую новость федеральным изданиям не стоило“, – комментирует агент по недвижимости компании Verelle Мирзомансур Мирзомансуров. – Массовые проверки возможны, только если поступали жалобы от жильцов, без повода инспекторы такое не устраивают».

Помимо бдительных соседей, выявлять переделки помогают представители обслуживающих организаций. Газовщик или электрик, придя по вашему вызову либо по своему направлению, могут сообщить в инспекцию, если в интерьерах их что-то насторожит. Под подозрение попадают и объекты, где фиксируется явное превышение потребления ресурсов – воды или электричества. Это тоже повод для визита представителя УК или ТСЖ.

Утешает одно: любой незваный гость, в том числе проверяющий, может попасть в квартиру только с согласия собственника. Но имейте в виду, что ревизоры могут обратиться в суд, и не исключено, что на основании решения органов Фемиды вам всё же придется открыть им дверь.

ПЕРЕУСТРОЙСТВО И ПЕРЕПЛАНИРОВКА

Многие путают эти два понятия, что вполне логично: и то и другое представляет собой технологически непростые изменения в квартире, требующие фиксации в техпаспорте. Разберемся в различиях.

Переустройство жилого помещения – это внесение модификаций в конструкции инженерного и технического оборудования. Оно включает следующие работы:

- перестановка сантехники в габаритах предусмотренных помещений;

- перестановка отопительных и газовых приборов без прокладки подводящих сетей;

- устройство или перенос туалетов, ванных комнат, кухонь;

- установка электроплит взамен газовых;

- установка дополнительного оборудования с увеличением энерго- или водопотребления (за исключением полов с подогревом от общедомовой инженерии) и т. д.

Перепланировка подразумевает изменение конфигураций помещения. Это может быть:

- разборка перегородок и устройство новых;

- устройство и заделка дверных проемов;

- изменение конструкции полов;

- остекление лоджий и балконов;

- создание либо изменение входов и тамбуров;

- установка наружных технических средств (кондиционеров, антенн, защитных сеток) и т. д.

Бывает, что изменение в квартире – это не переустройство и не перепланировка, а лишь результат обычного ремонта. И определить, нужно ли согласовывать новацию, не всегда просто.

Возьмем такой тренд, как установка арок вместо дверей. В целом это относится к перепланировкам, но есть нюансы, отмечают в компании Verelle. Так, если двери или арку закладывают в несущей стене, то изменение необходимо внести в техпаспорт. Если стена ненесущая, соответственно, ничего фиксировать не нужно. Обрамляющая стандартный дверной проем вставка из гипсокартона перепланировкой также не считается.

В Петербурге согласованием проектов переустройств и перепланировок помещений в многоквартирных домах занимаются районные межведомственные комиссии. Контроль за ходом работ и их приемка возложены на администрации районов. Для согласования проекта собственник должен представить в комиссию документы, определенные ст. 26 Жилищного кодекса. Сделать это можно через портал «Госуслуги».

СЕРЬЕЗНОСТЬ ИЗМЕНЕНИЙ

Чтобы проще было определить, нужно ли согласование перепланировки в компетентных органах, нужно понимать, является она существенной или нет.

«К существенным, в частности, относится изменение границ мокрой точки, – поясняет генеральный директор Агентства инвестиций в недвижимость Москвы Валерий Летенков. – Также под это понятие подпадает снос двери в кухню, если в квартире газовая плита. Сюда же входит снос несущих стен – даже частичный, к примеру для устройства двери. Ну и конечно, демонтаж фасадной стены».

Некоторые «жесткие» перепланировки практически невозможно узаконить. Об этом поговорим позже. Отметим лишь, что, по оценкам аналитиков, подобные изменения способны снизить стоимость жилья на 2–4%.

Примерами несущественной переделки служат снос гардеробного шкафа или антресолей, перестановка электроплиты на кухне, остекление балконов (если дом не является памятником архитектуры).

Порой приходится детально разбираться в том, насколько серьезны производимые изменения. Например, при переносе батарей.

«Это считается перепланировкой, и на такие работы необходимо разрешение – как минимум управляющей компании, – говорит эксперт итальянского производителя радиаторов Global Radiatori Роман Шидлаускас. – Если перенос значительный – дальше чем на метр или на другую стену, тогда процесс усложняется».

Эксперт приводит следующий алгоритм действий. Сначала нужно обратиться в проектное бюро, которое подготовит проект новой системы отопления на основе плана квартиры и пожеланий заказчика. Готовый план придется согласовать с рядом ведомств – точный перечень подскажут проектировщики. По завершении переноса нужно пригласить инспекторов, чтобы они подтвердили, что всё сделано точно по проекту. После этого вы получите документы на право собственности квартиры с новой планировкой.

ТАБУ НА ПЕРЕДЕЛКИ

До сих пор мы говорили о перепланировках, которые допустимы в рамках закона. Но есть и такие работы, производить которые в квартирах категорически запрещено. В частности, недопустимо:

- переносить мокрые точки (кроме квартир на первых этажах);

- объединять кухни с комнатой, если в доме проведен газ;

- сносить несущие стены или создавать в них проходы;

- выводить на балкон или лоджию центральное отопление;

- нарушать работу вентиляционных каналов;

- «захватывать» общедомовое имущество – присоединять к квартире чердаки, подвалы и другие помещения;

- ограничивать доступ к коммуникациям общего пользования;

- пристраивать балконы и тамбуры снаружи дома к своей квартире.

Обратите внимание: этот список не исчерпывающий! В каждом случае стоит уточнять в БТИ или конструкторских бюро, какие требования предъявляются к конкретному дому. Особенно – если здание имеет статус памятника.

«Если дом охраняется КГИОП, то с перепланировкой могут быть серьезные сложности, – делится президент НП „Санкт-Петербургская палата недвижимости“ Дмитрий Щегельский. – Как минимум нельзя будет заменить окна. А как максимум – невозможно сделать вообще ничего, если охраняется не только фасад, но и интерьер – декор, лепнина, камин. Такие объекты возлагают на собственника дополнительные требования по сохранению описанных в техпаспорте элементов».

Так что, если вы решили что-то переделать в здании, которое признано объектом культурного наследия, необходимо дополнительно запрашивать акт технического состояния и охранного обязательства, где указано, что именно здесь охраняется.

ПРЕДМЕТ ТОРГА

Предположим, перепланировка в квартире (сделанная вами или предыдущим собственником) – уже свершившийся факт, при этом в техпаспорт изменения не внесены. Обязательно ли перед продажей объекта всё узаконить или можно найти покупателя и так? Можно, говорят эксперты, но будьте готовы к потерям.

«На практике большинство собственников продают квартиры с неузаконенными перепланировками, – рассказывает руководитель департамента городской недвижимости „НДВ – Супермаркет недвижимости“ Елена Мищенко. – При незначительных изменениях – убрали дверь или объединили ванную с туалетом – это не проблема. Люди охотно покупают по рыночным ценам. Но если переделка серьезная, будьте готовы к дисконту».

По словам генерального директора АН «ВамКнам» Анны Симашовой, перепланировка – это однозначно предмет торга. Чем она существеннее, тем привлекательнее должна быть цена квартиры. Но даже самое выгодное предложение не должно сбить покупателя с толку.

«Покупая квартиры с перепланировкой, нужно помнить, что с каждым днем законы ужесточаются, – продолжает эксперт. – За измененные квартиры в скором времени обязательно возьмутся. Ведь это объекты с нарушениями, следовательно, на собственников можно накладывать штрафы. Учтите, ответственные органы не будут выяснять, кто именно ломал стены. Они в любом случае предъявят требования к текущему собственнику. А значит, это будущая ответственность покупателя».

Стоит также учесть, что нелегитимная перепланировка значительно сужает круг потенциальных покупателей. По данным Агентства инвестиций в недвижимость Москвы, от такой квартиры «отрезается» 60–80% клиентов. Дело в том, что сегодня подавляющее большинство сделок совершается с привлечением ипотеки. И если покупатель хочет получить кредит на объект с незаконными переделками, то банк просто не одобрит такую заявку.

ЦЕНА ВОПРОСА

Сколько же стоит узаконить перепланировку? Точного ответа нет. Это зависит от сложности работ, площади объекта, региона, где находится недвижимость, тарифов организаций, в которые придется обращаться. Тем не менее с помощью экспертов мы получили некий средний расклад.

Чтобы согласовать перепланировку, потребуется техпаспорт. Если он у вас есть и ему не больше пяти лет, то затрат на это не потребуется. Новый техпаспорт обойдется примерно в 700–900 руб. Далее необходимо сделать эскиз. Его можно создать самостоятельно, опираясь на типовой проект, либо заказать у дизайнера – это стоит до 5 тыс. руб.

К архитекторам стоит обращаться, если сделана сложная перепланировка. Такие проекты может оценивать только компания, которая имеет лицензию на данные виды работ и состоит в СРО. Цены, как правило, начинаются от 25 тыс. и обычно не превышают 50 тыс. руб.

Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ – Супермаркет недвижимости»:

– Перепланировка жилого помещения – это изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт. Она подразумевает проведение ремонтно-строительных работ, в результате которых фактическая архитектура квартиры перестает соответствовать указанной в поэтажном плане застройки. И в этом случае необходимо получить разрешение в установленном законом порядке.

Анна Симашова, генеральный директор агентства недвижимости «ВамКнам»:

– Перепланировка – это изменение, которое нужно согласовать с соответствующими инстанциями. Тем не менее на рынке огромное множество квартир, где перепланировка выполнена исключительно по желанию собственника. Даже если недвижимость взята в ипотеку и находится в залоге у банка, это абсолютно не смущает владельцев.

Валерий Летенков, генеральный директор Агентства инвестиций в недвижимость Москвы:

– Наличие незаконной перепланировки не влияет на возможность продажи объекта, зато влияет на одобрение ипотечного кредита на приобретение подобного жилья. Кроме того, существенные перепланировки снижают рыночную цену. Это связано с тем, что покупатель с ипотекой на такую сделку не пойдет.

Алексей Лякин, руководитель компании «Только Лучшая Недвижимость»:

– По моим оценкам, семь из десяти перепланировок не согласованы. При этом неузаконенные изменения никак не сказываются на стоимости жилья, поскольку на такие объекты всё равно находится покупатель. Это в том числе связано с тем, что банки по-другому стали относиться к перепланировкам. Если пять-семь лет назад финансовые организации отказывали в выдаче займов на покупку таких объектов, то сейчас они многие подобные заявки одобряют.

Елена Евсеева, руководитель направления маркетинга и PR компании Verelle:

– Мы рекомендуем узаконивать перепланировку не только перед продажей квартиры, но и когда ее только произвели. Покупатели всегда запрашивают техпаспорт квартиры, так как в будущем согласование изменений станет уже их заботой. Либо же люди могут попросить скидку в цене.

Роман Корякин, руководитель единого центра инвестиций «Переуступки.рф»:

– Лучший вариант – провести перепланировку законно. Для этого необходимо ее предварительно согласовать и лишь затем начинать ремонтные работы. Такой вариант будет безопасным и самым дешевым. Также во внесудебном порядке можно согласовать и самовольную перепланировку, если при проведении ремонтных работ не были нарушены госты и СНиПы.

Дмитрий Щегельский, президент НП «Санкт-Петербургская палата недвижимости»:

– Практика показывает, что у всего есть своя цена. Соответственно, и объекты с неузаконенной перепланировкой можно продать. Покупатели идут на это по ряду причин: слишком красивый ремонт, редкий на рынке объект либо они собираются всё снести и сделать ремонт «под себя».

Роман Шидлаускас, эксперт итальянского производителя радиаторов Global Radiatori:



– Если пропустить этап согласования, при продаже квартиры перепланировку всё равно придется узаконивать. А если перенос батарей будет сделан неграмотно, в доме могут возникнуть проблемы с обогревом квартир. И как только УК выяснит, что причина в несогласованном переносе радиаторов, вам придется уплатить штраф и вернуть их на прежнее место.