Надежда Косарева: «Надо оставить ипотеку в покое и заняться арендой» - «Новости рынка недвижимости»

Ипотека бьет новые рекорды. По данным «Дом.РФ» и FRANK RG, в январе выдача кредитов выросла на 19% в количественном выражении и на 29% в денежном по сравнению с аналогичными периодами предыдущих лет. При этом все больше экспертов считает, что льготная ипотека не решает проблему доступности жилья, а некоторые вообще уверены, что она может привести к волне дефолтов. О том, на чем государству следует сосредоточиться, развивая жилищную политику, мы поговорили с президентом Фонда «Институт экономики города» Надеждой Косаревой.

- Ипотека на сегодняшний день без всякого субсидирования заняла свое достойное место. За 15 лет мы смогли развить эту индустрию на очень хорошем уровне, и сегодня ипотечный кредит по рыночным ставкам доступен примерно 50% населения страны. Это люди, для которых ипотека не просто доступна по банковским критериям, у них остаются средства, чтобы нормально удовлетворять и другие потребности: получать образование, нормально питаться, отдыхать и так далее.

Дальнейшее искусственное повышение доступности ипотеки не эффективно по многим причинам. Во-первых, группы с более низкими доходами даже льготной ипотекой воспользоваться не могут. У них не остается средств на нормальную жизнь даже при нулевой ставке. Во-вторых, застройщики используют льготу для того, чтобы повысить цены на жилье, не снижая объемов строительства. Это логично: у них растут затраты в связи с потреблением импортных материалов, растут цены на стройматериалы внутри страны, увеличиваются расходы на зарплату из-за того, что мигранты, которым можно было платить меньше, уехали.

Другими словами, субсидирование ставки – это бессмысленная трата бюджетных средств. Надо оставить ипотеку в покое. Кроме того, для 100% населения ипотека никогда не сможет быть доступна. В мире таких примеров нет, даже в самых экономически развитых странах.

- Что можно предложить оставшейся половине населения?

- Проблему доступности жилья для групп населения с более низкими доходами мог бы решить институт арендного жилья. В нашей стране доля жилфонда в собственности составляет 92%. При этом, по оценке Института экономики города, примерно 10% собственников сдают квартиры внаем. Этот сегмент теневой, в нем не защищены ни наймодатели, ни наниматели.

Но, если мы посмотрим на структуру жилфонда других стран, то мы увидим, что в крупных городах доля жилья, в котором проживают его собственники, не так высока, а большую часть занимает именно арендный фонд. Например, в Берлине – это 80% жилфонда, в Нью-Йорке – 65%. В малых городах доля собственности жилья выше, потому что там больше строят индивидуальных домов.

Международный опыт также показывает, что в сегменте аренды присутствует два части. Первая – это рыночная аренда на коммерческих условиях. При  этом не только одно физическое лицо другому квартиру сдает, как у нас, но существуют и профессиональные арендные дома, которые строятся и функционируют, как бизнес. Вторая часть (она разнится по разным странам, но все равно существенная) – так называемый социальный арендный фонд - некоммерческое жилье, рассчитанное на предоставление внаем людям с невысокими доходами по ставкам ниже рыночных.

Такой сегмент везде субсидируется государством. Это может быть, например, предоставление субсидий людям, чтобы они могли снять жилье на рынке. Другой вариант – государство участвует в той или иной форме уже на стадии строительства наемного дома. Оно может либо давать часть денег на строительство, либо гарантии по кредитам, частично компенсировать процентную ставку. А раз государство снижает затраты на строительство, оно требует от собственника более низкой ставки аренды в этом доме. При этом наймодателями могут быть разные структуры: специально созданные государственные организации, некоммерческие организации и даже коммерческие организации, готовые участвовать в таких моделях. Таким образом, образуется большой сегмент арендного жилья, рассчитанный на людей с невысокими доходами.

- У нас в стране ведь тоже есть проекты арендных домов. Можно сказать, что процесс создания этого института запущен?

- Редкие примеры по одному-два дома в ряде регионов – это пилотные проекты, а не тенденция. Пока у нас арендного фонда за исключением того, что одни частные люди сдают квартиры другим, нет. Мне представляется важным, оставить в покое ипотеку и заняться тем, чтобы создать арендный жилфонд, как коммерческий, так и некоммерческий. Тем самым мы сможем удовлетворить потребности очередников, других льготных категорий граждан. Только в очереди на улучшение жилищных условий в стране стоят сегодня 2,27 млн семей. Кроме того, мы создадим условия для трудовой мобильности. При переезде в поисках работы первое, о чем люди думают, где они будут жить?

- Исследование Дом.рф и ВЦИОМ утверждает, что каждый четвертый россиянин в возрасте до 25 лет планирует переехать в съемную квартиру. Вы верите этим цифрам?

- Абсолютно. Молодые люди хотят жить отдельно от родителей, денег у них пока нет, ипотеку взять не могут, потому что на первый взнос еще не накопили. Я даже удивляюсь, что всего четверть молодых людей готовы жить в съемном жилье. Думаю, что их больше. Но у нас нет хорошего варианта для молодых семей. Можно, конечно, снять квартиру у частника на непонятных условиях: то ли меня завтра попросят выехать, то ли поднимут оплату. В таких условиях человек оказывается не защищен.

- По словам замминистра строительства Никиты Стасишина, на законодательном уровне установлены необходимые условия для создания доступного наемного жилья социального использования для граждан с невысоким уровнем дохода. Это действительно так?

- Справедливости ради надо сказать, что и правительство, и министерство строительства, и «Дом.РФ» в последние годы тему арендного жилья не игнорируют. Еще в 2014 году были приняты поправки в Жилищный кодекс, которые урегулировали возможность создания двух типов наемных домов: коммерческого и социального использования. В рамках нацпроекта «Жилье и городская среда» есть направление по пилотным проектам арендного жилья. Но мне представляется, что этого недостаточно. Уже необходимо от пилотных проектов переходить на следующую ступеньку, развивать этот институт в более широком масштабе.

- Почему этого не происходит?

- Если говорить про коммерческие наемные дома, то застройщики смотрят в эту сторону уже давно. Но пока экономика не срастается. Ставки найма, которые складываются на рынке, ниже тех, которые нужны инвестору, чтобы сделать строительство рентабельным. А ниже они потому, что сегодня большая часть наймодателей имеют квартиры, за которые они ничего не платили, а приватизировали бесплатно. Поэтому все, что они получат от сдачи внаем, идет в доход. А строителю нужно и затраты компенсировать, и прибыль получить. Здесь от государства нужна поддержка, по крайней мере, в форме налоговых льгот.

Что же касается наемных домов социального использования, здесь ситуация еще сложнее. Поскольку в данном сегменте жилье должно сдаваться по ставкам ниже рыночных, такие проекты без бюджетной поддержки вообще не срастаются. И пока у бюджетов на это просто не хватает средств. Поэтому мы с вами и видим только отдельные пилотные проекты, на которые власти в бюджетах находят какие-то средства, таким образом, пытаясь это направление апробировать.

- Ипотеку раскрутили практически с нуля за 15 лет. Если попробовать спрогнозировать, как быстро может институт арендного жилья развиться во что-то существенное?

- К сожалению, совсем быстро вряд ли. Ведь и про ипотеку начали говорить еще в середине 90-х, и лишь в 2004 году был принят пакет документов о доступном жилье. Тогда были внесены изменения в закон о том, что можно обращать взыскание на единственное жилье, если оно – залог по ипотеке. С этого момента законодательство стало благоприятным, хотя экономика таковой не была – процентные ставки тогда были очень высокие.

С арендой ситуация похожа. Законодательство уже более-менее благоприятное, экономика опять же - не очень. При этом нужно понимать, что одномоментно арендный фонд нарастить нельзя. Все-таки в отличие от ипотеки, которая инструмент финансовый, он требует строительства материальных объектов. Уверена, что на горизонте 10 лет мы сможем выйти на устойчивый тренд развития арендного фонда, когда всем будет понятно, что создавать арендное жилье нужно. Это неизбежно, потому что весь мировой опыт показывает, что без арендного жилья в структуре жилищного фонда никто обойтись не может.

Беседовал Евгений Горчаков