В поисках развлечений: коммерческая недвижимость ищет новые форматы - «Новости рынка недвижимости»

Торговые центры станут шоурумами и точками досуга, а офисы – фетишами экологичных трендов

Коммерческая недвижимость – один из драйверов развития экономики. Без грамотно выстроенной инфраструктуры и логистики бизнес буксует. В пандемию сегмент коммерческой недвижимости, наряду с туризмом стал едва ли не главной мишенью экономического спада. О том как он восстанавливается, о результатах 2021-го и планах на будущее мы и поговорим сегодня. 

Отечественный путешественник спас гостиницы

- Начнем с гостиничного сектора это самый интересный сектор с точки зрения красоты и самый пострадавший с точки зрения пандемии, - считает директор по офисной недвижимости PPF Real Estate Russia Никола Обайдин.

Во времена COVID-ного пика никакого серьезного трафика и быть не могло – люди сидели дома под карантинами и локдаунами. Самолеты надолго «обосновались» в аэропортах, путешественники, бизнес-путешественники, туристы - никто не летал.

- Единственное за что могли бороться гостиницы – это за врачей, - говорит Никола Обайдин. - Не все были к этом готовы, и если посмотреть цифры апреля-мая 2020-го года, то гостиницы худо-бедно собирали деньги, чтобы по минимуму поддержать операционную деятельность. Большинство гостиниц вышли со слоганом «поддержим врачей» - с одной стороны, это была благая цель, с другой стороны - деньги, которые удавалось получать с медицинских ассоциаций позволяли хоть как-то держать на плаву гостиницы.

Сегодня эти времена позади.

 Бутик-отель, оформленный дизайнером Юной Мегре

- В бизнес-сообществе бытовало мнение, что мировой гостиничный бизнес будет восстанавливаться от 3 до 5 лет. На самом деле, в России это стало происходить быстрее. Как обычно у нас: мы либо очень быстро растем, либо очень быстро падаем.

На сегодняшний день можно констатировать, что произошло восстановление московского рынка гостиниц. Если посмотреть на цифры, то рынок уже почти вернулся к доковидными цифрам.

Что тут скрывать, гостиницы понесли серьезные потери за счет исключения иностранных гостей – как туристов, так и бизнес-путешественников, потому что резко сократилось количество командировок. Но сейчас объемы восстановились на 50 процентов за счет русских бизнес-путешественников. Русский бизнес заполняет гостиницы довольно интенсивно.

Впрочем, до полной реабилитации сектора еще далеко – цену за номер пока  восстановить не удалось. Она тоже выросла, но еще далека от тех уровней, которые были до ковида. Это если брать сегмент «апскейл» и ниже (полносервисные четырехзвездочные отели). Люкс же, как и в жилой недвижимости хорошо себя чувствует.

В следующем году ожидается тренд на возврат доходности за номер. Он будет всего на 3-4% ниже тех показателей, которые были в 2019 году, а мы помним, что 2019-й год, последовавший за 2018-м, в котором состоялся Чемпионат мира по футболу, был самым рекордным.

Волнует отельеров и заполняемость. Она на 10-15 процентов ниже, чем до пандемии. Уже в следующем 2022 ожидаем возврат к тем цифрам, которые были раньше.

Торговые центры станут развлекательными

Второй рынок, который все давно похоронили, это ритейл. Но можно сказать, что он «абсолютно жив».  На самом деле, хоронить его начали еще до COVIDа. Так, в США тренд на закрытие торговых центров и переход в онлайн наметился еще с начала 2010-х годов и назывался «ритейл Апокалипсис». Пандемия лишь подтолкнула процесс. С другой стороны, E-commerce стала, как ни странно, основным драйвером умирающих торговых центров.

Эксперты предрекают, что ТЦ послековидного формата – это скорее шоурум, нежели магазин. То есть, существуют товары, вроде обуви или одежды, которые можно заказать на электронных площадках, но сначала человек хотел бы примерить их вживую - для этого и нужно присутствие бренд-шопа в торговом центре. И хотя уже сейчас есть онлайн-ателье, куда вы можете загрузить свою оцифрованную фигуру и увидеть как вещь на вас будет сидеть, многие все же предпочтут дойти до ТЦ ногами. Это касается не только моды, но и IT, электроники. Посмотреть множество вариантов здесь и сейчас, чтобы через какое-то время купить онлайн – видимо эта формула окончательно возобладает в мире в 2020-е.

Но это в мире. В России как всегда свои особенности.

- Здесь все очень сильно зависит от того, где у вас был торговый центр и насколько он был востребован до ковида, - считает Никола Обайдин. - Не исключено, что будет продолжаться вымирание «ненужных» торговых центров. Но ТЦ, которые являются якорными для города – выживут. Мы уже сейчас видим, что в них вернулось практически такое же количество клиентов, какое было до ковида.

При этом увеличился процент посетителей, которые делают покупки. Это говорит об увеличении разумности посещения. Сейчас декабрь, время подарков и выручка ТЦ - очень хорошая. Владельцы надеются на то, что жестких пандемийных ограничений больше не будет, ведь это – самая большая и поистине убийственная проблема ТЦ.

Впрочем, мировая «трендовая» повестка коснулась и России.

- Уже сейчас ясно, что торговые центры должны выглядеть немного по-другому, - считают эксперты. - Они меняют формат, становятся более развлекательными. Вместо набора магазинов, мы вскоре можем увидеть мультифункциональные центры - точки притяжения для досуга.

ТЦ в регионах растут

Между тем, для регионов открытие новых торговых центров - все еще событие. Так, по итогам года объем введенных в Москве в эксплуатацию GLA-площадей (арендопригодная площадь) увеличился на 5% по сравнению с прошлым годом, а вот в регионах этот показатель вырос на 102%!

Уходящий год стал рекордным - впервые за последние пять лет площадь введенных в эксплуатацию ТЦ превысит 843 тыс. кв. метров. Это на 37% больше 2020-го и на 10% больше показателей допандемийного 2019-го.

 Недавно открывшийся торговый центр "Павелецкая Плаза"

- Совсем недавно в столице прошли новые крупные презентации, - пояснила директор, руководитель направления аренды торговых центров отдела торговых помещений международной консалтинговой компании CBRE Надежда Цветкова. - В 3-м квартале вошли в строй торговый центр «Город Косино» (130 тыс. кв. м) и ТРЦ «Место встречи София» (62 тыс. кв.м),  в IV квартале - ТРЦ «Небо» (53,5 тыс кв. м), ТРЦ «Павелецкая Плаза» (73 тыс. кв.м) и многие другие.

Вместе с тем, введение новых объектов не имеет особого влияния на общее число пустующих помещений в других ТЦ Москвы. В сравнении с 2020 годом вакансия в ТЦ города выросла лишь на 1,3 процента.

Если абстрагироваться от столицы, то наиболее перспективными для развития формата ТЦ девелоперы видят города-миллионники. Правда, тренд может и угаснуть. Уже сейчас в таких городах имеется 18,7 млн кв. м торговых площадей, обеспеченность составляет 553 кв. м на тысячу жителей (в 2,8 раза больше среднероссийских показателей).

Новинка – увеличение количества ТЦ в городах с населением менее 300 тыс. человек. Это говорит о серьезном росте интереса девелоперов к небольшим и отдаленным населенным пунктам.

Складам не хватает металла

Положение в складской недвижимости можно описать одним словом - все супер. В прошлом году даже самые смелые мечтания по ставкам за квадратный метр складской недвижимости были невелики. Тогда о ставках думали, что 4 тыс. за кв. метр - это предел, будет ли 5 тыс.? А сегодня мы видим 6 тыс. за «квадрат», и это уже почти цена офиса. Все уже думают – может дешевле снять офис, там разместить склад.

На рынке складов две проблемы. Первая – недостаток земли под склады, вторая – повышение себестоимости строительства. Второе особенно важно, ведь склады -  это металл и панели, а металлы выросли в цене очень сильно, некоторые – на 80 процентов. Поэтому себестоимость складов могла пострадать даже больше, чем себестоимость жилья.

Но при этом сохраняется безумный спрос на склады, это связано с  электронной торговлей. Сегодня вакансия на рынке менее 3% - все что появляется на рынке, моментально исчезает.

Офисный сегмент – может возникнуть дефицит

Самого страшного в этом сегменте в тяжелые ковидные годы так и не случилось. Напомним, что эксперты всех мастей предсказывали, что все перейдут на удаленку и офисы будут никому не нужны, что офисный рынок мертв. А он живее живого.

- Офисы нужны всем, просто они немного переформатировались, - считает Никола Обайдин. – Да, все перешли на новый формат работы, но окончательного отказа компаний от офиса не произошло.

 Офисное пространство, спроектированное бюро MAD Architects

В этом году от 1,5 до 2 млн кв. метров офисов будет поглощено – подписаны сделки купли-продажи, аренды. В этом году будет рекордный ввод объемов, самый большой за последние 6-7 лет.  Многие проекты, оптимистично начатые до ковида, вводятся в строй сейчас. При этом средняя вакансия на рынке упала. Если во время ковида она доходила до 13 процентов, то сейчас – 9-10 процентов.

Чуть больше вакансия падает в классе А, чуть меньше сокращается в классе Б. Это говорит о том, что сегодняшние пользователи офисов сфокусированы больше всего на качестве недвижимости. Такая тенденция ожидается в следующие 2-3 года. Точно, нет никакой причины для сокращения спроса. С другой стороны, мы понимаем, что ввод новых площадей будет сокращаться, ведь в ковид новые объекты не выходили на рынок.

 Сейчас на рынке заявляется очень много объектов, но они будут введены в строй через 4-5 лет, а в ближайшие годы может возникнуть дефицит на рынке очень качественных площадей. Это станет одним из драйверов роста ставки по цене, наряду с ростом себестоимости и инфляцией.

Между тем, переход компаний на новый гибридный формат работы очень подтолкнул рост такого вида офисной недвижимости, как бизнес-парки с их децентрализованными проектами. Использование гибридного формата позволило выстроить более гибкие графики для сотрудников - им больше не нужно находиться на работе с 9 до 6.

В офисах всегда была важна локация и еще раз локация. Сегодня наметился отход к другим важным парадигмам - инфраструктура, качество объекта, позиционирование, собственник. И сейчас имеется огромный спрос на объекты, где очень развитая инфраструктура, огромные площади озеленения, где все построено по экологическим стандартам.

Уже сейчас известно, что по итогам 9 месяцев 2021 года общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость России достиг 229 млрд руб., что на 32% превысило результат аналогичного периода 2020 года и на 29% – 2019 года. Такой высокий объем инвестиций – результат снятия летних ограничений, общего оживления рынка и экономического восстановления, закрытие крупных сделок по земельным участкам под строительство. Коммерческая недвижимость восстанавливается и видоизменяется, а вместе с ней и экономика страны.

Подготовил Даниил МАЦЕЙКО

(на фото вверху - один из торговых центров Москвы)