Деловая Москва перемещается за МКАД: что бы это значило - «Новости рынка недвижимости»

…Интересные процессы происходят в коммерческой недвижимости Московского региона. На фоне массового перехода на удаленку, в условиях всеобщей неопределенности и поступательного падения спроса на коммерческие квадратные метры, ведущие девелоперы упорно вводят в строй не десятки, не сотни – тысячи квадратных метров коммерческой недвижимости – с офисами, торговыми площадями и развлекательной зоной внутри. Эксперты рынка в недоумении – может быть, застройщики знают какой-то секрет?

Зачем строить гигантские бизнес-центры

Бурное строительство идет не только в пределах старой Москвы и ТТК, но и за МКАДом. За примерами далеко ходить не надо.

Компания «А101» вводит за МКАД целый бизнес-квартал площадью 170 тыс. кв. метров возле метро Прокшино – он уже представлен в открытом экспонировании.  Здесь будут коворкинг, офисное пространство, торговый центр, спортивно-развлекательный комплекс, ресторан. Застройщик считает удобным для будущих клиентов соседство с аэропортом Внуково, тремя крупными транспортными артериями (можно быстро добраться до Москвы). Кроме того, здесь соблюден принцип «сухие ноги» - от станции метро до своего рабочего места можно добраться максимально комфортно.

На вопрос «…это как нужно было рискнуть, чтобы вывести такой крупный проект за Московскую кольцевую автодорогу», руководитель управления коммерческой недвижимости ГК «А101» Оксана Моисеева уверенно отвечает: «За МКАД тоже есть жизнь, и мы уверены, что бизнес-центры подобного формата найдут своего потребителя». Решение проблемы, - считают в компании, - в удовлетворении всех возможных потребностей клиента: в частности, в «Прокшино» будут задействованы долгосрочные гибкие лоты и маленькие лоты на краткий срок (например, для бюро интерьерного или фэшн-дизайна), появится Центр променад и услуга «шопинг свободные руки» (когда покупки не нужно будет таскать с собой – их доставят на ресепшн). Часть пространств торгового центра нового формата займут шоупойнты - киоски, которые можно арендовать на короткий срок, чтобы привлечь клиентов и показать им свой товар.

Новый тренд «живи, работай, развлекайся» исповедует и компания AFI – девелопмент, которая в этот кризисный момент также выводит на рынок новые форматы коммерческой недвижимости. В текущей реализации у компании – два бизнес-центра общей площадью 145 тыс. кв. метров. Один из них сдан в аренду, другой – в активной реализации.

- AFI-tower – проект, где можно будет жить, работать, ходить в ресторан и кафе, организовывать конференции и презентации, не выходя из здания, - рассказывает директор по коммерческой недвижимости AFI Development Сергей Баранов.

Ходят слухи, что здесь даже повятся комнаты, где, при желании, можно будет записать Tic-tok или Clubhouse (новая социальная сеть с аудио-общением).

Кроме того, девелопер сдает крупный бизнес-центр внутри старой застройки на метро Белорусская – AFI 2B, где планирует организовать порядка 3 тысяч гибких рабочих мест.

Компания «Stone hedge» также анонсировала новый проект на Савеловской, где планирует уделить внимание общественным пространствам. Как рассказала заместитель генерального директора по оценке и инвестициям ГК Stone Hedge Виктория Васильева, здесь задуман даже свой ворк-аут. Кроме того, предусмотрены зоны для работы на свежем воздухе, оснащенные зарядными устройствами для гаджетов и смартфонов, а также зоны со спортивной функцией.

Но, кажется, больше всех удивила компания MR груп, которая стартовала со своим проектом ICity в четвертом квартале «пандемичного» 2020-го года. В здании запроектировано почти 500 тыс. кв. метров площадей. Это будет один из самых крупных офисных проектов, который строится в России. Здесь можно будет купить офис до 170 тыс. кв.метров и выше! Изюминкой бизнес-центра станет вид на Московский Сити, а въезд в паркинг планируется осуществляться прямо с Третьего транспортного кольца. IСity позиционируется как первый цифровой офисный центр, где применят подход smart  bulding - «умного здания», сочетающего в себе интеллектуальные инженерные решения, полную автоматизацию и экологическую составляющую.

Предполагается, что все вышеупомянутые офисные площади купят, арендуют и разберут как горячие пирожки. По оценке главы департамента офисной недвижимости компании JLL Алексея Ефимова, в 2021 году в Москве планируется ввести, в целом, более 500 тыс. кв. метров офисных площадей, что станет рекордным показателем с 2015 года. Это максимальный объем нового строительства, начиная с 2015 года. По мнению эксперта, спрос на офисные площади, который упал вдвое из-за пандемии, в 2021 году будет находиться в пределах 1 млн кв. метров, что на 20-30% выше показателей прошлого года.

Нотка реальности на фоне сдержанного оптимизма

Но есть и скептики в сообществе, занимающемся коммерческим строительством - они сомневаются в целесообразности реализации крупных офисных и торговых проектов именно сейчас, в момент кризиса.

- …Я бы хотел внести нотку реальности. Есть некоторое заблуждение, что в 2021 году у нас все будет прекрасно. Эта пост-пандемийная эйфория отчасти понятна, - говорит коммерческий директор O1 Properties Павел Барбашев. - Но у нас кризис! Посмотрите вокруг! Многие  бизнес-центры пусты или заполнены на очень незначительный процент. Примерно 10% арендаторов площадей готовы нам их вернуть. Возвратность бизнеса упала с 20% до 7-8%. Это сколько же должно пройти кризисов, чтобы мы перестали строить бизнес-громадины!  На кого здеcь расчет? Наша компания в этой ситуации, пожалуй, не будет торопиться наращивать предложение.

Между тем, другая сторона уверенно парирует: «пустые бизнес-центры – это средняя температура по больнице», «мы понимаем, для кого мы это строим», и вообще «…недвижимость – долгосрочная инвестиция».

- Да, удаленка – в общем, успешный эксперимент, - размышляет Кермен Мастиев (MR групп) - И да, есть офис-диссиденты, которые не хотят возвращаться в офис. Но вот парадокс: как только появилась возможность вернуться к прежнему формату работы, многие в офисы все же вернулись!

Человек, который работает дома (а его коллеги – в офисе), чувствует себя дискриминированным. Кроме того, многие владельцы бизнеса уже недовольны удаленной работой своих сотрудников – активность в домашних условиях все же падает.

По свидетельству многих, Москва-Сити, например, снова заполнился сотрудниками – это можно понять хотя бы по лифтам, которые все время в работе.

Достаточно оптимистично настроена и Оксана Моисеева (ГК «А101»). По ее словам, сегодня любой новый проект коммерческой недвижимости, чтобы оставаться экономически стабильным, должен быть многофункциональным. И офисные объекты за пределами локаций, не тяготеющих к центру города, например, в Новой Москве, в этом смысле даже более предпочтительны. Ведь они создают необходимую торговую, офисную, развлекательную инфраструктуру там, где жители испытывают ее дефицит.

Один из основных трендов прошедшего года, который продолжится и в этом — смена локации клиентов.

- Да, вакансия в бизнес-центрах Москвы выросла до 15% — в том числе и за счет перехода на удаленку, - продолжает Оксана Моисеева. - Это плохо отразилось на окружающей инфраструктуре, где аккордно выросла вакансия в street-retail. Но при этом зародился другой важный тренд — инфраструктура в жилых комплексах или рядом с ними по своему уровню вышла далеко за рамки базового пула. Тем, кто перестал ездить в центр, все равно хочется ресторанов, спорта и развлечений, которые были доступны в центре города. И тогда они (рестораны, спорт, развлечения) поехали к своим клиентам. Ряд операторов снизил вакансию до минимума. К примеру, в ключевых локациях Новой Москвы свободных или недействующих коммерческих объектов меньше 1%.

В свете всего этого, сегодня девелоперы-«коммерсанты» демонстрируют сдержанный оптимизм. Опять же приводя в пример тот аргумент, что на рынке по-прежнему сохраняется дефицит определенных площадей – например, в Москве сложно снять офис для крупной компании с большим количеством квадратных метров.

Кроме того, развивается франчайзинг. Среди арендаторов появляется все больше владельцев тех или иных франшиз. Например, активно развивает сеть своих франшиз медицинская компания In Vitro. Владельцы франшиз предпочитают открывать свои офисы именно в бизнес-центрах, поскольку здесь находится их клиент.

Елена МАЦЕЙКО

(Подготовлено по материалам дискуссии «Коммерческая недвижимость-2021: новые горизонты», организованной РБК Недвижимость)

Кстати:

Поддержка государства сыграла определенную роль

В минувшем году многие предприниматели, в том числе владельцы коммерческой недвижимости, испытывали трудности из-за пандемии и введенного карантина, в связи с чем столичные власти оказали им поддержку. Об этом рассказал на дискуссии «Коммерческая недвижимость-2021: новые горизонты», организованной РБК Недвижимость, руководитель департамента предпринимательства и инновационного развития Москвы Алексей Фурсин.

Было принято несколько пакетов, которые включали 14 субсидий, распространявшихся на разные сегменты бизнеса: инновационный, экспортный, бизнес в сфере услуг, включая рестораны, и креативная индустрия. В 2021 году программа была расширена до 16 субсидий. В частности, добавилась субсидия на продвижение товаров и услуг в интернете.

Алексей Фурсин поведал также, что министерству было бы интересно повзаимодействовать с девелоперами. Например, по сегменту технопарков, которые уже получают налоговые льготы, и здесь можно было бы более широко размещать коворкинги и гибкие офисы. Сегодня 1/3 всех площадей в технопарках – свободны.

Очень большая потребность в площадях нежилого назначения  - у малого бизнеса. Но здесь нужно будет дифференцировать сферы, чтобы не появилось в одном доме три аптеки и две парикмахерских.

В случае успешного сотрудничества, у городских властей появятся определенные инструменты для выделения субсидий по франчайзингу и компенсации затрат на оборудование и коммунальные платежи.