Строительство загородного дома: от избушки на курьих ножках до ликвидной недвижимости - «Новости рынка недвижимости»

Что скрывать, пандемия не на шутку подогрела интерес к загородному жилью. В отдельные месяцы риелторы отмечали взрывной рост спроса: и на покупку, и на аренду дач. А кто-то всерьез задумался о постройке собственного дома. Между тем – и это тоже факт - очень многих пока страшит неопределенность, которая сложилась на этом рынке: как строить самим, если покупать, то где и у кого, с кем посоветоваться по этому поводу. Почему банки неохотно выдают ипотеку, если выясняется, что это деньги именно на покупку загородного дома, а не квартиры в городе? Вот те вопросы, которые волнуют потенциальных приобретателей загородной недвижимости. Попробуем с ними разобраться.

На что строить

Казалось бы, комфортное жилье за городом, когда ты можешь себе обеспечить достойную среду обитания, проживая на собственном участке круглогодично – очень привлекательная идея. Тем не менее, до недавнего времени индивидуальный жилой дом был у нас доступен  немногим.

Сдвинуть «буксующую» машину загородного строительства пытались неоднократно. Активно работало в этом направлении НАМИКС –Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства. И многое было сделано. Но весомо доступнее такое жилье, в итоге, не стало. Главная причина – в системе кредитования, которая привычно отказывала заемщикам, пытавшимся получить кредит на постройку своего дома.

Собственно, именно эта причина серьезно тормозит развитие «загородки» и сегодня. Закавыка в том, что не построенный дом с трудом можно считать объектом залога.

- Почему банки до сих пор неохотно кредитовали индивидуальное строительство, хотя у потенциального заемщика вроде бы есть земельный участок, и у него есть что заложить? – размышляет глава НАМИКС Елена Николаева. -  Да потому что банки не видели достаточной залоговой базы до того момента, пока дом не построен.

У банков было много сомнений: «Ну, допустим, дадим мы этот кредит, а насколько будет завершен этот объект, а каким будет его качество, а насколько профессиональными окажутся строители?» - примерно таким был ход мыслей банковского сообщества.

И даже когда в ходе пандемии была реализована беспрецедентная программа льготной ипотеки на покупку квартир, индивидуальных домов мы там так и не увидели.

- Нам кажется, такая дискриминация была совершенно необоснованна, - продолжает Елена Николаева. – И мы, конечно, сигнализировали об этом профильным руководителям стройотрасли. И они нас услышали!

Поистине революционным стало недавнее решение банка ДОМ.РФ  распространить условия льготной ипотеки на ИЖС под 6,1% - на все категории заемщиков. Сегодня пилотная программа банка уже запущена. Ее цель декларируется банком четко и вполне благородна: развитие индивидуального жилья в России. Оформить кредит на загородный дом теперь могут все граждане РФ от 21 до 65 лет.

- Хочу только обратить внимание, - уточнила Елена Николаева. - Там есть два коренных условия: 6 млн – сумма на которую можно взять кредит под льготную ставку – в субъектах, и 12 млн – сумма кредита для Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

- Для нас это прекрасная новость, - продолжает глава НАМИКС. - Потому что наконец-то на рынке появился продукт, который максимально простимулирует и уравняет условия для всех видов жилья. Елена Николаева уверена, это приведет к взрывному росту спроса на индивидуальное строительство в этом сезоне.

Правда, пока НАМИКС эту ситуацию совсем уж идеальной не считает.

Есть два момента, которые являются серьезными ограничениями. Во-первых, банк по-прежнему не уверен, будет ли завершен объект недвижимости, под который заемщик берет кредит. И можно ли будет этот объект перевести в залоговый инструмент уже по факту реализации?

Вопрос, действительно, серьезный. Каким образом ДОМ.РФ планирует решать эту коллизию? Здесь подготовили соответствующий перечень компаний, которые банк считает добросовестными, и которые он у себя аккредитовал. И если гражданин решил построить дом по программе льготной ипотеки, он должен сказать: я готов заказать услуги у компаний из того перечня, который предоставил банк ДОМ.РФ.

Понятно, что этот перечень является некоторой ограничительной мерой и определенным ограничением конкуренции. И услуги тех, кто попал в этот короткий список, очевидно, будут дороже.

Тем не менее, понятно, почему банк сделал именно так. Он хочет быть уверенным, что дом будет построен, и построен качественно.

- …И здесь у нас есть поле для совершенствования этой нормы, - признает Елена Николаева. - Чтобы граждане могли иметь широкий выбор услуг, типов домов, которые они будут строить, строительных материалов, подрядчиков. Здесь нам предстоит большая работа. Но первый шаг сделан.

Есть и другая проблема. Любой кредит должен быть обеспечен сохранностью того имущества, которое находится в залоге. И если страхование самого дома – это вещь реальная. То эксплуатация поселка, в целом, способствующего сохранению объекта недвижимости в надлежащем виде – это, во многом, пока из разряда мечты.

- У нас пока нет механизма управления поселками, как это сделано в многоквартирных домах, как это сделано в ЖК, - разъясняет наша собеседница. - К чему это может привести? Не будут работать коммуникации, не будут чиститься дороги. Могут быть трудности с подачей газа. Как следствие, будет падать стоимость этого объекта недвижимости. Это все требует законодательного обеспечения. Нужно оперативно принимать решение об эксплуатации таких поселков.

Справедливости ради, заметим, НАМИКС было одним из первых, кто заговорил о комплексном развитии загородных территорий, обеспечении их всей необходимой инфраструктурой – коммунальной, транспортной, досуговой, социальной - в том объеме, к которому человек привык, живя в городе.

Только в таком формате недвижимость сохраняется и эксплуатируется наилучшим образом.

Риски, с которыми может столкнуться застройщик-selfmade

Если вы хотите построить свой дом мечты, да еще по индивидуальному проекту, то нужно быть готовым к рискам:

- удорожания материалов

- кредитным рискам

- строительным рискам

- рискам некомфортного подключения к коммуникациям.

Очень серьезная проблема – выбор подрядчика. Делая такой выбор, нужно выяснить надежность подрядчика, к которому вы обращаетесь. Необходимо проверить все формальности: есть ли у него допуск и членство в СРО. Есть ли у него портфолио реализованных проектов, готов ли он показать эти проекты. Возможно даже, организовать встречу с заказчиками, по обоюдному желанию. Надо, чтобы вы понимали, что то, что вам сейчас рассказывают в офисе, завлекая отдать деньги, должно быть верифицировано, проверено «от» и «до».

Как лучше и безопаснее оплачивать: люди знающие советуют дробить оплату – не авансировать в строительство стопроцентную сумму. Удобно оплачивать работы поэтапно (покупка земельного участка, фундамент, теплый контур, инженерные коммуникации, внутренняя отделка). Хорошо проработан формат аккредитива – это схема оплаты, которая серьезно повышает безопасность.

- Понятно, что подрядчик хочет как можно быстрее получить денежные средства, и если вы выбрали форму аккредитива, обращайте внимание, как этот аккредитив будет раскрываться, - наставляет Елена Николаева. - Важно, чтобы вы могли на что-то влиять: аккредитив не должен раскрываться, если вы не удовлетворенны объемом выполненных работ, качеством, материалами. Вам придется потратить свое время и внимания на процесс строительства. Либо нанять человека, который будет заниматься вашим авторским надзором.

Многие сейчас говорят об эскроу-счетах для индивидуальной застройки. Но тут надо понимать, что эскроу - это ограничение для застройщика, который сам строит дом, на свои деньги. И говорить о введении этой нормы рановато. Если только мы не имеем в виду единого заказчика, который работает по принципу большого поселка. Здесь формат эскроу-счетов, - считают эксперты, - имеет право на существование.

Какую технологию выбрать

Любого, кто взялся за строительство собственного дома, ожидает огромный пул вопросов, начиная с юридических и финансовых, и заканчивая вопросами эксплуатации и круглогодичного проживания за городом.

- Оценим три популярные технологии возведения загородного дома площадью 150 кв.м, - рассказывает Антон Минеджян, эксперт по загородной недвижимости, юрист по земельному праву. - В каркасной технологии срок возведения дома «под ключ» – 5 месяцев. Для дома из деревянного бруса – 5 месяцев (и на 2 месяца придется включить отопление и дать время на усушку). Для дома из газобетона – 10 месяцев.

На какие примерно траты нужно будет рассчитывать:

Тепловой контур, с учетом внутренних перегородок:

- в каркасном доме - 3, 45 млн руб.

- в деревянном – 3, 3 млн руб.

- в газобетонном – 4, 8 млн руб. (без стяжки и штукатурки)

Отделка:

- каркас – 2, 25 млн руб.

- деревянный брус – 1, 95 млн руб.

- газобетон – 3, 75 млн руб.

Инженерное оборудование

- каркас - 440 тыс. руб.

- деревянный брус - 440 тыс. руб.

- газобетон - 440 тыс. руб.

Коммуникации

- каркас - 470 тыс. руб.

- деревянный брус - 470 тыс. руб.

- газобетон - 470 тыс. руб.

Общая стоимость

- каркас - 6, 61 млн руб.

- деревянный брус - 6, 16млн руб.

- газобетон - 9, 46 млн руб.

Покупка участка (5-7 соток, 20-30 мин. до центра (в Москве - до МКАД)

- МСК - 3, 25 млн руб.

- СПб - 2, 75 млн руб.

- Краснодарский край - 3 млн руб.

- Другие - 1, 75 млн руб.

Благоустройство

- МСК - 600 тыс. руб.

- СПб - 500 тыс. руб.

- Краснодарский край - 500 тыс. руб.

- Другие - 400 тыс. руб. 

Общая стоимость (с покупкой участка и благоустройством):

- каркасный дом – 9, 61 млн руб.

- дом из деревянного бруса – 9, 16 млн руб.

- Газобетон – 12, 46 млн руб.

Главная ошибка будущего домовладельца – начинать строительство без проекта. Или строить с неготовым проектом, по каким-то эскизам. Эта ошибка может привести к существенному увеличению стоимости строительства – от 70 до 100 %. Строить без проекта – большой риск!

Первое, что вы должны сделать – это сделать проект, считает Антон Минеджян. Только после того, как проект готов, у вас будет возможность его осметить. И это тоже очень важно. Поскольку отсутствие детальной сметы на начало строительства может привести к удорожанию дома еще на 30-50%.

- К сожалению, у нас пока нет проектов, которые могли бы использоваться массово, - замечает эксперт. - Минстрой ведет реестр типовых проектов, но пока это, в основном, детские садики и школы. Ждем реестр типового индивидуального дома, где будут собраны проекты повторного применения.

Есть еще одна технология, набирающая сегодня обороты. В последнее время большую популярность приобрели так называемые модульные дома. Одна из перспективных технологий -  «фахверк Домогацкого».

 Дом, построенный по технологии "Фахверк Домогацкого", за основу взята финская архитектура

- Наш основной продукт – это домокомплект, - рассказывает глава компании «Экокомплект», активно применяющей технологию фахверка, Евгений Назаренко. - Концепция домов, создаваемых на основе технологии «фахверка Домогацкого» – это энергоэффективность: экологичный клееный брус, энергоэффективные стеклопакеты с аргоном и утеплитель ПИР. Такие дома имеют класс энергоэффективности А (очень высокий), который может увеличиваться до А+ и А 2+ - за счет добавления утеплителя. Их можно отапливать электричеством, и это, в целом, выйдет недорого.

Коробка такого дома стоит от 4 млн руб. Отопление фахверкового дома зимой с помощью электричества может вылиться в сумму 10-15 тыс. руб., даже если вода также греется электрическим котлом.

Дома по технологии «фахверк Домогацкого» полностью производятся на заводе и приезжают на участок без каких-либо запилов. Их остается только собрать. Это дает возможность проконтролировать качество работ при большом количестве объектов. 

Как переехать за город и как распланировать расходы

Как определиться с дальностью? Сегодня те, кто выбирает место для будущего дома, учитывают, в основном, не расстояние до города, а время в пути. Оптимальный вариант – 20-30 минут до МКАД (если речь о Москве).Тогда ваша жизнь, может быть, не превратится в «жизнь в автомобиле».

Если вы нашли хороший участок, с центральными коммуникациями, хорошими соседями, удобно расположенный – купите его, пусть он будет немного дороже. Потому что участок – это самое ценное. Лучше сэкономите потом на отделке, благоустройстве.

Отдельная большая тема: юридическая сторона дела. Вам надо проверить, есть ли ограничения или какие-либо запреты на строительство, не находится ли ваш участок в санитарно-защитной зоне. А также проверить коммуникации: есть ли там газ и электричество с нужным напряжением.

- Что делать, если квартира – ваше единственное жилье? Ничего страшного. Вам нужно куда-то убрать свои вещи. Просто арендуйте склад. На три-четыре месяца, пока строился дом. Это стоит 3-5 тыс. рублей, - наставляет Антон Минеджян. - Второй момент – где жить. Можно снять в аренду квартиру недалеко от места стройки. Потому что вам придется все время ездить на строительство.

Кто должен строить?  Есть два варианта. Либо это хозспособ. Либо фирма-подрядчик. Если вы неопытны, лучше наймите бригаду. Не пользуйтесь хозспособом - вы в 80 процентах случаев получите ошибки. Вам будет казаться, что вы сэкономили, а на самом деле вам гарантированы переплаты и невыполнение бюджета.

И обязательно возьмите себе независимого специалиста технического надзора. Это вам также сэкономит деньги и нервы. Пусть контроль будет на ваши деньги. Выезд специалиста на осмотр в московском регионе – 5 тыс. рублей.

- Главная ошибка будущих домовладельцев, когда люди  просматривают сайты строительных компаний, видят там красивые домики и стоимость за кв. метр – и принимают картинку за чистую монету, - говорит руководитель «Школы домовладельца» Евгения Аксенова. - А в результате, получают искаженное восприятие стоимости. Потому что там указана цена, в основном, за коробку дома, за теплый контур.

Коробка может быть замечательная, но в ней жить нельзя. Бюджет заказчика порой полностью тратится на коробку, и впоследствии ему уже не на что сделать отделку.

- Результат: потратив все деньги, человек обустраивает одну комнату, живет в ней, и отделывает весь остальной дом десятилетиями! Либо не может даже законсервировать раскрытый (без кровли) объект, потому что консервация стоит больших денег, - продолжает Евгения Аксенова. - А в итоге, просто бросает недостроенный дом, что ведет к потере всех семейных накоплений.

Чтобы избежать подобной ошибки, нужно разделить свой бюджет на две части, памятуя о том, что вам предстоит еще отделывать ваше жилье и подводить к нему коммуникации. И кредит нужно брать с учетом трат на отделку. Или сразу договариваться со строительной бригадой, которая возьмет отделку на себя.

Во что обойдется жизнь в загородном доме

Люди знающие называют цифру – 5 тыс. рублей в месяц. Расклад здесь такой:

Электричество – 1600-2000 руб. в месяц, газ – летом 300-400 руб. в месяц, зимой -2500-3000 руб., в среднем, по году получается 1500 руб. в месяц на отопление, вода  в частном доме своя, канализация тоже.

Если вы живете в СНТ, то потребуются еще деньги на коммунальное обслуживание - около 1 500 руб. в месяц, в коттеджном поселке несколько больше – 5 - 15 тыс. руб. в месяц.

Надо еще учесть амортизацию оборудования, потому что у вас стоят свои насосы, котлы и так далее.

- По сути, - считает Антон Минеджян, - все не так страшно. Если у вас есть двухкомнатная квартира, можно ее продать и переехать за город. Общий срок реализации дома – 7-12 месяцев (с учетом того, что вам перед этим нужно купить участок и сделать проект).

Чем быстрее вы переедете за город, тем лучше, - считают те, кто уже на это решился. Вы сразу же заметите, что психологическое состояние вас и ваших детей улучшилось. Улучшились ваши физические показатели. Потому что жизнь за городом несравнимо комфортнее жизни в городе.

Подготовила Елена МАЦЕЙКО

(по материалам онлайн-конференции «Строительство частного загородного дома-2021. Цена релокации за пределы большого города», организованной изданием «Коммерсант»)