Ипотека «Авария»: как в России приходят в негодность новенькие многоэтажки - «Новости рынка недвижимости»

И что делать, если тебя переселили из аварийного жилья… в аварийное

С 2019 года на собственников аварийного и ветхого жилья свалилась манна небесная - власти все-таки запустили (несмотря на финансовую ситуацию и бюджетные ограничения) федеральный проект "Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда". 

Формально это  ответвление - подпрограмма национального  проекта "Жилье и городская среда», фактически – самостоятельный и очень внушительный план по решению проблемы аварийного жилья. 

Решение, собственно, одно – расселять, о чем власти регулярно напоминают, и о чем федеральный центр постоянно заклинает регионалов и муниципалитеты вот уже много лет. Между тем, усилия местных чиновников по дарованию гражданам новой крыши над головой нельзя назвать титаническими. И вот теперь – в новом федеральном проекте четко объясняется, в какие сроки, кого и как переселяем.

Кто финансирует

 По бумагам все внушительно. Например, предусматривается, что все дома, получившие статус аварийных до 2017 года, будут подлежать расселению в 2019-2025. Властями ставится амбициозная задача – за эти шесть лет расселить из развалюх, бараков и «засыпушек»  почти 670 тыс. чел. Из них более 530 тыс. должны переехать в новое жилье к 2024 году, еще 136 тыс. - до 1 сентября 2025. Всего расселят аварийного жилья на 12 млн кв. м.  Для достижения этой цели Федерация выделяет колоссальную сумму - 507,2 млрд руб.

Между тем, положение российских регионов с амбициозностью федеральной программы как-то не очень стыкуется. Субъекты часто жалуются на отсутствие в казне денег на расселение (как тут не вспомнить известную фразу князя Мышкина из Достоевского: «Обстоятельства наши нынче неказистые…»). И именно поэтому федеральный центр порой берет на себя бОльшую часть расходов. Судите сами, если по предыдущим проектам софинансирование федеральным Фондом ЖКХ и региональными структурами имело пропорцию – 50/50, то теперь, маятник качнулся в пользу федералов. Соотношение выглядит как 86 процентов федеральных денег к  14 процентам из казны региона.

А поскольку имеются регионы, крайне неблагополучные  по своему экономическому положению и финансовому состоянию, то в зависимости от возможностей области или края, масштаб федеральных дотаций может быть увеличен до 99 процентов.

Не скроем, на ниве реализации программы по переселению из аварийки  есть и достижения. Согласно данным Фонда содействия реформированию ЖКХ в прошлом 2019 году Московская, Воронежская, Тюменская, Челябинская области, Ненецкий автономный округ, Башкирия и Алтайский край досрочно выполнили целевые показатели по площади расселяемого аварийного жилья и количеству переселяемых в новые квартиры.

Правда, как пояснили в Фонде, несмотря на то, что регионы достигли целевых показателей 2019 года, расселение аварийного фонда в них продолжается. Так,  по Воронежской области расселено 8,26 тыс. кв. м, переселены 0,49 тыс. граждан, в Московской - 5,73 тыс. кв. м, 0,4 тыс. человек, а в Ненецком автономном округе - 2,09 тыс. кв. м, 0,11 тыс. человек, Также выполнили план Республика Башкортостан - 4,82 тыс. кв. м и 0,3 тыс. человек, Тюменская область - 4,98 тыс. кв. м, 0,30 тыс. человек, Челябинской области - 5,26 тыс. кв. м, 0,33 тыс. чел., Алтайском крае - 5,82 тыс. кв. м, 0,30 тыс. жителей.

Но есть и отстающие, не выполнившие даже целевых показателей. Среди них числятся Белгородская, Иркутская, Самарская, Курганская области и Северная Осетия. При этом больше всего в расселении нуждаются Республики Тува и Саха (Якутия). Там доля ветхого и аварийного жилья составляет 17,6 и 16,3 процентов от всего жилья региона соответственно. В топ-10 также входят: Тверская, Архангельская и Кировская области – около 7 процентов. А вот Москва по доле ветхого и аварийного жилья на последнем месте – то есть, наиболее впечатляет своими достижениями на «переселенческом фронте». Возможно, сыграли свою роль усиленный капремонт и реновация.

Напомним, во многих регионах специально создан реестр аварийного жилья с развернутым списком домов подлежащих расселению. Очень часто случается так, что дом официально приобретает статус аварийного, а вот в реестр на сайте его внести просто забывают.  Так, только за прошедший год сразу 10 регионов получили сверхштатное финансирование на расселение аварийного жилья, которое было дополнительно выявлено в 2017-м.

Что нового?

Прежде всего – гибкость мер.

Теперь у регионов появится возможность расходовать федеральные средства не только на новое строительство, но и на строительство маневренного и наемного жилья, которое сейчас практически отсутствует, - подчеркивает министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев.

Правда, тут есть одно условие: переселять людей из аварийного жилья в маневренный фонд разрешается не более, чем на два года. В среднем, в такие сроки укладывается строительство нового многоквартирного дома для расселяемых, – посчитали российские парламентарии. Это и правда так, в соответствии с действующими нормативами именно столько требуется для возведения жилой многоэтажки от проектных документов до выдачи ключей жильцам.

- В программе расселения появились новые, очень важные моменты, - считает заместитель председателя Комитета Государственной  Думы по жилищной политике и ЖКХ Павел Качкаев. - В частности, граждане могут с согласия сторон выбрать либо переселение в другую квартиру, либо взять выкупную стоимость жилья. Последняя формируется теперь, исходя из рыночной стоимости не только самого жилого дома, но и участка под ним.

Таким образом, выплаты расселенным в целом ряде регионов заметно увеличатся. Хотя сами аварийные бараки стоят недорого, земля под ними имеет достаточно большую ценность. Это более справедливый рыночный механизм.   Но есть и свое «но»: тот кто купил жилье в доме, уже признанном аварийным, не имеет права на компенсацию за  земельный участок - выплаты ограничатся лишь теми деньгами, которые были фактически потрачены на приобретение квартиры. Таким образом, этой группе жильцов на комфортное жилье рассчитывать не приходится.

Имеется и механизм субсидий, также возмещаются некоторые части выплат по процентам.

Новым законодательством предусмотрены и мотивационные механизмы привлечения инвестиций в такое строительство. По программе компенсируется 25% затрат на расселение людей. Правда, финансовые потоки можно будет направлять лишь на целевое использование земельных участков под расселенными домами. На освободившихся землях разрешат возводить дома, подпадающие под категорию: строится за счет бюджета или по договору о развитии застроенной территории. Никаких ТЦ или других объектов вне плана на этих землях возводить не разрешается. Будет ли это выгодно застройщикам? Вопрос остается открытым.

Молодые инвалиды от строительства

Итак, деньги выделены. Законодательная база по расселению ветхого и аварийного жилья усовершенствована. В чем же загвоздка?

Дело в том, что сегодня многих беспокоит проблема качества домов, построенных для переселенцев из аварийки – пока она далека от решения. Все чаще мы имеем дело со случаями, когда вновь построенные дома имеют дефекты от рождения и негодны для проживания.

Раньше это касалось в основном частных одноэтажных домов – стоит вспомнить пожары засушливого 2010 года в Центральной России и то, как строились дома для погорельцев. Но если к коттеджам со стенами, которые можно проткнуть обычной отверткой мы еще кое-как попривыкли, то от многоэтажного строительства все-таки принято ожидать строгого соблюдения всех строительных стандартов и норм. Между тем, все чаще новенькие многоэтажные дома получают статус «инвалидов» от рождения. Немало случаев, когда именно дома построенные под расселение, сами попадают в список аварийных.

Например, в Ямало-Ненецком автономном округе, в Новом Уренгое снесли многоэтажку 2016 года постройки. Причем, Следственный комитет завел уголовное дело еще осенью 2017-го. Жители обнаружили трещины в стенах, а при местном климате (Ямал - не Сочи) встал вопрос о физическом выживании заполярных новоселов. Признали дом аварийным уже в ноябре 17-го, но процесс расселения затянулся и был крайне затяжным, ведь из девятиэтажки нужно было переселить целых 106 семей. Жилищный вопрос граждан в доме номер 5 по улице Крайней в Новом Уренгое удалось решить. Но такое случается не всегда.

Например, в Белгородской области Следственный комитет всерьез заинтересовался новостройкой для переселенцев из аварийного жилья. В начале августа 2020 года была изъята документация по строительству и введению объекта в  эксплуатацию.

Жильцы, впрочем, уже поставили диагноз - новый дом непригоден для жизни. Новоселье вполне могло закончиться трагедией: уже при заселении владелицу одной из квартир едва не придавило дверью. На балконы люди ходили с опаской – они были не закреплены и качлись. Всюду плесень. Чердак не утеплен. Бетонная отмостка, призванная защищать фундамент  от дождя и снега, не выдержала первой зимы и разрушилась. И это при том, что дом был сдан в эксплуатацию всего около года назад, а на его постройку («долевка») администрация потратила более 39 млн руб.

В дом такого же типа несколько лет назад заселили белгородских сирот. (Этим вообще деваться некуда, поэтому любое жилье воспринимается с благодарностью).

А на Южном Урале участились обрушения и ЧП в тех домах, что вовсе не признаны аварийными. Например, в общежитии в Златоусте со стен начала кусками обваливаться штукатурка. Напомним, ранее, в том же здании упала часть потолка, при этом пострадал ребенок.  Дом, вероятно, будет расселен, как и дома в Омске, на улице Тепловозной,  где мебель проваливается сквозь полы.

Вишенкой на торте выглядит ситуация в Вурнарах (Чувашия). Там пенсионерке, чтобы не обрушился потолок, пришлось подставить бревно в качестве подпорки. Пожилая женщина очень ждала новую квартиру – ведь состояние дома ухудшалось день ото дня. Но вместо жилья получила соцпомощь другого рода - вторую подпорку для потолка. Впрочем, сейчас Лидия Морковкина (так зовут пенсионерку) днем обычно гуляет на свежем воздухе, а ночует по родственникам. Переживает об одном – как бы в один прекрасный день к ней не провалились соседи сверху.

Что можно сделать

Проблема переселения из аварийного жилья во вновь построенное, но столь  же непригодное для жизни, не нова. У общественников из Общероссийского Народного Фронта давно появился термин – «новое аварийное жилье»,  ведется его реестр. И там – десятки объектов по всей стране.

Почему же для граждан, переселяемых из аварийного жилья качество можно и занизить? Почему те, кто не может позволить себе взять ипотеку и переехать из опостылевшей конуры в приличное жилье, подвергаются дискриминации именно из-за своей социальной незащищенности? Или просто государственные дотации без проверки развращают застройщика, заставляют строить «тяп-ляп»? Ответ на этот вопрос пока остается открытым.

Совет тем, кто оказался в непростой ситуации и был переселен в негодное жилье: конечно, ни в коем случае, не надо молчать, не надо опускать руки нужно добиваться справедливости. Помните, что если Ваш дом в плохом состоянии, то можно и нужно добиваться его включения в «аварийную» программу.

Как сделать так, чтобы дом был признан аварийным?

Можно пойти двумя путями. В большинстве случаев, дома признаются аварийными по заключению органов госнадзора. Статус аварийного присваивается дому органом местного самоуправления в соответствии с решением межведомственной комиссии.

Также, жильцы полагающие проживание в доме угрожающим жизни, могут сами начать процедуру признания жилья аварийным. Для этого достаточно подать письменное заявление от собственника, его представителей или нанимателя в жилищную инспекцию или местную администрацию.

В пакет бумаг помимо заявления должно входить заключение специализированной организации, по обследованию дома (оценивается физический износ конструкций). Проведение обследования обычно делается за счет собственников.

На принятие решения межведомственной комиссии отводится 30 дней. И столько же времени проходит от момента получения решения до  распоряжения органа местного самоуправления. В последнем документе указываются точные сроки отселения и состав расселяемых.

Заметим, многим из тех жителей, кто доказывал свое право на нормальную жизнь, удалось добиться принятия  необходимых мер для улучшения своих жилищных условий.

Даниил МАЦЕЙКО

P.S. «Строительство.RU» планирует вернуться к этой теме. Обсудить ее с экспертами, региональными чиновниками, застройщиками.