Реконструктор Алексей Кротов: пора покидать «человейники» - «Новости рынка недвижимости»

Проект московской реновации предполагает снос устаревших пятиэтажек и строительство на их месте новых высотных домов. Между тем, есть другое решение — реконструкция хрущевского пятиэтажного фонда. Этим сейчас занимается московский архитектор Алексей Кротов. Чтобы расспросить о деталях его метода,

Ломать – не строить

— Алексей Владимирович, оказавшись в Вашей квартире, просто поражаешься, как можно было сотворить такое с обычной хрущевской пятиэтажкой! Двухуровневые апартаменты, свободная планировка, огромный метраж – вполне современное, даже по западным меркам, жилье…

— Ну да, а вот нам, представьте себе, на всех властных уровнях говорят, что переустройство домов хрущевской поры «не-це-ле-со-об-раз-но».

— Сторонники реновации твердят, что дома устарели настолько, что реконструировать их бессмысленно. Другие считают, что пятиэтажки — еще вполне крепкий жилой фонд. Что Вы думаете по поводу срока службы нынешних пятиэтажек?

— Вы знаете, я как-то был на конференции, посвященной реновации. Там собрали все федеральные СМИ. И вот спикер, достаточно уважаемый чиновник, вещает по поводу того, что эти дома жутко старые, проводка в них старая, коммуникации никуда не годятся. И чтобы все это заменить, придется ломать… Журналисты слушают, кивают. Тут я не мог не вступить. А как же, говорю, быть с академиком Бочаровым из ЦНИИЭП «Жилище», который всю жизнь проектировал и строил эти дома, и с полной ответственностью утверждает, что они амортизированы лишь на 20%? То есть это вполне крепкие постройки, которые простоят еще много лет!

— Как вам удалось убедить местные власти и получить разрешение на пилотный проект по реконструкции пятиэтажки на Химкинском бульваре?

— Дом, в котором мы с вами находимся, был аварийным – здесь произошел взрыв бытового газа. Представьте, в каком виде мы его в первый раз увидели – как после бомбежки! И нам разрешили поэкспериментировать. Нам удалось начать реконструкцию в «щадящих» условиях, с отселением жителей. Это позволило сократить сроки работ до 8-9 месяцев. Мы вычистили все старые планировки. Если раньше здесь были однушки, двушки, то теперь здесь есть и четырехкомнатные, и пятикомнатные, и трехкомнатные на двух уровнях, и четырехкомнатные на двух уровнях. То есть мы полностью изменили квартирографию. Убедили инвестора — инвестиционную компанию — что это ей будет выгодно. И получили хороший результат.

— В чем суть проекта, с технической точки зрения?

— Здесь надстроено 4 этажа, но на своих фундаментах. Мы обстроили дом новым конструктивом, на который и «легли» четыре дополнительных этажа. По периметру был сделан монолитный ростверк на буронабивных сваях в 8-9 метров глубиной. А затем выстроены пилоны, с определенным шагом, и через эти пилоны на всю глубину здания были переброшены балки стенки высотой в один этаж. Вместе с перекрытиями они представляют собой жесткую конструкцию. Эти пилоны и являются несущей основой для всех четырех этажей — они не давят на старую часть постройки. Более того, мы разгрузили дом от ветровой и снеговой нагрузки. Уверен, он будет стоять еще 100-200 лет.

— В итоге, дом получил все «опции», присущие современному жилищу…

— Совершенно верно, здесь появились лифт, мусоропровод, красивые и просторные зоны лобби в подъездах. В доме полностью были заменены инженерные коммуникации, электрика. Изменился внешний вид дома – за счет эффектных фасадных систем. То есть, здание приобрело абсолютно современный вид.

— Если коротко, в чем, на ваш взгляд, преимущества реконструкции перед реновацией?

— Это дешевле. Во-первых, мы серьезно экономим на утилизации. Во-вторых – не покупаем землю, она у нас уже есть. Половина строительных конструкций у нас тоже уже имеется: фундаменты, стены, перекрытия, лестницы — все это мы сохраняем. К дому уже подведены коммуникации. Мы расчищаем только площадь внутри, меняем ненесущие перегородки, инженерные системы.

В итоге, получается весомая экономия. Несколько лет назад мы подсчитывали: стоимость реконструированного квадратного метра у нас получилась 13 600 рублей. Это очень дешево. Общая экономия, по сравнению с новым строительством, составила где-то 30%. А в нынешних условиях, она будет еще больше: все 40% процентов, из-за возросшей стоимости утилизации. Если сейчас по программе «Жилище» люди захотят реконструироваться, то это выгодно и инвестору, потому что он не взаимодействует с городом. Нет квартир, которые надо передать городу.

Кто заинтересован в строительстве «человейников»

— Алексей Владимирович, познакомившись с такими явными преимуществами, городские власти, казалось бы, должны у вас это проект рвать из рук…

— То-то и оно, что не рвут. Объясню, почему. Все годы, с 50-х годов шел активный рост жилья. Мы наращивали темпы строительства, чтобы обеспечить жильем половину страны. Построили жилье. Зададимся вопросом: кто его строил? Крупное индустриальное домостроение. Домостроительные комбинаты.

И вот территории застроили, их больше нет. Теперь все эти монстры домостроения должны покинуть Москву. Строить больше негде! Теперь, по идее, нужно осваивать другие города, другие территории. Но здесь, в Москве, продавать дорого, а там дешево. Поэтому весь бизнес остался здесь. А руководство города, в каком-то смысле, ангажировано этим бизнесом. Поэтому все заинтересованы сломать невысокое жилье, и построить на его месте высокое – «человейники»!

По моему мнению, реновация – это чисто коммерческий проект. Проект, который затевается в интересах крупного индустриального домостроения, которое всю жизнь проектировало и строило миллионы квадратных метров жилья.

— Но нам говорят, что запуская программу реновации, мы улучшаем жилищные условия тысяч московских семей…

— Сомневаюсь. Смотрите, людей по программе реновации переселяют «метр в метр». То есть сколько у них было квадратных метров, столько они и получат. Мы плодим такое же жилье, которое строили в 60-е годы. Те же малогабаритные квартирки. Платежеспособность населения сейчас низкая, поэтому люди покупают как раз малометражки. В таком жилье семью уже не создашь. Детей не вырастишь.

В 60-е годы большинство квартир, которые строили, были двухкомнатные. Там хотя бы можно было создать полноценную семью, иметь двоих детей. А что сейчас? Мы плодим квартиры-студии, в которых и двоим-то тесно, не то что семье с детьми. Мы нашу демографическую проблему таким образом загоняем в тупик.

Дальше. Мы закладываем в новое строительство «дедовские» решения. Новое дешевое жилье делается так же, как делалось в 19 веке. Элементарные разводки: вода, канализация, электрика, и самая примитивная вентиляция – вытяжная.

Между тем за рубежом стараются реконструировать жилой фонд с применением новейших технологий – например, технологии рекуперации, когда выбрасываемый из помещения отработавший теплый воздух «греет» тот, что поступает с улицы.

Ангажированность власти бизнесом не дает возможности принимать разумные решения. Казалось бы, возьмите старое жилье и реконструируйте его, как вот это. Будет и лифт, и мусоропровод, и новые инженерные системы. Квартиры станут больше, дом станет индивидуальным по образу. Нет! Бизнесу это неинтересно. Потому что бизнес на этой территории хочет сделать в пять раз больше, и это продать. Вот задача бизнеса!

— Насколько известно, в программу реновации включено на сегодня 5 тысяч домов, а 4 тысячи – туда не вошли, остались не у дел. Между тем, они в плохом состоянии, некоторые в аварийном. Вашу идею можно было бы применить хотя бы для этих домов...

— То-то и оно, что не дают. Препятствуют. Вставляют палки в колеса. Кстати, жители, объединившиеся в ЖСК, имеют полное право реконструировать свой дом. С отселением, без отселения – это уже техническая сторона дела. Город в этом случае должен выдать исходно-разрешительную документацию на строительство. А город не дает.

В Москве создано уже несколько десятков кооперативов, когда жители, объединившись, захотели реконструировать свой дом. Обращаются в департамент градполитики: дайте! Дайте разрешительную документацию. А те, рассмотрев обращение, говорят: нецелесообразно.

Люди, собственники квартир, земли под домом, собственники города – не имеют права выбрать, что им лучше. Ну что тут скажешь. Кстати, это может быть выгодно и инвесторам. Можно, за счет привлеченных средств, реконструировать то, что уже есть и надстроить несколько этажей. А потом продать надстроенные квартиры на рынке.

Проект реконструкции пятиэтажки, Щелковское шоссе, 50.

Проект реконструкции жилой группы, Череповец

Индивидуальный подход

— Алексей Владимирович, расскажите о работе, если такая ведется, по созданию типовых проектов реконструкции?

— Реконструкция тем и хороша, что все решения здесь — индивидуальные. Ведь заказчики – имею в виду владельцев квартир в этих домах — люди разные. И требования у них разные. И градостроительная ситуация в каждом отдельном случае разная.

Проект реконструкции не может быть типовым, он может быть только индивидуальным. С помощью реконструкции можно типовую застройку изменить к лучшему, придав фасадам индивидуальный облик. И такая работа ведётся в нашей архитектурной мастерской по целому ряду обращений жителей старого жилого фонда, невошедшего в программу реновации.

— Какие успехи, с точки зрения планировочных решений и современных материалов, в том, что касается реконструкции, вы видите сегодня в западных странах?

— В других странах — Чехии, Словакии, Германии, Финляндии, — в отличие от нас жилой фонд содержится в образцовом порядке. Существующие жилые дома, в том числе и пятиэтажки, там вовремя ремонтируются, модернизируются и реконструируются. Даже в некоторых странах Балтии при модернизации старого жилья применяется приточно-вытяжная вентиляция с рекуперацией тепла. Такие инженерные системы значительно улучшают энергоэффективность зданий, снижают их энергопотребление, уменьшают эксплуатационные затраты.

Вообще, при реконструкции старых зданий на Западе применяют самые современные технологии, строительные изделия и материалы.

— Любопытно, как поставлен вопрос реконструкции в курсе обучения архитекторов за рубежом и у нас, в России?

— За рубежом в курсе подготовки архитекторов нет разделения на новое строительство или реконструкцию. Там есть проектные или строительные структуры, отдающие предпочтение в своей деятельности тому или другому. И специалист, получивший диплом, должен подтвердить свою квалификацию, пройдя стажировку в той или другой фирме. Таким образом, он самостоятельно нарабатывает дальнейшую специализацию.

— Алексей Владиирович, и все-таки, какие главные препятствия, на Ваш взгляд, стоят сегодня на пути реконструкции жилого фонда России?

— В Москве, как мне кажется, сама градостроительная политика является главным препятствием реконструкции. Московские власти сделали ставку на новую высотную застройку. По их мнению, строить 25-этажный жилой дом на месте детской или спортивной площадки во дворе жилой группы – это нормально. А если сами жители решили реконструировать собственный дом за небюджетные деньги, то это почему-то нельзя.

В Москве крайне сложно, а то и невозможно получить исходно-разрешительную документацию (ИРД) на реконструкцию. Градостроительная и земельная комиссия (ГЗК) в Москве уже сейчас выдала разрешений на новое строительство на 5 лет вперёд, а на реконструкцию – единицы. Такая у нас в столице градостроительная политика – больше в интересах бизнеса, чем горожан.

Беседовала Елена МАЦЕЙКО

От редации:

В настоящее время в Москве насчитывается уже 29 ЖСК, желающих реконструировать свои дома. Создана Ассоциация городских землевладельцев. Подробнее о проблематике мы писали в материале «Реноваторы vs реконструкторы»