Наем с правом выкупа, как альтернатива льготной ипотеке - «Новости рынка недвижимости»

Фонд «Институт экономики города» в ходе круглого стола «Новый институт арендного жилья», прошедшего в рамках Российской строительной недели, представил концепцию еще одного механизма обеспечения граждан России доступным жильем. Речь идет о найме с правом выкупа. Предполагается, что данный институт поможет тем, кто по разным причинам не может позволить себе ипотеку.

Ипотека не прыгнет выше головы

В России чрезвычайно узкий набор инструментов улучшения жилищных условий, форм господдержки и возможностей приобретения жилья на рынке. Для большинства граждан - это либо покупка квартиры в МКД, скорее всего на окраине, либо предоставление жилья по договору социального найма, что доступно далеко не всем и осуществляется в микроскопических масштабах. Также некоторым категориям граждан доступно предоставление субсидий, которые покрывают часть стоимости приобретения жилья.

Однако основные ресурсы государство тратит на поддержку приобретения жилья через льготную ипотеку. Между тем Институт экономики города считает, что льготное ипотечное кредитование, хотя и сыграло свою важную роль и дало возможность улучшить свои условия огромному количеству граждан, сегодня практически выработало свой ресурс. Ипотека не может прыгнуть выше головы.

 «Если применить концепцию остаточного дохода, то есть, сколько денег остается у ипотечного заемщика после выплаты ежемесячного платежа по ипотеке, то только седьмая доходная группа из десяти (где на ипотеку приходится 30% расходов), чувствует себя относительно неплохо, - рассказал генеральный директор Фонда Александр Пузанов. - В этом случае среднедушевой остаточный доход семьи из трех человек составляет два и больше прожиточных минимума – примерно 45 тыс. руб. У предыдущих шести групп остаточный доход не может считаться нормальным. А именно два прожиточных минимума – это порог, ниже которого в большинстве регионов граждане считаются малоимущими».

 Александр Пузанов

По его словам, за пограничную категорию покупателей идет основная борьба со стороны предложения жилья. Побочным результатом такой конкуренции является снижение среднего размера квартиры на рынке, что противоречит целям демографической политики.

«Нет ни одной страны, где 100% населения может приобрести себе жилье за счет собственных средств и ипотеки. У нас группа имеющих такую возможность составляет 40% населения, но даже среди этих людей нижние 10% - это жизнь на грани, - продолжает эксперт. - Другими словами, те, кто мог, уже приобрели жилье в собственность через ипотеку. Иным нужно дать возможность купить квартиру другим способом, например, в рассрочку. Эта мысль прозвучала в середине прошлого года в выступлении Президента РФ на заседании Президиума Госсовета». 

Опыт российский и зарубежный

Механизмом рассрочки может стать институт аренды жилья с последующим его выкупом. В мире такой инструмент есть. В основном – это чисто маркетинговый ход для продажи низколиквидного товара. В Европе примерная схема выглядит так: покупатель платит первоначальный взнос в 10% от стоимости квартиры, с ним заключается договор от 3 до 10 лет. Выкупная цена фиксируется на момент заключения договора, а по истечению срока выплаты цена уменьшается на первоначальный взнос и 70% арендных платежей, которые выплачивались в течение срока.

В Великобритании подобная программа рассчитана на молодые семьи, у которых нет денег на первоначальный взнос по ипотеке. Тогда семья может выкупить квартиру по частям. За выкупленную часть платится налог на недвижимость, за оставшуюся – арендная плата. Но доступ к программе осуществляется по жестким критериям. Она возможна для тех, кто впервые приобретает жилье, кроме того, устанавливается как минимальный, так и максимальный доход.

В России подобные проекты начали реализовываться с 2015 года. Такой была, например, пилотная программа оказания помощи ипотечникам, оказавшимся в трудной жизненной ситуации. Кроме того, сегодня некоторые застройщики используют этот механизм, как маркетинговую стратегию при продаже квартир на первых этажах. Также его практикуют некоторые региональные ипотечные операторы ДОМ.РФ. Об одной такой программе рассказала Ольга Валова из Южно-Уральской корпорации жилищного строительства и ипотеки. Компания создана Правительством Челябинской области, поэтому решает, в том числе и социальные задачи обеспечения жильем.

 Ольга Валова

«Программа стартовала в 2016 году. На тот момент на остатках у нас было много готового жилья. И это был инструмент реализации менее ликвидных квартир, - говорит она. - Во-первых, это вторичное жилье, которое образовалось из-за дефолтных закладных по ипотеке, во-вторых, квартиры на первых этажах, большие квартиры, и жилье с менее удачной планировкой».

По ее словам, договор с нанимателем, как правило, заключается на три года. Для арендатора есть четыре вида платежей. Первый - обеспечительный единоразовый платеж, который оплачивается в момент подписания договора. Он включает в себя арендный платеж за один месяц и коммунальные услуги. Затем каждый месяц наниматель платит арендный платеж и выкупную стоимость. В арендный платеж входят амортизационные отчисления, себестоимость строительства, отчисления за капремонт и стоимость отделки. Платеж по выкупной стоимости – накопительный: 20% от стоимости квартиры распределяются равными долями на 3 года. Наконец, коммунальные платежи наниматель оплачивает самостоятельно. Договором предусматривается приоритетное право выкупа квартиры нанимателем по истечению срока действия договора или ранее.

«Арендный платеж мы стараемся приблизить к рынку, но делаем ниже на 5-7%, хотя бы потому, что таким образом решаем и свои проблемы с неликвидными квартирами, которые требуют в любом случае коммунального обслуживания, - продолжает спикер. - При этом для нанимателя это минимизация рисков, фиксированная стоимость на срок аренды».

По истечению срока аренды для нанимателя есть три варианта событий: выкуп квартир, продление срока аренды, либо расторжение договора. При расторжении договора арендные платежи не возвращаются. Если есть просрочка, она удерживается из обеспечительного платежа, затем из накопительной части. Из нее же удерживается вся задолженность по коммунальным платежам и штраф в размере до 10% просрочки. Остальная сумма возвращается.

«Наши основные клиенты – это те, кто не может получить ипотеку, в том числе из-за непогашенных кредитов, но при этом доход у людей есть, например тот, который потенциальный арендатор не может подтвердить, - обрисовала портрет клиента Ольга Валова. - За все действие программы больше половины участников выходили на дальнейший выкуп квартир, был всего один судебный прецедент, когда нам пришлось выселять клиента из-за просрочки платежей». 

Новый механизм

Обобщив российский и зарубежный опыт, Институт экономики города предлагает запустить такой институт в общегосударственном формате. Однако для этого будет необходимо принять ряд изменений в российском законодательстве. По словам Александра Пузанова, предлагается, например,  ввести в Жилищный кодекс новый вид договора для найма с правом выкупа. Это будет документ, который заключается не в домах социального найма, а либо в отношении отдельных квартир, либо специального дома, который построен именно под эти цели.

Наниматели такого жилья – это семьи, которые:

- не могут получить ипотечный кредит по банковским стандартам, но имеют близкий к этому доход;

- могут получить ипотеку, но будут испытывать сложности после выплаты ежемесячного платежа;

- не имеют накоплений для выплаты первоначального взноса для ипотеки (молодые семьи);

- при этом имеют доход для регулярных платежей по найму.

По словам гендиректора Фонда, подобная система существует и для социального найма, когда есть верхний и нижний предел доходов семьи, но при найме с правом выкупа пороговые пределы могут отличаться.

 Скриншот с трансляции круглого стола "Новый институт арендного жилья"

Наниматели такого жилья будут платить несколько обязательных ежемесячных платежей: платеж в счет оплаты выкупной цены; плату за наем; общие коммунальные платежи и плату за содержание имущества.

В выкупную цену входят расходы девелопера на строительство, проценты по строительному кредиту в период строительства и, возможно, небольшая надбавка за риск. Размер фиксируется в момент заключения договора, а потом ежегодно индексируется в соответствии с установленным в договоре показателем. Должна быть предусмотрена возможность досрочного погашения за вычетом внесенных платежей.

В плату за наем войдут текущие операционные расходы собственника после ввода в эксплуатацию помещения, куда включаются проценты по кредиту в период жизни здания, налоги, аренда земли, страхование, взносы на капремонт. Плата так же фиксируется и прописывается порядок индексации.

По истечении срока или расторжении договора плата за наем не возвращается. Если наниматель расторг договор без выкупа, происходит частичный возврат выкупных платежей без приведения к стоимости года расторжения. При выкупе ежемесячный платеж приводится к значению текущего года.

«Это некоммерческая модель, но она обеспечивает приемлемую возвратность инвестиций, так как дает возможность организовать систему по принципу револьверного фонда, когда средства, получаемые в виде платежей за наем, аккумулируются и могут инвестироваться в строительство новых домов, - считает Александр Пузанов. - В ней появляются возможности предоставления бюджетных субсидий и налоговых льгот для собственников на землю, прибыль, имущество организаций и другие».

Заместитель директора подразделения «Арендное жилье» ДОМ.РФ Эльдар Асадуллаев уверен, что представленная модель имеет право на жизнь, хотя и требует обсуждения и проработки.

«Сегодня около 40% семей в России не могут взять ипотеку даже при льготной ставке. Аренда с правом выкупа может стать механизмом, который позволит людям накапливать средства на первоначальный платеж, - заявил он. - Сейчас с органами власти мы прорабатываем законопроект, который бы позволил строить арендные дома, в том числе за счет ГЧП. Работаем с региональными властями по налоговым льготам для арендного жилья, 15 субъектов уже приняли такие программы».

Что касается дальнейшей проработки вопроса, Эльдар Асадуллаев считает, ключевая задача – найти источники финансирования, потому что бюджеты сейчас дефицитные. Кроме того, необходимо проработать вопрос создания такого механизма хранения взносов нанимателя, чтобы человек был уверен, что его деньги, выплаченные по выкупной цене, были в безопасности.

«Такая схема при обсуждении жилищной политики имеет право на жизнь, но она не сногсшибательная, потому что имеет определенную цену. Она, конечно, улучшает ситуацию для нашей целевой категории, но нужно подумать и о каких-то других механизмах, - резюмировал Александр Пузанов. - Это может быть и возрождение советской жилищно-строительной кооперации, и какие-то модификации существующей системы социальных наемных домов, и поддержка самоорганизации граждан в сфере ИЖС».

Евгений ГОРЧАКОВ