Гражданам разрешили продавать имущество, заложенное по ипотеке - «Недвижимость»

На проведение своими силами сделок дали четыре месяца

Президент РФ Владимир Путин подписал закон, позволяющий гражданам-залогодателям самостоятельно реализовывать имущество, заложенное по ипотеке. Документ размещен на портале правовых актов и вступит в силу через 90 дней после опубликования. По мнению экспертов, новелла будет полезна заемщикам, которые получили возможность продавать заложенную недвижимость по более высокой цене.

Документ предоставил право гражданину, взявшему ипотеку в не связанных с предпринимательством целях, своими силами реализовывать заложенное имущество. Право на такую продажу предоставляется независимо от размера взятого кредита. Интересно, что первом чтении законопроект предусматривал, что этот размер не должен превышать 15 млн руб.

Для проведения сделки необходимо подать заявление о самостоятельной реализации в банк. В течение 10 рабочих дней после этого залогодержатель должен согласовать ее процедуру и определить минимальную цену продаваемого подобным образом имущества. Закон запрещает такую продажу ниже этой цены.

Деньги по сделке будут зачисляться на специальный банковский счет. Разница между размером задолженности по кредиту и ценой продажи возвращается продавцу за вычетом расходов, понесенных банком.

Для самостоятельной продажи жилого дома, квартиры и апартаментов гражданам дается четыре месяца. За это время нужно успеть провести госрегистрацию перехода права собственности и полностью выплатить заемные средства. Срок можно продлить, но в договор должно быть включено условие о новой минимальной цене продажи имущества.

Закон предусматривает ряд ограничений. Так, физлицам запрещено продавать заложенное имущество, если до подачи заявления о самостоятельной реализации был подан иск об обращении взыскания на него или оно является предметом предшествующей и последующей ипотек. Кроме этого самостоятельная продажа запрещена, если: имущество заложено нескольким залогодержателям; в отношении залогодателя возбуждена судебная или внесудебная процедура банкротства, либо против залогодержателя возбуждено дело о банкротстве; залогодатель повторно подал заявление на самостоятельную реализацию имущества, которое ранее не смог продать в срок или, подав заявление, потом отказался от продажи.

Как сообщила вице-спикер Госдумы Ирина Яровая, анализ правоприменительной практики свидетельствует о том, что в настоящее время гражданин, чье имущество находится в залоге у банка, может продать его только через публичные торги или аукцион и на практике это имущество продается по низкой цене. По словам депутата, закон направлен на формирование понятной правовой процедуры для случаев, когда гражданин, решивший отказаться от ипотеки, обращается с заявлением в банк.  

Как отметил начальник аналитического управления банка БКФ Максим Осадчий, причины появления закона понятны — многочисленные жалобы заемщиков на заниженные цены продажи. «Однако я не слышал, чтобы кому-нибудь какой-то банк отказал в самостоятельной реализации. Никто и без этого закона не мешает заемщику продавать жилье самостоятельно», — добавил аналитик. Он полагает, что новелла будет больше полезна гражданам, поскольку банк заинтересован в меньшей степени, чем заемщик, в получении максимально возможной цены. «Тем более, что продажей занимается клерк, слабо заинтересованный в ее результате. Или, что еще хуже, заинтересованный продать дешевле тому, кто поделится», — добавил аналитик.

А вот банкиров, по его мнению, изменения вряд ли обрадуют, ведь срок погашения кредита затягивается: «Если одной стороне договора даются дополнительные права, то за счет ухудшения положения второй стороны». Банк будет вынужден проверять оформление сделки. Иначе неопытный или злонамеренный клиент может так оформить сделку, что она окажется незаконной. «Без юридической экспертизы банк квартиру на сделку не выпустит. Соответственно, банк понесет издержки на эту юридическую экспертизу. Понятно, что банки будут заинтересованы в «накручивании» этих затрат», — заключил Осадчий.