Судьба ипотеки. Эксперты разошлись в оценках перспектив кредитования жилья - «Новости рынка недвижимости»

Представители банковской сферы собрались в середине марта на Всероссийский форум «Ипотека 2023», чтобы обсудить перспективы российского рынка кредитования под залог жилья. Оценки экспертов разнятся. Одни считают, что после падения 2022 года ипотека восстановится, другие уверены, что рынок ждет

Недвижимость на новом уровне

Встречу открыл доклад руководителя ЦИАН Аналитики Алексея Попова. Спикер проанализировал ситуацию, складывающуюся на рынке недвижимости. По его словам, в 2022 году ЦИАН зафиксировал спад на 20% в штуках сделок. Однако этот итог эксперт видит намного более позитивным, чем ожидалось, учитывая все события прошлого года. Более того, он уверен, что такой заметный спад – это во многом следствие высокой базы 2021 года.

«Если ориентироваться в годовом масштабе рынок просто вышел на иной уровень, который отличается от уровня 2020 и 2021 годов, - подчеркнул он. - При этом очень хорошо видна роль ипотеки, потому что абсолютное число сделок, которые проходят за наличный расчет, определяются ситуацией на рынке кредитования жилья».

Большая часть сделок проходит на вторичном рынке. В прошлом году «первичка» добиралась до 44% от их общего числа, при этом в октябре-ноябре был зафиксирован спад, связанный с перетоком сделок на готовое жилье.

Динамику цен эксперт рассмотрел с разных точек зрения. Номинальные цены предложения, то есть цены, которые представлены в прайс-листах застройщиков и агрегаторов, в течение года стагнировали, небольшой спад наблюдается в последние несколько месяцев. Особенно это стало заметным после 2020 и 2021 годов, когда рост номинальных цен в месяц составлял около 2%.

Выросла разница между номинальными и оценочными ценами, то есть ценами, зафиксированными в ДДУ: она увеличилась до 10%. Аналитики видят смещение потребительского спроса в сторону более дешевых лотов. Здесь, в отличие от номинальных цен, явного спада нет, наоборот фиксируется медленное ползучее движение вверх. Стагнационные явления также можно найти в фактических ценах сделок, которые публикуются в проектных декларациях застройщиков.

«Ситуацию на рынке уравновешивали два фактора. Во-первых, за счет околонулевой ипотеки, которая была распространена в 2022 году, цены сделок поднимались, - рассказал Алексей Попов. - Однако застройщики активировали прямые скидки, особенно во второй половине года, и это снижало стоимость объектов».

Если говорить о ценах в новых проектах на старте продаж, то можно увидеть, что застройщики стали аккуратнее подходить к ценообразованию. Квартир комфорт-класса в не самых престижных районах с высокими ценами уже нет. Это системная тенденция, которая наблюдается на протяжении последних десяти месяцев.

Еще один тренд – индексация цен на новостройки становится исчезающим явлением. Органический рост цен снизился от 10% в 2021 году до 4% по итогам прошлого года. При этом сроки экспозиции росли на протяжении 2022 года, но сейчас стабилизировались. Кроме того, в полтора раза снизилась доля инвесторов, то есть тех, кто покупал две или более квартир в одном ЖК.

Предложение приближается к рекордным показателям 2017 года, когда на рынке Москвы одновременно было выставлено 130 тыс. лотов в активной реализации. Сегодня это число доросло до 115 тыс. Количество новых проектов сопоставимы с результатами прошлого года, а раскупают их менее охотно. За счет этого увеличивается объем активного предложения. У застройщиков 60% квартир не распродано.

Ипотека упала, но вырастет

Обсуждение судьбы ипотеки началось с сообщения руководителя проекта «Ипотека» Frank RG Ольги Филипповой. Эта компания анализирует банковский рынок с 2008 года. По словам спикера, количество ипотечных сделок в 2022 году сократилось и на первичном, и на вторичном рынке на 20% - с 5,1 млн до 4,1 млн штук. Уровень их одобрения в целом по году был стабилен - 60-70%, кроме марта и апреля, когда была просадка рынка на фоне высоких ставок. По льготной ипотеке уровень одобрения был выше на 5-10%.

Объем выдачи также снизился на 17% с 5,8 трлн руб. в 2021 году при средней ставке 7,5% до 4,8 трлн руб. в 2022 году приставке 7,1%. В 2023 году, по прогнозам Frank RG, рынок вырастет и объем выдачи составит 5,4 трлн руб. при ставке 9%.

«Драйверами роста будет сохранившаяся льготная ипотека по ставке 8% и изменившиеся условия по семейной ипотеке, - считает Ольга Филиппова. – Кроме того, ведется работа по запуску новых программ: Президент РФ говорил о необходимости разработать продукты для молодёжи, для специальных категорий граждан. При этом рост цен на недвижимость будет не таким большим, как в 2021 и 2022 годах. В 2023 году мы уже видим небольшое снижение на 1,4%».

Эксперт уверена, что рынок во многом поддержали госпрограммы, около 50% выдач были сделаны с участием этих инструментов. Большая часть (56%) – это льготная ипотека на новостройки, но семейная ипотека начала «отъедать» долю (34%). Это происходит потому, что воронка семей, которые могут ее оформить, расширилась. Теперь семейную ипотеку можно получить с одним ребенком, а ее ставка фактически в два раза меньше, чем была ранее.

Хайп вокруг нуля

Отдельно спикер остановилась на тренде прошлого года, связанном с развитием кредитов с околонулевой ставкой. За полгода объем выдачи по такой ставке льготной ипотеки от застройщиков вырос в два раза. В результате доля околонулевой ипотеки или комбинированных программ со скидками от застройщика составила 66%. На это не мог не обратить внимания Банк России, так как рост цен на такую недвижимость составлял 20-30%. Однако клиент все равно выбирал именно этот путь, потому что ежемесячный платеж снижался на 30%.

В результате, ЦБ ввел повышение надбавок к коэффициентам риска по ипотеке, обеспеченной ДДУ, и формирование банками повышенных резервов по ипотеке, где эффективная ставка ниже рыночной. Если в результате положение дел существенно не изменится, регулятор будет лоббировать запрет ипотеки от застройщика на законодательном уровне.

«В 2023 году рынок ипотеки будет находиться в поисках баланса. Банкам необходимо сохранить маржинальность без потери объемов выдачи и не попасть в «процентные ножницы». Клиенты хотят приобрести квартиру на выгодных условиях, им нужен комфортный ежемесячный платеж и низкая ставка. Застройщики хотят продать недвижимость любой ценой. Банк России не хочет копить высокорисковые кредиты, наоборот, хочет избежать ипотечного пузыря», - резюмировала Ольга Филиппова.

О существенном влиянии околонулевой ипотеки в 2022 году на рынок ипотеки говорил и исполнительный директор дивизиона «Домклик» Сбербанка Алексей Чапик. Взять хотя бы снижение показателя отношения платежа клиента к его доходу. В феврале прошлого года он составлял 38,1%, а сегодня – 36.6%.

«Основная проблема, связанная с околонулевой ставкой, заключается в том, что у нас в залоге оказывается недвижимость, которая стоит на 30% дороже, чем на рынке, - поделился представитель Сбера. - Нам эта ситуация не очень нравится. Мы планируем ввести модель оценки первичного жилья при ценообразовании, будем следить, чтобы залоговые объекты соответствовали рынку. Если что-то произойдет с кредитом, мы эту недвижимость должны суметь реализовать».

Ситуация уже меняется. Если средняя ставка ипотеки в декабре 2022 года достигала 4,1%, то в феврале 2023 года она составила уже 5,5%, и будет продолжать расти. Причина – изменение на 1 п.п. условий льготной ипотеки и отмена околонулевых ставок.

«Программы субсидирования застройщиков достигли пика в декабре 2022 года, когда 53,2% всех сделок по первичке в Сбере проходили через них, - утверждает эксперт. - При этом ставки от нуля до 1% тогда достигали в 34% кредитов, сегодня же 79% составляют ставки 3-5%. Тренд на субсидирование застройщиками падает, в феврале этот показатель составил 31,3%, в марте он будет на уровне 20-25%».

Прогнозы расходятся

Что касается других показателей, Алексей Чапик сообщил, что Сбер в феврале выдал ипотеки на 247 млрд руб., что примерно соответствует показателям октября-ноября 2022 года. Около 80% всех выдач приходится на семейную и льготную ипотеку. Количество заявок в 2021-2022 годах колебалось в районе 12-14 тыс. штук в месяц с провалом в апреле-мае 2022 года до 5-10 тыс. В феврале 2023 года объем вырос до 16 тыс., а в марте ожидается 20 тыс. заявок.

Чуть менее оптимистичным выглядит мнение заместителя управляющего директора ДОМ.РФ Олега Комлика. По его словам, действия ЦБ, направленные на то, чтобы не допустить коллапса финансовой системы, становятся все более активными. Поэтому на рынке первичного жилья ипотеки будет становиться меньше и в портфелях выдачи, и в объемах. Банкам придется переходить на вторичный рынок, где несколько другие условия с точки зрения операционной и финансовой модели.

«Количество заявок сегодня не снижается, но мы аккуратны с точки зрения прогнозов на конец года. Для части населения ипотека в принципе не доступна, и для них более актуальны арендные программы, - уверен эксперт. - Кроме того, доходы людей не растут, и это тоже ограничивает доступность ипотеки. Медленнее наполняются эскроу счета, впервые за два с половиной года их наполненность ниже 100%, в результате, ставка для ПФ будет медленнее снижаться. И все это будет заложено в стоимость квадратного метра».

Противоречивую позицию озвучил заместитель начальника управления «Ипотечное кредитование» Банка ВТБ Вадим Пахаленко. С одной стороны, он считает, что равновесное состояние рынка будет сохраняться и в 2023 году, а объем выдачи превысит 5 трлн руб. Ключевыми драйверами этого эксперт называет развитие льготной ипотеки, индексацию материнского капитала и появление новых льгот, а также дальнейшую цифровизацию ипотеки.

Однако он также считает, что ситуация может измениться. В частности, не найден баланс по ипотеке от застройщика, а это значит, что доступность ее для конечных клиентов станет меньше. Охладить рынок могут макропруденциальные надбавки ЦБ, которые с 1 мая вступают в силу. С точки зрения эскроу счетов убывание пока небольшое – в пределах 0,5%, но за 2022 год новых средств туда пришло меньше на 47%. И это тревожный сигнал.

«Никого не должен обманывать текущий объем выдачи и прекрасная динамика, - подчеркнул Вадим Пахаленко. - Мы это называем одолженным спросом, поэтому есть большие вопросы по тому, что будет дальше. С 21 марта банки подняли минимальный уровень ставок, до этого у клиентов было время запрыгнуть в последний вагон уходящего поезда».

Руководитель Росбанк Дом Денис Ковалев еще более пессимистичен. Он считает, что рынок ипотеки ждет стагнация. «За два месяца этого года ипотека приросла на 15% по сравнению с прошлым годом, но в прошлом году она вообще около полугода ставила рекорды, - заявил он. - В 2023 году по рынку ипотеки мы прогнозируем снижение на 5%».

Согласья нет,… но есть нюансы

Другими словами, оценки экспертов на будущее ипотеки расходятся кардинально. Неизвестно, как поведут себя выдачи после повышения ставки по льготной ипотеке. Околонулевой ипотеки уже нет в природе, хотя банки все равно развивают программы с субсидированием от застройщиков. Как на это посмотрит Банк России, тоже пока непонятно.

Наверное, единственный момент, который может дать уверенность в будущем, это факт, что строительство – это серьезный драйвер экономики. В отрасли работают 15% от общего числа занятых, вклад строительства и смежных отраслей в ВВП составляет 19%, а на каждый вложенный рубль приходится 1,47 руб. добавленной стоимости. Государство все равно будет поддерживать строительную отрасль, в том числе и через программы господдержки ипотеки, иначе кризис серьёзным образом отразится на всей стране.

Евгений ГОРЧАКОВ