Вячеслав Шеянов: «Продление льготной ипотеки в значительной степени снизит риск «перегрева» рынка и появления «ипотечных пузырей» - «Ипотека»

По предложению президента программа льготной ипотеки будет продлена еще на один год – до 1 июля 2022 года. Правда, сейчас условия получения кредита немного другие. Скажем так, несколько более жесткие. Как отразится ипотека с повышенным процентом на рынке недвижимости? Этот вопрос волнует сейчас многих. Своими соображениями по этому вопросу делится генеральный директор агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Вячеслав Шеянов:

— Вячеслав Анатольевич, расскажите, пожалуйста, подробнее, какой вид принимает новая программа льготной ипотеки.

— Я бы не называл программу льготного ипотечного кредитования новой. Речь идёт об изменившихся условиях предоставления гражданам ипотечных льготных кредитов, необходимых для приобретения объектов недвижимости на рынке новостроек. В пятницу, четвёртого июня 2021-го года, во время выступления на Петербургском международном экономическом форуме, президент России Владимир Путин предложил продлить государственную программу субсидирования ипотечных ставок еще на 1 год – до 1 июля 2022 г. Однако, некоторые существенные условия выдачи ипотечных кредитов по этой программе претерпели значительные изменения. Ставка по льготной ипотеке с первого июля 2021г. составит 7%, а предельная сумма кредита для всех регионов – 3 млн рублей. Это ограничение, безусловно, окажет существенное влияние на структуру рынка новостроек в Московском регионе и в Санкт-Петербурге. Лимит в размере 3 000 000 рублей позволяет приобрести жильё в домах-новостройках в большинстве регионов РФ. Но в обеих столицах эта программа после перезагрузки не будет столь эффективна.

— Как вы думаете, кто больше выиграет от новых условий ипотечного кредитования?

— Однозначно, от изменений выиграют все участники рынка новостроек в регионах. В первую очередь, выиграют многодетные семьи, потому что для них предусмотрены дополнительные выгодные условия приобретения новостроек. Выиграют молодые семьи, так как семейная льготная ипотека по ставке 6% будет предоставляться на семьи с одним ребенком, если он родился после 1 января 2018 года. Конечно же, выиграют региональные застройщики, потому что в постковидных условиях им будет помогать устойчивый спрос, вызванный программой льготной ипотеки. Недавно были опубликованы крайне интересные статистические данные о том, что при строительстве каждого жилого дома, который строится на территории нашей страны, необходим результат успешной профессиональной деятельности не менее 20 тысяч предприятий из различных отраслей экономики: металл, газ, топливо, транспорт, водоснабжение и водоотведение, строительные материалы, электросети, и т. д. То есть, стройка, как мощнейший локомотив экономики, быстрее любых иных возможных вариантов, сможет не только восстановить ситуацию в обществе после пандемии, но также даст сильнейший толчок для развития страны на много лет вперёд.

— По всем параметрам выходит, что регионам при таком раскладе вполне нормально, а вот столичные участники рынка недвижимости очень озадачены новыми условиями. Вы согласны?

— Давайте разбираться. Для примера рассмотрим приобретение однокомнатной квартиры в разных городах России. Возьмём средние данные с сайта www.cian.ru. Средняя типовая однокомнатная квартира общей площадью около 36 кв. м. в Тобольске, Нальчике, Санкт-Петербурге и Москве стоят по-разному. В Тобольске однокомнатную квартиру можно приобрести за сумму в размере 1 800 000 — 2 000 000 руб., в Нальчике вилка от 1,3 до 1,6 млн. руб., поэтому в регионах новые условия прекрасно вписываются в сегодняшние реалии рынка недвижимости. В Санкт-Петербурге ценник выше примерно в 3-3,5раза. В Москве цена на такую же квартиру будет начинаться от 8 млн. рублей, поэтому новые условия не приведут к увеличению количества покупателей. Вряд ли мы будем наблюдать повторение ипотечного бума, который был виден осенью 2020-го года. Скорее всего, рынок в Москве будет развиваться стабильно. Цены будут расти сравнительно равномерно, а не скачкообразно.

— При ставке в 6,5% многие говорили, что льготная ипотека разгоняет цены на рынке. Помогут ли новые условия приостановить рост цен? Стабилизируют их?

— Сложилась удивительно интересная ситуация. Программа льготной ипотеки продлена, и это очень важное и правильное решение. С другой стороны, ограничения, о которых рассказал на Форуме президент, в значительной степени снизят риск «перегрева» рынка и появления «ипотечных пузырей», о которых весной столь убедительно предупреждали представители министерства финансов и Центрального банка. То есть, это решение не только своевременное и актуальное. Оно взвешенное и продуманное. А положительный эффект от него мы будем наблюдать в течение нескольких предстоящих лет.

— Говорят, что в последний год на рынке новостроек появилось много спекулянтов. Они покупали по 2-3 квартиры, а сейчас могут их выставить на продажу. Как это повлияет на цены? Сильно ли они упадут?

— Слухи о появлении класса жилищных спекулянтов явно преувеличены. Я не верю, что в ближайшее время на рынок будет выставлено рекордное количество «инвестиционных» квартир. Речь может идти о нескольких десятках квартир. Пусть даже о сотнях. На состояние рынка недвижимости это никак не повлияет. В подавляющем большинстве люди покупали квартиры не с целью спекуляции, а для проживания. В крайнем случае, для ухода от инфляции. Или с целью сдачи жилья в аренду.

— Согласны ли вы с высказыванием Олега Репченко: «В Новой Москве рост цен на новостройки уже к осени уничтожил всю выгоду от сниженной ставки для заемщиков, а в середине осени то же самое случилось и в «старой» Москве. Фактически получилось, что власти из бюджета субсидируют спекулянтов и лишь уменьшают доступность жилья».

— Олег Николаевич — авторитетный и уважаемый аналитик рынка недвижимости, к словам которого мы привыкли прислушиваться с середины 90-х годов. Конечно, он во многом прав. Я хочу уточнить. Рост цен, который мы наблюдали во второй половине прошлого года, всё-таки не уничтожил выгоду для покупателя жилья, а лишь снизил эффект от введения программы льготного ипотечного кредитования. По крайней мере, большинство клиентов нашего агентства (а это сотни очень разных людей из разных социальных групп с разным достатком) высказывают свои мнения именно в таком ключе.

— В столице сейчас, если у вас нет денег на первоначальный взнос размером 40-60% от стоимости приобретаемого жилья, сложно купить квартиру при льготном кредите в 3 млн рублей. Не переместится ли спрос в Московскую область?

— Это самое простое и очевидное решение, но оно не самое лучшее. Не всегда такое возможно. Жильё в ближнем Подмосковье не намного дешевле, а имеет ли смысл покупать квартиру за 80-100 км от МКАД — большой вопрос. Любая ситуация неповторима. Для приобретения жилья в Москве покупатели могут использовать не только программу льготной ипотеки. Имеются другие финансовые инструменты, которых великое множество. Уважаемые читатели! Существует много вариантов решения Вашего жилищного вопроса. Самому разобраться сложно. И некогда. Вам станет значительно проще и легче, как только вы обратитесь в солидное агентство с большим стажем успешной работы на рынке столичного жилья. Вы получите исчерпывающие ответы на самые сложные вопросы.