Ипотека под 6,5%: стала ли она панацеей от банкротства застройщиков - «Новости рынка недвижимости»

Льготная ипотека под 6,5%, безусловно, стимулировала спрос. Это было ожидаемо. Еще до 16 апреля, когда Президент заявил о запуске программы льготного кредитования, многие говорили о том, что такая программа нужна, как воздух. Пожалуй, это был самый серьезный стимул для развития строительной отрасли – по крайней мере, на тот момент. По некоторым оценкам, льготная ипотека – в условиях пандемии - практически спасла российский стройкомплекс.

…Но к концу лета, как отметили некоторые эксперты, ситуация на ипотечном рынке начала меняться. И, пожалуй, не в пользу застройщиков. В чем суть этих изменений. Об этом – в нашем материале.

Бум на ипотечном рынке зафиксировали все

Объемы ипотечных сделок в конце весны – начале лета, действительно, значительно выросли.

По данным информационного агентства ТАСС, в июле выдачи по ипотечным сделкам составили 320 млрд рублей, превысив показатели прошлого месяца на 21%, а июля прошлого года — на 53%. По количеству в июле было выдано 129 тыс. ипотечных кредитов, что на 15% больше, чем в июне, и на 37% больше, чем в июле 2019 года.

- Здесь совпало несколько факторов, - констатирует председатель Международного Клуба инвесторов «Интеграция», вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. Первое: были предложены ставки, которых не было за всю историю ипотеки.  Второе: те, кто хранил средства на депозитах, сейчас, в силу обстоятельств, решили сберечь свои деньги от инфляции и  неопределенности. Люди просто выносят деньги из банков и вкладывают их в недвижимость - в кризисные времена покупка квадратных метров всегда была неким защитным механизмом. И третья причина – падение рубля в марте. Какой смысл хранить деньги в рублях, если можно хранить их в квадратных метрах.

Льготная ипотека (под 6,5%) положительно повлияла на показатели по ипотечным сделкам. Эта мера, безусловно, поддержала спрос на фоне падающих доходов населения, - подтвердила тенденцию и Председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы Любовь Цветкова. - Программа должна закончиться через два месяца, но надеемся, Правительство ее продлит.

Андеррайтинг еще никто не отменял...

Льгота под 6.5% действует до ноября 2020 года. Между тем, уже в августе бум спроса на ипотечном рынке начал потихоньку стихать.

- …Да, был всплеск, когда льготная ипотека под 6,5% была только введена, - размышляет эксперт рынка недвижимости, руководитель отдела «Недвижимость» на радио Business FM Валерия Мозганова. - Потом был некоторый провал в связи с тем, что не работали центры «Мои документы». Потом, когда центры открылись, все снова начали делать сделки. А теперь, к сожалению,  те, кто реально эту ипотеку мог взять, он ее взял. А остальные либо сами оценивают свои возможности и понимают, что они не смогут выплатить эту ипотеку. Либо за них это делает банк.

- … Когда объявляется о льготной ипотеке, все почему-то радостно хлопают в ладоши, но забывают о том, что андеррайтинг (проверку вашей платежеспособности) никто не отменял, – продолжает наша собеседница. - Льготный это кредит или не льготный – его все равно нужно выплачивать. А банки очень жестко оценивают сейчас платежеспособность заемщика. Поэтому отказов по ипотечным кредитам – много. А еще больше самоотказов, когда люди говорят: нет, мы это не потянем.

Последние исследования и соцопросы подтверждают: от 60 до 80 респондентов говорят, что никогда не будут прибегать к ипотеке, потому что выплатить ее не смогут. Немного полегче ситуация с сельской ипотекой. Там процент поменьше (3% годовых). Но там и цены другие, потому что эта ипотека работает только на сельских территориях.

- Люди свои финансы оценивают очень трезво.  А в ситуации экономической неопределенности просто боятся вкладываться в такие долгие кредиты. Поэтому да, как мера, ипотека под 6,5% сработала. Но мы все больше и больше сейчас слышим, что эта мера себя практически исчерпала, - резюмирует Валерия Мозганова.

За чей счет рискуем?

Да, банки осторожны. А собственно, почему банки должны рисковать, - спросите вы? Ведь предоставляя кредит ипотечному заемщику, они рискуют прежде всего деньгами вкладчиков.

Тут надо понимать, что льготна ипотека – не манна небесная. И ее еще надо получить. Доказать банку свою платежеспособность. А это бывает непросто. Условия, которые банки предъявляют к заемщику, - и это отмечают многие эксперты, - стали намного жестче, чем раньше. Теперь они оценивают еще и уровень падения отрасли, в которой работает человек в пост-пандемийный период.

- Банки, кредитуя застройщиков, очень внимательно относятся к оценке рисков: и на этапе принятия решения, и в процессе всего жизненного цикла и кредита, и проекта. Основным источником фондирования являются средства граждан, аккумулированные не только на счетах эскроу, но и на вкладах. И мы должны быть уверены, что наши денежные средства сохранны, - не скрывает заместитель Председателя Центробанка России Ольга Полякова. - Оценка кредитных рисков и возможности возврата этих кредитов, безусловно, является очень важной.

Сегодня уже очевидно: плюсом к  льготной ипотеке нужны дополнительные меры, которые поддержат спрос, а заодно и застройщиков.

Опереться на государственное плечо

Ряд дополнительных мер, как известно, уже принят.  Действует программа субсидирования ставок по кредитам, выданным застройщикам.

- У нас запустилась еще одна мера поддержки: субсидирование процентной ставки по кредитам – в случае, если застройщик подтверждает неперенос ввода объектов в эксплуатацию в 2020 г. - 2021 году и сохранение штатной численности, - рассказал недавно замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин. - Мы субсидируем кредиты до ключевой ставки. И это кредиты, которые были взяты не по эскроу, а по рыночной ставке. Мы сегодня субсидируем до 4,5% - до ключевой ставки. Начали субсидировать за май - там было до 5, 5%. Из 12 млрд рублей только за одно заседание межведомственной комиссии принято решение более чем по 10 млрд. – это 10 млн. кв. метров жилья с огромной географией таких проектов.

Что это значит? Это значит, что в тех проектах, где взяты кредиты на покупку земельных участков, строительство инфраструктуры и т.д. – с учетом помощи государства в виде субсидирования процентной ставки - застройщики не будут отвлекать деньги на погашение процентов и обслуживание кредитов, а направят средства непосредственно на строительство и введут объекты в срок.

Спасет ли положение «мягкое» эскроу

В последнее время много говорится о так называемых «мягких» счетах эскроу, которые могли бы раскрываться поэтапно, «не дожидаясь» окончания строительства. Пока же, по закону, застройщик может получить деньги с эскроу-счета только после того, как строительные работы завершены.

- Банки пока не готовы пойти на такую меру, - констатирует Любовь Цветкова. – А жаль. Основное пожелание от застройщиков сегодня – это поэтапное раскрытие счетов эксроу, чтобы застройщик получал деньги дольщика не после того как дом будет полностью сдан, а по мере возведения дома. Такая схема работает в Германии, например. Это бы сильно уменьшило нагрузку на застройщиков, при этом риск того что застройщик нецелевым образом использует деньги дольщиков, также будет сведен к нулю.

 Некоторые вообще высказываются в пользу новых форм взаимодействия приобретателя нового жилья и девелопера.

-… Думаю, что отраслевое руководство и государство понимает, что надо ипотеку чем-то заменять, - комментирует Валерия Мозганова -  Но пока мы живем вот в такой реальности – с ипотекой.

Но с другой стороны, есть те, кто остался на плаву, есть банки, которые готовы финансировать, есть государство, которое готово поддерживать. Не все так плохо.

Между тем, ипотеку, как инструмент финансирования жилого строительства, похоже, пока вовсе не планируется списывать со счетов.

Заместитель Министра финансов России Алексей Моисеев на недавней пресс-конференции в ТАСС был оптимистичен в оценках:

- …Мы практически полностью защитили граждан, которые покупают квартиру на этапе строительства. Деньги заблокированы на счетах эскроу. И деньги застрахованы на сумму 10 млн. руб. Это практически полностью закрывает все риски. И это делает покупку квартир на этапе строительства еще более привлекательной.

…Что касается ставки по ипотеке и реализации программы «Ипотека», то сейчас мы видим, что у нас 1, 25 млн счетов открыто на сумму 1, 4 трл руб. Это, конечно, намного меньше, чем надо в рамках проекта. Мы надеемся, что сумма вырастет до 4 трл. И надеюсь, к моменту реализации Национального проекта мы выйдем на 6 трл, как это нам и предписывалось.

Как ситуация с ипотекой будет развиваться дальше, спрогнозировать сложно. Придут ли ей на смену новые формы взаимодействия застройщиков и покупателей недвижимости, или модернизируется сама ипотека? Поживем – увидим.

Елена МАЦЕЙКО