«Тянуть грузовик ипотеки обычные россияне не смогут» - «Недвижимость»

Цена однокомнатной квартиры при новой ипотечной ставке выросла на 10 миллионов рублей

Эксперты заговорили о неминуемом снижении цен на аренду жилья в России, а в конце концов и на стоимость квартир в новостройках. Дело в том числе и в том, что из крупных городов ожидается исход сотрудников иностранных компаний. И не только их - санкции коснулись и отечественного рынка труда.

28 марта Владимир Путин на совещании с членами кабинета министров дал поручение оставить ставку по льготному ипотечному кредиту на уровне не выше 12% при максимально возможной сумме кредита 12 миллионов рублей. Повлияет ли требование главы государства на рынок недвижимости?

С доходом меньше 200 тысяч ипотеку получить не удастся

Ситуация двоякая. С одной стороны, уволенные работники машут арендодателям ручкой, роняя их доходы. Но с другой - резко поднялась ставка по ипотеке, в том числе льготной. По самым скромным расчетам, кредиторы отныне должны будут платить за квартиру стоимостью 12 миллионов рублей, взятую на 20 лет, минимум 110 тысяч в месяц вместо 70 тысяч еще несколько месяцев назад. 

В первом случае величина переплаты за весь период кредитования составит 16,5 миллиона рублей (на 137% больше стоимости самой квартиры), во втором она составляла 7 миллионов (на 58% больше). Разницу почти в 10 миллионов рублей трудно не почувствовать. А значит, довольно приличная часть людей, готовых влезть в ипотечную кабалу, теперь оказались не в состоянии тянуть такой грузик.

Не будет у многих из россиян возможности ни купить квартиру на накопленные деньги, ни даже взять в кредит. При ставке в 12 и более процентов возвращение к исходной максимальной сумме по льготному кредиту в 12 миллионов рублей для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей и 6 миллионов для остальных территорий не сыграет почти никакой роли 

Нас успокаивают: так или иначе, стоимость аренды если не снизится, то останется прежней, а когда экономика вернется в привычное русло, вы снова сможете взять кредит по приемлемой ставке.

Да, специалисты считают возможным повторение кризиса двухгодичной давности, когда началась пандемия коронавируса. Не исключено, что собственники квартир, как и тогда, будут вынуждены или понизить стоимость аренды, или предоставить своим съемщикам отсрочку оплаты - до разрешения ситуации.

Ставки на аренду квартир по сравнению с декабрем снизились в среднем на 10%, говорит генеральный директор компании "Релайт-Недвижимость" Константин Барсуков. Но люди не хотят снимать чужое жилье до конца своих дней. Люди хотят иметь свой дом.

Подешевеет ли на 5 тысяч арендное жилье в ближайшем будущем или нет, для россиян уже не важно. Еще недавно они представляли так называемый потенциальный средний класс: зарабатывали и в основном продолжают зарабатывать минимум 150 тысяч рублей на семью, имеют машину или ездят на такси, позволяют себе раз-другой в неделю посещать рестораны. Однако для покупки собственного жилья им нынче требуется иметь доход куда больше - хотя бы две сотни тысяч рублей. Ну, чтобы хватило хоть на ту же скромную "однушку" в столице.

Прибыль арендодателей упадет до минимума

Директор Департамента недвижимости компании «Цифровые СНТ» Федор Мезенцев напоминает, что двадцать лет назад цена квадратного метра росла за счет покупки на стадии котлована новостроек, бывших тогда в дефиците. Но главным виновником инфляции на недвижимость прежде всего стала ипотека.

Именно с началом выдачи ипотечных кредитов начался резкий спекулятивный спрос на жилье, говорит эксперт. В 2000-х инвесторы брали квартиру в кредит, тут же сдавали ее в аренду и за счет этой выгоды делали взносы по ипотеке. Ежемесячная сумма, которую они требовали со съемщиков, в те времена составляла около процента от стоимости квартиры, гораздо больше платы по кредиту.

Времена эти прошли. Схема, позволяющая выкупать жилье за счет приезжих, больше не работает. Разрыв между стоимостью аренды и ежемесячной ипотекой изменился в 3-4 раза (не в пользу ипотеки). При стоимости квартиры в 12-13 миллионов рублей арендатор платит, в зависимости от состояния жилья и наглости хозяина, 35-50 тысяч. Минимальная выплата ипотеки за квартиру такого же уровня составляет 110 тысяч рублей в рублей.

- В Москве есть и что-то вроде абсолютного минимума - цена, ниже которой собственники и продавцы не опускаются, - говорит управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. - Средний срок окупаемости московской квартиры при сдаче в аренду обычно составлял 15-20 лет. При установлении желаемой величины ренты собственники квартир обычно от этого и отталкивались, правда, не учитывая имущественный налог, коммунальные платежи и амортизацию (которые в нынешних условиях запросто уже составляют 20-30% от величины ставки аренды). Рыночная цена квартиры делилась на 180-240 месяцев - и так получался минимальный желаемый платеж. А ведь арендодателю хочется не только окупить вложения в квартиру, но и зарабатывать на ней.

При нынешней стоимости средней однокомнатной квартиры массового сегмента в старых границах Москвы, которая по данным bnMap.pro составляет 12,3 млн рублей, ставка должна составлять 68 тысяч рублей в месяц, чтобы окупиться за 15 лет, или 52 тысячи, чтобы окупиться за 20 лет. А реальный спрос есть при ставках около 45 тысяч.

"Айтишникам" не нужна льготная ипотека

Рынок аренды жилья в крупных городах, в частности в Москве, следует разделить на пять ценовых сегментов.

Первый - штучные квартиры стоимостью не меньше 10 тысяч долларов в месяц (по нынешнему курсу около миллиона рублей), которые предназначаются для менеджеров высшего звена в очень богатых компаниях.

Второй - просто элитное жилье, примерно 6-8 тысяч долларов. Его снимает фирма для высокооплачиваемых сотрудников. Такие квартиры могут позволить себе немногие, они находятся, как правило, в центре, имеют минимум пять комнат и площадь больше 200 квадратных метров.

"С учетом ухода иностранных компаний с рынка России и прекращения инвестиций в экономику из-за рубежа часть элитного жилья будет высвобождаться", - продолжает Мезенцев. Понятно, что спрос так или иначе останется, но потенциальные арендаторы квартир будут принимать решение о том, понравилась ли она, дольше, чем прежде. Цены на элитное жилье, считает эксперт, вряд ли упадут, поскольку заказчики руководствуются не столько стоимостью жилья на рынке, сколько индивидуальной безопасностью.

Третий класс, продолжает Мезенцев, - квартиры в спальных районах. Здесь речь идет об арендаторах жилья эконом-варианта, приезжающих в город, чтобы быть ближе к работе. Отдельная категория - семьи, привязанные к детскому садику или к школе. Они вряд ли быстро покинут новое место жительства даже в случае потери работы, постараются воспользоваться накоплениями, быстро найти работу, отложить не самые срочные покупки.

Четвертая категория - арендаторы квартир, которые в одиночку приезжают на заработки или на учебу. Несемейным проще - они могут уйти или на фриланс, или уехать домой, или снять более дешевое жилье. Есть и студенты, которые не хотят жить в общежитиях, снимают квартиру на троих-четверых человек. Они тоже вряд ли станут искать себе другое жилье.

И, наконец, нельзя не сказать об "айтишниках" - специалистах, работающих в сфере информационных технологий. Их профессия - самая востребованная в наше время. Скорее всего, считает наш эксперт, с их стороны проявится интерес к жилью бизнес-класса, благо что зарплаты им это позволяют (в среднем не меньше 200 тысяч рублей).

Но льготная ипотека, которую предлагают представителям этой профессии, их не особо интересует, поскольку они могут работать удаленно. "Если IT-специалисты принимают решение о приобретении жилья, то чаще всего в инвестиционных целях, - поясняет Федор Мезенцев. - Либо же они покупают очень дорогие квартиры, чтобы близкие чувствовали себя весьма комфортно".

Насколько реально, что ставка по льготной ипотеке после июля все же превысит 12%?

- Вопрос повышения ключевой ставки пока не стоит, полагает Константин Барсуков. - Если бы Центробанк хотел ее поднять, то поднял бы уже в марте. Но если такое событие все же произойдет, тут же поднимется и ставка по ипотеке. С большой вероятностью до июля она останется на уровне 12%.

Члены российского правительства хорошо понимают, что эти самые 12% годовых - совсем не шикарная ипотечная ставка. Еще недавно россияне могли взять жилищный кредит под 5,9-6,5%, теперь же им предлагают вдвое больший процент.

Предельная ставка, при которой люди готовы брать кредит, - 11%, утверждает Барсуков. При этом, по его словам, "цены на недвижимость уже находятся на пике".

- Я не думаю, что в ближайшее время спрос на новостройки будет хорошим, - говорит он, - Если экономическая ситуация не выправится за полгода, цены на жилье пойдут вниз. Очевидно, что требование президента оставить 12-процентную ставку направлено на поддержание жизни застройщиков.

- Аренда не так сильно подвержена рыночным колебаниям, как приобретение квартиры. Съем жилья для граждан - небольшой эпизод, который может повторяться десятки раз. А вот решение о заключении ипотечного договора - самой крупной сделки для многих людей - чаще всего принимается человеком всего лишь один раз в жизни,- считает Федор Мезенцев.

Как бы ни было, специалисты уверены: расти рынку аренды жилья некуда, цены давно находятся на пике. И, скорее всего, они упадут.

- До конца 2022 года логичной выглядит следующая ситуация: ставки реальных сделок по аренде в Москве останутся примерно на текущем уровне (однокомнатные - по 35-55 тысяч рублей в месяц, двухкомнатные - по 50-70 тысяч и т. д.), - говорит Ирина Доброхотова. - Всё самое ликвидное (центр, рядом с метро, с хорошим ремонтом и т. д.) и самое доступное (по нижней границе сегодняшних ставок) будет быстро сдаваться. Невостребованным останется "зависший" неликвид (старые, избыточно большие, в неудобном месте, переоцененные квартиры).

Если люди не готовы покупать, это не значит, что они отправятся на рынок аренды. "В период экономических проблем граждане готовы сохранять деньги, но не расточать их. А аренда - это очевидное расточительство, - заключает Константин Барсуков.