Права застройщика: дольщики занялись потребительским терроризмом - «Строим Город»

Почему застройщики считают себя менее защищенными, чем дольщики

Если в силу обстоятельств мы становимся свидетелями каких-либо публичных акций обманутых дольщиков, то наши симпатии сами собой оказываются на их стороне. Но не стоит торопиться с выводами: ситуация может быть не столь однозначной. И далеко не всегда эти люди заслуживают безоговорочного сочувствия. Не верите? Тогда прочтите эту статью.  

С ОСАГО — на «долевку»

В последнее время дольщики все чаще стали злоупотреблять своими правами в отношении застройщиков. Люди предумышленно подают иски к строительным компаниям о взыскании с них неустоек в связи с нарушением сроков сдачи объектов. Тем самым усугубляется и без того непростое финансовое положение многих стройорганизаций.

Если еще не так давно этим занимались отдельные дольщики, то сегодня в регионах сформировалось целое направление в бизнесе. Некоторые юридические компании стали специализироваться на подобных делах. Эти юристы формируют группы дольщиков, разворачивая настоящие PR-кампании. Застройщик фактически подвергается травле в виде бесконечных митингов, публичных акций, обращений в СМИ и пр.

А в итоге — рушится репутация строительной компании, затрудняется продажа уже построенного жилья, а реализация новых проектов становится невозможной. По имеющимся данным, в результате такой деятельности в целом ряде регионов заморожено строительство сотен объектов.  

Любопытно, что такая юридическая практика уже была опробована на рынке ОСАГО и, надо сказать, довела многих его участников до инфарктов, банкротств и пр. Сотрудники некоторых сомнительных контор прибывали на место происшествия раньше полиции и представителей страховых компаний, выкупали у держателя полиса стоимость страхового случая, а дальше сами судились со страховщиком. Причем судились, что называется, со знанием дела.

Перевод ОСАГО на электронные полисы оздоровил этот рынок. И, судя по всему, оставшиеся не у дел горе-юристы переключились с автострахования на новые направления. Первым рынком, всерьез заинтересовавшим этих господ, оказался и без того многострадальный рынок долевого строительства.

Потребительский терроризм

Как уверяет председатель Комитета по строительству МСП «ОПОРА РОССИИ» Николай Циганов, слаженные действия таких команд уже приносят свои отрицательные последствия. Из регионов поступают многочисленные жалобы от застройщиков, они вынуждены откладывать ввод домов. А в итоге из-за подобных репутационных потерь эти девелоперы не могут получить финансирование и кредитование.

Особенно сложное положение складывается в тех регионах, где работает небольшое число застройщиков: паралич деятельности одной-двух компаний, по сути, приводит к коллапсу всего строительного рынка. Если сегодня срочно не остановить этот процесс, то через несколько лет число обманутых дольщиков возрастет в разы.

Например, в Иркутске в 2014 году дольщики атаковали несколько мелких строительных компаний. На тот момент степень готовности домов составляла 70—80%. Как отмечает коммерческий директор Байкало-Амурской строительной компании Александр Якубовский, если бы этого не случилось, объекты, скорее всего, были бы достроены.

Кроме того, усиливается и так называемый потребительский терроризм. Его суть в том, что дольщики, уже получив свои квартиры, начинают предъявлять строителям бесконечные претензии по поводу качества выполненных работ. Были случаи, когда новоселы измеряли толщину линолеума и, если он оказывался тоньше на какие-то миллиметры, официально предъявляли претензии.

Хорошо известно, что далеко не всегда дома вводятся с отделкой надлежащего качества, но в данном случае граждане беспокоятся не о качестве, а пытаются любыми путями получить со строителей деньги.

Особенно от этого страдают мелкие компании — с крупными застройщиками, обладающими сильными юридическими службами, эти люди связываться боятся.

Одна из причин такой ситуации заключается в том, что многие строительные компании так и не научились качественно работать с дольщиками. По словам советника министра строительного комплекса Московской области Виталия Донченко, не все застройщики предоставляют достоверную информацию о ходе строительства.

Хотя 214-ФЗ требует вывешивать на сайте компании все необходимые сведения, это происходит далеко не всегда. Между тем делать это необходимо, поскольку такая информация не оставляет лазеек для тех, кто желает нажиться на трудностях строителей.

Соинвесторы или потребители?

Интересно также взглянуть на отношения дольщиков и строителей с юридической точки зрения. По сути, дольщики являются соинвесторами и должны брать на себя и часть рисков в  процессе строительства дома. Поэтому их с самого начала следует приучать к мысли, что они должны нести определенную ответственность за конечный результат.

Однако законодательство выстроено таким образом, что по факту они являются скорее покупателями: на них распространяется положение закона о защите прав потребителя, что, кстати, подтверждено и Верховным судом РФ.  В результате дольщики, вложив свои деньги, никакой финансовой ответственности за конечный результат не несут, эта ответственность целиком ложится на плечи застройщика.

Между тем, по словам ведущего юрисконсульта ЗАО «Сити-ХХI век» Алексея Коваленко, на  первом этапе строительства дольщики, по сути, покупают воздух. Но 214-ФЗ выстроен так, что вопреки реальности он всячески защищает такого соинвестора, несмотря на громадные риски.

В итоге же получается, что чем добросовестней строительная компания, тем сильней ее «кошмарят» дольщики. И тем большие убытки несут девелоперы.

Ясности нет

Конечно, было бы большой ошибкой упрощать проблему, сводя все к проискам одних и недостаточной защищенности других. Само долевое строительство, появившееся на свет в середине 1980-х годов в Аргентине, является порочной практикой и в широких масштабах сегодня распространено только в России и Турции.

Риски тут просто запредельные. А вот на Западе — все не так. Если какая-то строительная организация пожелает там воспользоваться таким методом привлечения инвестиций, ни одна юридическая компания не будет иметь с нею дело. Поскольку там прекрасно понимают, что соинвесторы ее засудят за малейшее нарушение или отклонение по срокам.

У нас долевое строительство вызвано почти полным отсутствием иных источников привлечения средств: нет ни проектного финансирования, ни закрытых ПИФов недвижимости. Даже обычные коммерческие кредиты банков для многих строителей недоступны в силу чудовищных процентов. На это наслаивается несовершенство законодательства, которое слабо учитывает все подобные моменты.

Если в этом раскладе ничего не изменить, то, по словам Николая Циганова, число банкротств среди строительных компаний возрастет, а вместе с этим увеличится и количество долгостроев. Ведь инвестор, согласившийся взять на себя достройку дома, обязан подписать с каждым дольщиком отдельное соглашение на новых условиях. И если даже один из дольщиков откажется от такого договора — дом просто не достроить.

Как признают эксперты, пока нет ясности, как следует изменить законодательство и сам механизм участия в долевом строительстве, как наладить более эффективное взаимодействие дольщиков с застройщиками.

Но искать такие варианты нужно срочно, поскольку эта проблема с каждым годом становится все острее.

Владимир ГУРВИЧ

Фото: golos-kubani.ru, realnoevremya.ru