Александр Ручьев: сегодня не стоит начинать девелоперский бизнес в России - «Строим Город»

Александр Ручьев – о  перспективах российского девелопмента

Рынок строительства жилой недвижимости трансформируемся на глазах, этот процесс будет идти, как минимум, до полного перехода к проектному финансированию. Изменения предстоят кардинальные, очень многие игроки рынка с тревогой ожидают июля 2018 года, предвещая крах многим компаниям.

За оценкой перспектив этого рынка «Строительство.RU» обратилось к президенту ГК «Основа», председателю Совета Ассоциации НОПСМ и Технического комитета по стандартизации 144 «Строительные материалы и изделия» Александру Ручьеву.

- Александр, вы, как профессионал в сфере девелопмента, оцените, пожалуйста, ситуацию на российском рынке сегодня? Ваше видение рынка в связи с изменениями 214-ФЗ и 218-ФЗ?

- Ситуация очевидна: мы переходим от схемы большого девелопмента, когда компания строили огромные микрорайоны, к европейской модели, то есть к банковскому проектному финансированию. И уже понятно, что объемы строительства уменьшатся. Возможно, эта такая государственная политика, я не могу судить.

- Но ведь падение объемов строительства - это минус.

- Я так понимаю, что массовый сегмент жилья, бывший экономкласс, будет закрываться государственными девелоперами. Мы же видим, например, что в Москве уже создан фонд реновации, и этот опыт, как сообщил министр, будет тиражироваться и на другие регионы.

- Но ведь, чтобы выйти на мировой уровень обеспеченности жильем, необходимо в год строить на одного человека 1 кв. м. У нас сейчас в год строится чуть больше 0,5 кв. м. Если мы еще просядем в объеме строительства жилья, то сильно отстанем от мировых норм. И как тогда, на ваш взгляд, выходить из этой ситуации? Остается лишь увеличивать государственные вложения?

- В последнее время в стране наблюдалась тенденция переезда людей из села в город. Возможно, будут приняты меры по стимулированию строительства в сельских местностях. Говорить, что так точно будет, рано, мы не видим полной картины. Однако фактом является то, что частный крупный девелопмент в городах перестает существовать. Можно предположить, что для государства это лучший выход, чем наличие обманутых дольщиков.

- Недавно мы опубликовали интервью шведского девелопера, работающего на рынке Санкт-Петербурга, в котором было сказано, что в самой Швеции разрешение на строительство получают пять лет. Причем, было отмечено, что это очень хорошо, так как до какого-то момента на эту процедуру уходило семь лет. Вот тебе и европейская страна. Выходит, мы их в этом вопросе опережаем. У нас получить разрешение на строительство можно и за два года. А вот по объемам строительства, к сожалению, мы их опередить не может. А как вы оцениваете перспективы 2018 года по сравнению с 2017 по вопросу объема ввода жилья? Мы удержимся на уровне прошлого года или сможет продвинуться вперед?

- Вектор развития рынка понятен. Именно поэтому многие компании уже сейчас не начинают новых проектов. Они меняют свою стратегию, свой подход к бизнесу, так как понимают, что им придется жить в рамках проектного финансирования. Стоит также понимать, что не все компании смогут это проектное финансирование получить.  Исходя из этого, объемы ввода жилья будут сокращаться. Так что не стоит ждать от 2018 больших показателей.

- Александр, ситуация в Московской области с затовариванием рынка, скорее всего, вам знакома. Там предложение превышает спрос в 2,5 раза, и на этом основании правительство хочет включить определенный фильтр. Как вы думаете, ограничение нового строительства - это правильный шаг в данной ситуации. Может действительно сперва надо продать то, что уже есть?

- Вообще-то строительство в рамках 214-ФЗ подразумевает, что строят именно то, что продают. Девелоперы не могут строить то, что не продали. Именно поэтому в Подмосковье нет большего объема квартир, которые были бы построены и не проданы. Там есть большой объем предложения на продажу, но это не означает, что эти квартиры покупаются. По этой причине подмосковные девелоперы строят медленнее, чем столичные. Там ниже темпы реализации жилья.

- Скажите, вы уже несколько лет возглавляете Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков. Как сейчас будет функционировать общество в связи с запуском компенсационного фонда долевого строительства? Вы будете работать по-прежнему или ваша работа как-то изменится?

- Мне кажется, что судьба Общества взаимного страхования предрешена. Общество не можем страховать новые объемы. Оно создавалось для одного вида страхования. Соответственно, в 2018 году мы проведем общее собрание, на котором и решим, как жить дальше.

- Создается ощущение, что и судьба компенсационного фонда предрешена. Что будет с ним через три года, когда закончится отведенный президентом период перехода на прямое проектное финансирование? Через три года компенсационного фонда тоже не будет?

- Я думаю, что как раз нет, компенсационный фонд останется. Необходимость в нем отпадет лишь после того, как будут достроены все застрахованные им объекты.

- Александр, ваш коллега Леонид Казинец публично заявлял, что для перехода на 100% проектное финансирование, в стройку необходимо вложить 7 трлн рублей.

- Но если объем строительства сократиться, тогда таких цифр уже не понадобится.

- То есть банки, на ваш взгляд,  потянут?

- Что значит «банки потянут»? Они получат те же самые деньги от дольщиков, только в новой схеме эти деньги будут лежать на эскроу-счетах.

- А на сколько, по-вашему, подорожает тогда жилье? Кто-то говорит, что цена вырастет на 20%, кто-то - на 80%.

- Я думаю, что те, кто называет цифру 80%,  более близки к правде. Вопрос в том, в течение какого периода оценивать подорожание. Я думаю, что за 2-3 года жилье действительно подорожает на 80%.

- Хотелось бы узнать ваше мнение относительно еще одного заявления Леонида Казинца, который утверждает, что с 1 июля 2018 года земля под строительство подешевеет в разы.

- Нет, я так не думаю. Земли больше не становится. Просто люди, которые ею владеют, будут уходить в более длинные схемы реализации.

- То есть земля под строительство не подешевеет?

- Подешевеет, но незначительно. Многое зависит и от самого земельного участка. Участки для большой комплексной застройки точно понизятся в цене, иначе компании не смогут их реализовать. А земля под точечную застройку дешеветь не будет, ее и так мало.

- Возникает вопрос. Если земля подешевеет, то у нас, может быть, начнут строить арендное жилье? Ведь для того, чтобы такие проекты стали интересны бизнесу, земля должна подешеветь значительно.

-  Арендное жилье - это не бизнес, это эксперименты АИЖК. 

- АИЖК говорит, что это бизнес. Призывает приносить деньги и вкладывать в это.

- Мы пока не видели успеха АИЖК. Оно, в принципе, имеет один дом в Москве. Это не является каким-то растиражированным продуктом. Стоит все же признать, что у нас пока этот бизнес не получается.

- Я про это и говорю, что арендное жилье как бизнес пробуксовывает. И все утверждают, что причина этого - дорогая земля.

- И земля дорогая, и ресурсы дорогие, и все дорогое. 

- Александр, не могу не спросить, основав ГК «Основа», какие цели и задачи в России перед ней вы ставили?

- ГК «Основа», как любой предприниматель, ставит перед собой задачу зарабатывать деньги в России, желательно на тех видах бизнеса, где есть возможность большого масштабирования. Это основная наша цель. И она не сводится лишь к одному девелопменту, это огромный спектр интересов, куда входят и детские развлечения, и крипто-проекты. К удачным можно отнести проекты «Зевс», Smart Valley, Atum. Мы постоянно смотрим новые проекты и ищем глобальные стратегии. Безусловно, все они носят коммерческий характер.

- Александр, как известно, девелопмент вас все же не отпускает. Скажите, почему в этом деле ваш выбор пал именно на Чехию?

- Просто так вышло. В европейском девелопменте мы опираемся на партнеров, которые уже имеют там опыт реализации проектов. И именно в Праге у нас есть такой партнер.

- То есть пражские проекты вы делаете в партнерстве?

- Да.

- Там проще строить или тяжелее, если сравнить с нами?

- Смотрите. Срок получения разрешения на строительство в Праге равен 2,5 годам. Но количество требуемых документов меньше, чем в России.

В принципе, Россия копирует девелоперский опыт Европы. И там и здесь две стадии получения разрешения, публичные слушания... Многое совпадает. Единственный большой плюс у них в том, что генплан утвержден, и ты не должен ходить и просить. Если ты в Праге  купил земельный участок под строительство, то ты изначально точно знаешь, что можешь там построить.

- А ипотека там, конечно, дешевле, чем у нас?

- Да. Там ипотечный кредит дают под 2,5 % годовых.

- Мне помнится, год назад вы говорили, что изучаете ситуации и у нас в стране, и за рубежом. Ваш выбор остановился на Чехии. Означает ли это, что в России ни один регион не показался вам выгодным с точки зрения девелопмента?

- У нас девелопмент не является сейчас основным видом бизнеса, поэтому мы для себя определили, что рассматривать будем лишь Москву и ближайшее Подмосковье. Регионы мы пока даже не рассматриваем.

- А что бы вы могли посоветовать начинающему застройщику в России?

- Я бы посоветовал не начинать. Пока не поздно, лучше продать площадки, у кого они уже есть, и поискать другие, более простые, виды бизнеса. Сейчас в девелопменте не время учиться.

- А есть ли вероятность того, что мы вернемся в бурные девяностые или в середину нулевых, когда любые стройки бурно росли?

- Такой вероятности нет. Сейчас у нас доступность к капиталу уменьшилась, уменьшилась также и покупательская способность, а оборачиваемость денег в девелпменте после введения всех поправок упала в 3-4 раза. Этот бизнес на сегодняшний день никак не может стать драйвером роста.

- Вы возглавляете также Технический комитет 144. Какие задачи у комитета на современном этапе?

- Задача - создание технических регламентов. Это плановая работа по регламентированию и стандартизации материалов и подходов их применения в России.

- Александр, вы возглавили этот комитет, потому что у вас большой опыт работы в строительстве или потому что он связывает вас со стройкой, а вы любите это дело и не можете его бросить?

- Я возглавил этот комитет, потому что Родина попросила, и у меня было свободное время. Здесь нет никакой подоплеки, что я люблю это дело и не могу его бросить. Я люблю много дел и у меня есть, чем заниматься.

- Настало время нашего последнего традиционного вопроса. Скажите, если у вас есть свободное время, то как вы его проводите? Какое у вас хобби?

- Мое хобби - семья, рыбалка и боевые единоборства.

- А что бы вы могли пожелать девелоперам на 2018 или даже на 2019 годы?

- Я пожелал бы им выжить. Для тех, кто выживет и сумеет трансформироваться, конец 2018 года станет началом новой истории. А новую стратегию можно будет уже тогда закладывать в планы 2019.

- Александр, большое спасибо за интересный разговор. В свою очередь желаем вам процветания в тех начинаниях, которые уже реализуются, и в тех, которые лишь задумываются.

Беседовал Александр ГУСЕВ, материал подготовила Наталья БУХТИЯРОВА