214-ФЗ: что ожидать от его 13-й редакции - «Новости рынка недвижимости»

Широко известный закон о долевом строительстве продолжают совершенствовать

Федеральному закону №214 была уготована «звездная» судьба. Вместо того чтобы стать предметом скромного юридически обоснованного цитирования, он продолжает играть роль первого плана. Со времени его принятия прошло почти 13 лет. И вот фактически только что, 1 января 2017 года, вступила в силу его 13-я редакция.

В 2004 году необходимость спешного принятия закона, который регламентировал бы ведение долевого строительства, была очевидной. Тогда проблема обманутых дольщиков еще не доросла до государственного уровня, однако было понятно, что дело к тому идет: число обманутых дольщиков перевалило за сотню тысяч.

Спешка в принятии закона сопровождалась суетой различного рода лоббистов, которые добавляли в него всяческие новеллы, отчего закон вышел в таком виде, что все участники рынка тут же принялись на него жаловаться, устно и письменно. Собирались круглые столы и конференции, составлялись обращения и т.д.

Однако основную свою функцию —  положить конец массовому и бесконтрольному обману потребителей — закон выполнил. По этой причине он не был отменен, а подвергся впоследствии многочисленным усовершенствованиям.

Правоприменительная практика действительно выявила много узких мест 214-ФЗ, и с каждой редакцией он становился все более сбалансированным. Нынешние изменения, внесенные законодателями, может быть, и не будут последними, но хотя бы не вызывают бурных протестов.

Пять новелл законодательства

Специалисты внимательно изучили текст закона и отметили, что он содержит целый ряд важных правок и нововведений. Кратко скажем, о чем идет речь, чтобы легче было оценивать характер и направленность изменений.

Прежде всего, теперь будет создан единый реестр застройщиков, который станет государственным информационным ресурсом. Следовательно, наличие компании в этом реестре будет для нее означать официальный статус.

Второе, на что обратим внимание, — застройщикам внемяется в обязанность расширение объема обязательной информации, размещаемой на интернет-ресурсах. Причем информация эта должна быть актуальной, несвоевременное ее обновление будет считаться нарушением.

Третье: право привлекать средства дольщиков получают только те застройщики, уставный капитал которых полностью оплачен. Более того, размер УК должен соотноситься с площадью всех объектов долевого строительства, которые возводит данный застройщик.

Например, минимальный размер УК в 2,5 млн руб. позволяет иметь общую площадь строительства в размере, не превышающем 1,5 тыс. кв. м. Иными словами, зарегистрировать небольшой УК, полностью оплатить его, а потом набрать непомерный объем «долевки» теперь нельзя: за этим (будем надеяться) станут следить.

Четвертое: механизм привлечения средств граждан в долевое строительство становится другим. В частности, вводятся так называемые эскроу-счета (любители хоккея знают этот термин, потому что именно с помощью эскроу-счетов сохраняются средства хоккеистов в НХЛ). Гражданин передает деньги не застройщику, а банку, банк финансирует строительство, а средства гражданина лежат на эскроу-счете. Как только дольщик получил квартиру, эскроу-счет размораживается, и застройщик получает причитающиеся ему деньги.

Пятое: будет создан компенсационный фонд, который должен быть сформирован за счет обязательных взносов компаний-застройщиков. Размер взносов в законе указан так: не более 1% от планируемой стоимости строительства. Специалисты считают, что таким образом в компенсационном фонде будут аккумулированы большие средства. Правда, еще непонятно, как они будут использоваться в случае форс-мажорной ситуации, поскольку сама процедура в законе не прописана. Да и в целом с реализацией этого пункта возникли проблемы.

Более придирчивые читатели 214-ФЗ называют еще несколько пунктов, но, думается, можно остановиться и на этих, так как они, безусловно, самые важные и позволяют говорить о главном: каких же последствий можно ожидать от тринадцатой редакции закона.

Дополнительная нагрузка и риск монополизации

По мнению управляющего партнера ГК «ВекторСтройФинанс» Андрея Колочинского, изменения, вступившие в силу в 2017 году, настолько масштабны, что «их уместнее назвать реформой». Специалист считает, что прогнозировать их влияние на отрасль пока сложно: рынок недвижимости в России неоднороден, и многие региональные застройщики находятся в непростой ситуации.

— С одной стороны, на бизнес давит высокая себестоимость, а с другой — низкая активность покупателей, — отмечает девелопер. — Соответственно, поправки в 214-ФЗ, которые касаются минимального уставного капитала или отчислений в компенсационный фонд, могут осложнить их положение, ведь они создают дополнительную финансовую нагрузку.

По мнению эксперта, застройщики, работающие на более крупных и развитых рынках (Москва, Санкт-Петербург, города-миллионники), конечно, имеют больший запас прочности и финансовой устойчивости, поэтому «они адаптируются к изменениям относительно безболезненно, хотя и здесь без санации слабых игроков не обойдется».

Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая положительно оценивает работу законодателей. По ее словам, новая редакция 214-ФЗ предоставляет участнику долевого строительства большой набор инструментов защиты от рисков. Среди них, подчеркивает специалист, «государственный реестр застройщиков (по сути, это будет аналог «белых» списков девелоперов, который уже используется в Москве и Московской области), расширенная проектная декларация, публикация застройщиком проекта ДДУ, возможность включения в ДДУ более подробного описания объекта». 

Риэлтор полагает, что, с одной стороны, эти меры действительно обеспечивают дополнительный «рубеж» защиты покупателя новостройки, а с другой — они существенно повышают не только дисциплинированность застройщиков, но и усиливают их риски.

По ее мнению, в сочетании с ужесточением требований к самим девелоперам (повышенный уставный капитал, взносы в компенсационный фонд) в долгосрочной перспективе риски неизбежно приведут к росту издержек — это закон рыночной экономики.

— В целом, поддерживая направление политики на строительном рынке, хочу напомнить о риске монополизации рынка, который в конечном итоге может способствовать росту цен, — резюмирует Мария Литинецкая. — Конечно, текущие поправки в 214-ФЗ не произведут такой эффект, однако они закладывают долгосрочные предпосылки к увеличению затрат девелоперов и росту стоимости жилья».

Для драмы нет оснований…

Исполнительный директор компании «ФЦСР» Павел Телушкин несколько иначе оценивает новации законодателей. Он полагает, что в целом 214-ФЗ в старой редакции «был достаточно совершенным законом, чтобы эффективно охранять интересы покупателей».

По его мнению, теперь более важное значение приобретает активная позиция исполнительных и надзорных органов в сфере строительства: именно они обеспечивают реализацию закона на практике.

— С этой точки зрения, — объясняет специалист, — практика работы столичных властей, которые в последние годы наладили жесткий контроль за долевым строительством, должна стать примером для всех регионов, чтобы повысить защищенность покупателя. 

Продолжая оценивать изменения закона, Павел Телушкин отмечает, что сколь-нибудь драматичного влияния принятые поправки на рынок не окажут. Например, в вопросе повышения уставного капитала, указывает он, «большинство застройщиков не станут изыскивать какие-то дополнительные средства (тем более кредитные), а учтут в уставном капитале компании ее имущество, что и позволит им соответствовать новым требованиям».

… но недоработок хватает

Специалисты обращают особое внимание на то, что некоторые новые институты 214-ФЗ еще не получили должной проработки. Например, как указывает Мария Литинецкая, «компенсационный фонд до сих пор является предметом обсуждения разных ветвей власти».

Правда, сами будущие отчисления, по мнению Павла Телушкина, суммарно «обойдутся» девелоперу даже дешевле, чем взносы в пользу страховой компании, ведь по новому механизму нужно платить 1%, а не 1,5—2%, как сейчас. Кроме того, говорит он, «взнос теперь рассчитывается не от цены ДДУ, а от себестоимости строительства, то есть не затрагивает премию застройщика».

Павел Телушкин также обращает внимание на то, что некоторые меры (скажем, те же эскроу-счета) «вообще в ближайшее время могут не воплотиться в жизнь, потому как не созданы конкретные механизмы привлечения банков к такой схеме участия в долевых проектах».

Подводя краткие итоги этой заочной дискуссии, пожалуй, согласимся с мнением Андрея Колочинского, который уверен, что поправки в 214-ФЗ направлены на решение одинаково важной для всех участников рынка задачи — повышение защищенности покупателя строящегося жилья.

— Если новые поправки действительно смогут создать надежный механизм, практически исключающий вероятность возникновения долгостроев и обманутых дольщиков, — подчеркивает эксперт, — то в конечном счете от этого выиграют все: и покупатели, и застройщики, и государство. 

Подготовил Руслан ДЗКУЯ

Фото: newkaliningrad.ru, mosobllenta.ru, fotki-yandex.ru