Объективной оценке мешает давление заказчика, а противоядия нет - «Новости рынка недвижимости»

Нужна ли стране независимая оценка активов?

Экспертиза оценки активов является базовым элементом оценочной сферы. Без нее эта деятельность не станет ни профессиональной, ни до конца объективной.  Осознает ли государство или, точнее, те, кто выступают от его имени, что здесь происходит? Само оценочное сообщество считает, что взят курс на ликвидацию независимого института оценки. Вот только зачем это делается, понять до конца никто не может.

Ниже плинтуса

Сегодня оценочная отрасль нуждается в поддержке всех, кто заинтересован в ее услугах. А потенциально ими являются все граждане России, все компании и организации. Но мало кто понимает, что реально происходит в этой сфере. Это относится и к деловым кругам.

— Отрасль гибнет при равнодушии и попустительстве тех, кто заинтересован в ее существовании, — с горечью констатирует Ирина Шевцова, генеральный директор СРО «Деловой союз оценщиков». — Все, что происходит вокруг нее, не позволяет сделать другого вывода.

Например, если раньше оценщик мог обратиться в экспертный совет СРО для подтверждения правильности своего заключения, то сегодня на рынке такие документы не принимаются в расчет.

— Они лишены статуса экспертизы оценки, — говорит Елена Петровская, генеральный директор НП «Саморегулируемая  организация Ассоциации российских Магистров оценки». — В частности, ЦБ рассылает в банки письма о том, что при оценке залога можно не обращать внимания на заключения экспертов СРО. Иными словами, статус СРО опущен ниже плинтуса.

Поскольку механизм экспертизы СРО показал себя с положительной стороны с точки зрения как оценщиков, так и тех, кто пользуется их услугами, то следует придать таким экспертным заключениям официальный статус. СРО за правильность оценки отвечает своим компенсационным фондом (КФ). И если один из членов СРО проявит недобросовестность, то возмещать ущерб придется из него, а все остальные члены СРО обязаны пополнить КФ. Соответственно, они заинтересованы в том, чтобы организация осуществляла реальный контроль качества работы участников СРО.

Предприниматели же заинтересованы в независимости оценщика, в первую очередь, от государства и заказчика. Было проведено анкетирование бизнесменов. Им задали вопрос, что мешает проведению объективной независимой оценки в России. Основный ответ звучал так: давление на оценщика со стороны заказчика.

— Опыт показывает, что когда заключение оценщика подтверждается экспертизой СРО, то заказчик, в том числе и государство, с доверием относится к сделанным выводам, — считает Елена Петровская. — Независимый арбитр в лице СРО помогает специалисту не нарушать ни профессиональные стандарты, ни профессиональную этику.

Экспертиза СРО является препятствием злоупотреблениям всех сторон процесса. Заказчик нередко не предоставляет оценщику всей нужной документации, при этом требует от него составления заключения. А на высказанную претензию, что требуется весь набор документов, отвечает, что без них можно обойтись. И только когда подключается СРО, заказчики вынуждены выдавать всю нужную информацию.

Бесправные СРО

Увы, сегодня СРО не в состоянии заниматься профилактикой нарушения оценочной деятельности. Хотя в свое время саморегулирование и создавалось для осуществления контроля и надзора над оценочным сообществом, у СРО осталась лишь карательная функция.

Заказчик, обращаясь в СРО с надеждой исправить оценку, не может осуществить это свое намерение: СРО не в состоянии ему ничем помочь. Отчет уже получил официальное признание, и исправить в нем что-то невозможно.

— Законодательство отсылает недовольного заказчика к фактически несуществующему институту под названием Независимая экспертиза отчетов по оценке, — говорит Ирина Шевцова.

Такой институт и не может возникнуть в нынешних условиях по причине того, что не определен сам статус эксперта. Экспертизу заказчик может заказать в любом СРО, даже не в том, в каком состоит оценщик. А потому непонятно, что за эксперты проводят экспертизу, какую они используют методологию.

Более того, с 1 июля 2017 года даже эти эксперты потеряют свой статус в силу того, что их аттестаты будут аннулированы. Они должны будут сдавать новый экзамен, условия которого, несмотря на близость сроков, остаются неясными. Причем, по рангу этот экзамен будет намного ниже, чем предыдущий. Тем самым понижается квалификационный барьер для входа на рынок, новички уравниваются с опытными специалистами. В таких условиях заказчику будет трудно понять, к кому ему следует обратиться за получением качественной экспертизы.

Героически умереть или хорошо жить

Никакого другого механизма контроля над оценщиками, кроме как использование КФ, не предложено. Причем, он был навязан рынку государством. Сегодня эта система де-факто демонтирована, ее нет в законе «Об оценочной деятельности». Интересы оценщиков-членов СРО по сути дела никак не защищаются от недобросовестного поведения коллег по цеху.

К примеру, в суде оспаривается оценочное заключение, подтвержденное сомнительной экспертизой. Суд постановляет возместить ущерб, который нанес клиенту оценщик. Иск обращается к СРО, которое будет вынуждено его оплатить. А члены СРО — возместить расходы КФ.

— Схема крайне не продуманная, — считает Ирина Шевцова. — Здравый смысл должен возобладать, и она должна быть исправлена. В этом заинтересованы не только оценщики, но и их заказчики. Они должны понимать: если оценщик защищен, то возрастают шансы, что он будет работать честно и добросовестно.

Задача одна: это объективная оценка рыночной стоимости активов. Сегодня же зачастую оценщики опасаются ее выставлять, так как далеко не всегда заказчик в этом заинтересован. Он угрожает или подкупает специалиста.  

В свое время оценщик мог обратиться в СРО за экспертизой с целью защиты своих выводов. Теперь он фактически лишен такого права. И где искать защиту — непонятно. Когда оценщик начинает сопротивляться произволу заказчика, то тот может просто не выплатить ему гонорар. В 70% всех договоров есть положение, что деньги выплачиваются оценщику только после того, как заказчик подписывает заключение. Вот оценщик и не знает, как ему поступить.

— Если кто-то считает, что, ставя оценщиков в заведомо проигрышное положение, дает преимущество заказчику, то он глубоко заблуждается. Рано или поздно клиенты захлебнутся в правовом беспределе, — прогнозирует Ирина Шевцова. — Да, возможно, в каких-то случаях они и выиграют, но в конечном счете проиграют, столкнувшись с тем, что другие будут играть по тем же правилам, но уже против них.

В интересах отдельных лиц

— Государство ведет себя крайне непоследовательно, — считает президент  международной академии оценки и консалтинга Евгений Нейман. — С одной стороны, оно уверяет, что хочет увеличивать роль и значение СРО, с другой — инициирует ползучий процесс по вытеснению СРО из реальной экономической деятельности.

По словам специалиста, политика государства на оценочном рынке подрывает сами основы рыночной экономики. Оценка является ее важной составной частью. И сегодня в полный рост встает вопрос: нужен ли нам институт независимой оценки? Пока он решается бессистемно, каждое ведомство трубит в свои трубы. А в итоге разрушается вся система.

— Ликвидировав экспертизу со стороны СРО, мы пошли на поводу недобросовестных заказчиков, которым нужна не объективная, а выгодная им оценка. По сути дела, то, что происходит в этой сфере, — прямое нарушение конституционных прав граждан, лишение их возможности знать истинную стоимость их имущества и активов, — указывает Евгений Нейман.

Идет бессознательное движение в непонятном направлении, решаются какие-то узкие задачи отдельных интересантов, а не создания нормальной оценочной системы. В итоге часто в судах у нас выступают в качестве экспертов те, чья профнепригодность очевидна. Но на основе их заключений выносятся важные судебные решения.

Систему нужно менять

Председатель экспертного совета и член правления Российского общества оценщиков Юрий Козарь полагает, что можно использовать французский опыт. Там, если оценка имущества для налогообложения завышается, то его собственник может потребовать у государства выкупить эти активы по таким ценам. У нас говорят, что для государства это слишком дорого. Но подобная практика могла бы отбить охоту у многих завышать оценочную стоимость.

Необходим также рыночный посредник между оценщиком и заказчиком, в качестве такового могло бы выступать СРО. Очень важно исключить шантаж со стороны заказчика: если оценщик выполнил свою работу, она должна быть оплачена.

Необходимо, в первую очередь для крупных сделок, например связанных с приватизацией, законодательно установить процедуры оценки, список необходимых документов и сведений. В США существует отдельный стандарт оценки, в котором четко указывается весь предоставляемый комплект документов.

А главное — коренным образом изменить законодательство, которое сегодня больше мешает, чем помогает установлению нормальных правил игры на рынке.

По большому счету, рыночная экономика базируется на правильности оценки ее активов. Если она проводится неверно, то никакие эффективные реформы в ней невозможны. Вот их и нет.

Владимир ГУРВИЧ