Реновация пятиэтажек: волки будут сыты — а овцы целы ли? - «Новости рынка недвижимости»

Реновация в Москве может стать грандиозным строительным проектом, а может — аферой века

Реновация жилого фонда в Москве обещает стать крупнейшим градостроительным проектом первой половины XXI века в России. Однако при всей масштабности этой затеи поражает ее непродуманность и даже авантюризм. Все это свидетельствует о резком падении качества управления, по крайней мере, на уровне города. Вместо этого используются сомнительные PR-технологии по раскрутке и проталкиванию этой программы. Но если она будет реализована в том виде, в каком возникла изначально, столице будет нанесен непоправимый урон.

Если реновация, то по всей стране 

Реновации действительно нужна и не только и даже не столько в Москве, сколько по всей стране. Жилищная проблема в России остается очень острой. У нас очень маленький жилой фонд: на одного жителя приходится всего 22 кв. м, причем только 14 кв. м — благоустроенное жилье. Остальное — с удобствами во дворе. В целом же в России в таких условиях проживают 40 млн человек. Но и этот жилой фонд быстро стареет. А вот программы по расселению систематически не выполняются.

В России 1,5 млрд кв. м жилья нуждается в капремонте, это примерно 30% общего жилого фонда. Затраты на эти цели оцениваются в 12 трлн руб. При существующих нормах отчисления на капитальный ремонт и с учетом нулевой инфляции для его проведения в доме нужно перечислять деньги всю жизнь. А при инфляции в несколько процентов не хватит и нескольких жизней.

В Москве далеко не самая плохая ситуация с жилым фондом, но здесь есть финансовые возможности для реновации, а вот в провинции их нет. Это вызывает недовольство, в регионах не понимают, почему столица должна жить совсем по другим правилам. Это делает трещину раскола между Москвой и остальной Россией еще шире и глубже. Но, судя по всему, инициаторов проекта это не слишком беспокоит. Они решают свои, локальные задачи.

Кому это выгодно?

В чем же они заключаются? По словам депутата Московской городской думы Елены Шуваловой, в течение многих лет она добивается выделения средств на расселение аварийных домов. И слышит один и тот же рефрен: денег на эти цели нет. И вдруг они неожиданно появляются, да еще в огромном количестве на реновацию.

Этот факт объясняет, с какой целью придумана программа реновации. Ее основная цель — не улучшить состояние жилищного фонда в столице, не помочь москвичам жить более комфортно, а спасти стройкомплекс Москвы, переживающий не лучшие времена из-за падения спроса на свою продукцию. Если население не может или не хочет покупать квартиры по существующим ценам, то за них это сделает московский бюджет.

По словам депутата, все прекрасно понимают, в чем цель программы, но делают вид, что это не так, что преследуется благородная цель обновления городского жилого фонда. Чем это может закончиться? Деньги, разумеется, освоят, а вот случится ли реальная реновация — большой вопрос.

Сама идея реновации вылупилась из нашего технологического отставания. И служит его дальнейшим тормозом. Когда-то мы насоздавали  с целью насыщения городов дешевым, пусть и не комфортабельным жильем. Но после того как они выполнили эту миссию, комбинаты должны были свернуть свою работу, а мы — начать строить иначе. Но этого не случилось, они остались и требуют для себя все новых площадей. И власти Москвы решили удовлетворить их аппетит.

Эти опасения разделяет и старожил московской политики, бывший префект ЦАФ, а ныне заместитель секретаря ОП РФ Александр Музыкантский. Согласно проекту закона, для проведения реновации будет создан специальный фонд, обладающий большими полномочиями. По сути дела, он станет монополистом на этом рынке. Таким образом, изначально убивается конкурентная среда. Легко представить, какие преимущества получат некоторые компании.

— Успех подобной масштабной программы может быть достигнут при доверии населения к власти. А когда его нет, то в каждом ее решении ищут скрытый смысл, — говорит Александр Музыкантский. — Доверие же рождается из открытости и достоверности информации. Прежде чем приступать к такому проекту, нужно создать иную общественную атмосферу в городе.

До основанья, а затем…

Инициаторы реновации видят единственный способ ее проведения — поквартальный снос домов. И это понятно, для огромных строительных компаний требуется простор. Но есть немало иных возможностей для реконструкции домов.

В России насчитывается 500 млн кв. м морально устаревшей жилой площади, появившейся на свет преимущественно в 60-е годы прошлого века. В них нет ни мусоропроводов, ни лифтов, кухни и санузлы в квартирах малюсенькие. Но сами эти дома еще способны простоять не одно десятилетие. Правда, если капитальный ремонт будет производиться примерно один раз в 25 лет.

Плохое состояние этих строений вызвано не их конструктивными особенностями, а тем, что за ними не было надлежавшего ухода, все сроки проведения капремонта давно миновали. Но эти дома вполне пригодны для реновации в подлинном понимании этого термина.

Председатель Коллегиального органа СРО Союз «Строители нефтяной отрасли Северо-Запада» Константин Пороцкий отмечает, что реконструкция домов имеет целый ряд преимуществ перед их сносом. Во-первых, она обходится в 2—3 раза дешевле, ведь один только снос стоит 15 тыс. руб. за кв. м. К этому следует прибавить затраты на утилизацию отходов.

К тому же реконструкция домов имеет большой социальный и психологический эффект, позволяет жителям оставаться жить на прежнем месте. Выгодна такая реновация и для инвесторов, они экономят деньги на том, что не надо покупать земельные участки. А всем известно, что в Москве земля «золотая».

В столице есть несколько удачных примеров реновации. Один из них на Химкинском бульваре. В результате реализации проекта площадь дома увеличилась в 2,2 раза, работы велись всего 9 месяцев, себестоимость одного кв. м составила всего 13,6 тыс. руб. (в ценах 2003 года или по тогдашнему курсу, $400), а энергопотребление снизилось на 30—40%. 

Реновация домов выгодна инвесторам, об этом свидетельствуют их многочисленные обращения в органы власти. Но реализацию многих проектов останавливают бюрократические препоны. Например, на получение исходно-разрешительной документации уходит три-четыре года и выливается в затраты, составляющие 30—40% от общей стоимости строительства.

Какая уж тут реновация на таких условиях!

Куда деть отходы?

Один из острых вопросов — утилизация гигантского количества отходов при сносе домов. Эта проблема уже возникала в городе. Как вспоминает государственный советник-консультант Комитета Государственной Думы РФ по земельным отношениям и строительству Михаил Каменский, во время предыдущей программы предполагалось снести 7 млн кв. м. Встал вопрос о том, как сносить дома. Было предложено три варианта технологий, но ни один из них не подошел: они приводили к огромному запылению окрестной территории. Остановились на разборке зданий.

Но возник другой вопрос, а что делать с фрагментами домов? Количество отходов огромно, за сколько лет их можно переработать? Адекватное решение так и не было найдено, что стало одной из причин, почему снесли меньше квадратных метров, чем планировалось.

Любопытный штрих. За технологией утилизации отходов обратились к немцам, которые, по слухам, делали это успешно. Но оказалось, что они не перерабатывают отходы домов, потому что их не сносят. А на вопрос наших чиновников, а что же они в таком случае перерабатывают, получили ответ: участки берлинской стены.

Согласно оценкам, если на месте пятиэтажек вознесутся двадцатиэтажные исполины, то население столицы может возрасти от 3 до 7 млн чел. А кто-нибудь в правительстве Москвы думал, где эти люди будут работать? Для них потребуется создание огромной дополнительной инфраструктуры. Это большие затраты, так как многие объекты придется строить с нуля. Например, нельзя надстраивать или расширять школы и детсады, в силу того что закон запрещает одновременно и учиться, и строить.

Москва может превратиться в город с одной из самых высоких плотностью застройки. Вместо улучшения жилищных условий мы создадим для людей ад. В целом по городу произойдет общее снижение качества среды обитания.

В программе инноваций московского правительства поражает ее полный дилетантизм, отсутствие какого бы то ни было анализа проблем, с которыми она столкнется и которые породит. Такое чувство, что ее придумали в каком-то кабинете за несколько минут, даже не задумываясь о последствиях, не изучив имеющиеся прецеденты. А они должны были бы насторожить инициаторов проекта.

Москва готова из собственного кармана выложить огромную сумму для реализации планов по реновации. Вот только из собственного ли? На практике это означает, что 9 москвичей обеспечат одного горожанина новым жильем. Почему они должны это делать, никто не объясняет. Просто кто-то так решил. Но, как оказалось, не все с этим решением согласны.

Владимир ГУРВИЧ