В Москве остались свободны только 6,5% площадей в бизнес-центрах - «Недвижимость»

Арендаторы разобрали крутые офисы

Во втором квартале на московском офисном рынке, который сейчас находится в руках арендодателей, наблюдается необычное оживление. На него обратили внимание не только крупные девелоперы, занимавшиеся ранее жилищным строительством, но и малый бизнес и частные инвесторы.

  Как рассказала руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова, во втором квартале на московском офисном рынке набрали силу несколько важных трендов. Самое главное  — резко усилилась конкуренция за качественные офисы с отделкой. В первом полугодии 2024 года в Москве купили и арендовали около 800 тыс. кв. м офисов. Из них 160 тыс. кв. м было выкуплено, а 640 тыс. кв. м — отдано в аренду. 

  «Сейчас московский офисный рынок находится в руках арендодателя. Большой спрос на качественные помещения. Поэтому собственники крайне неохотно идут на уступки в переговорах с арендаторами», — сообщила «МК» Белова. С ее слов, доля свободных офисных площадей в среднем по офисному рынку Москвы в январе-июне 2024 года уменьшилась на 4,4 п. п., до 6,5%. При этом объемы ввода в эксплуатацию офисов в Москве в первом полугодии 2024 года увеличились втрое — до 330 тыс. кв. м, в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Еще 430 тыс. кв. м может быть введено во втором полугодии. 

  «В ответ на высокую деловую активность  собственники зданий  продолжают повышать ставки», — отметила аналитик . По ее данным, средняя годовая ставка аренды для класса А составила 26,7 тыс. руб./кв.м., для класса В+ — 21,6 тыс. руб./кв.м.  Наиболее активно сегодня арендуют качественные офисы  государственные структуры, компании из сферы  недвижимости и  IT-сектора. К  ключевым популярным деловым районам (Центральный, Москва-Сити, Ленинградский коридор, Павелецкая) в ближайшее время добавятся Ходынка и Савеловский вокзал. 

  Как считает Евгений Овчинников, директор департамента недвижимости, строительства и эксплуатации OZON, хороший качественный продукт всегда будет востребован не только в центре столицы, но в локациях за МКАД.

 Во втором квартале благодаря стараниям экспертов из «большой пятерки»  на московском рынке обновилась классификация. Появился новый класс Prime. На текущий момент только  шесть бизнес-центров соответствует его критериям (местоположение, принадлежность объекта одному собственнику,  более жесткое соответствие помещений техническим требованиям).

 Набирает обороты самый молодой сегмент сервисных офисов (200-300 кв.м.). Сегодня данный формат в общем объеме офисного рынка Москвы составляет всего 2% (398 тыс. кв. м качественных офисных площадей и 56 тыс. рабочих мест). «Если раньше коворкинги и сервисные офисы рассматривались небольшими компаниями как временное решение, то сейчас как постоянное»,  — подчеркнула Белова. 

   Все больше владельцев малых и средних компаний, имеющих на руках свободные средства, предпочитает не арендовать, а выкупать сервисные офисы. Такие сделки позволяют увеличить стоимость активов и уверенно смотреть в будущее на фоне продолжающейся геополитической турбулентности.

  «Помимо малого бизнеса на офисный рынок обратили внимание и частные инвесторы», — сообщил коммерческий директор О1 Properties Павел Барбашев. По его мнению, ими движет не только желание диверсифицировать  инвестпортфель. Дело в том, что доходы от сдачи московских офисов сегодня гораздо выше, чем от  аренды квартир. Как правило, они выкупают лоты в строящихся бизнес-центрах на этапе котлована.

  «Девелоперы, ранее специализировавшиеся только на жилищном строительстве,  ради повышения маржинальности проектов стали чаще интересоваться проектами, в которых есть офисные помещения.   В первую очередь, их интересуют офисы класса А», — заметила директор коммерческого управления STONE Кристина Недря. По ее словам, с начала этого года стоимость строительства квадратного метра качественной офисной недвижимости увеличилась на 16%, что вызвано дефицитом рабочей силы и ростом цен на стройматериалы. Особенно подскочила стоимость фасадов. «В новых проектах, которые только выходят в рынок, заложена новая себестоимость строительства. В классе А уже не найти  цен ниже 300 тыс. руб. за кв. м», — добавила Недря.

   В конце минувшего июня общий объем предложения офисов класса А составил 5,6 млн кв. м. Текущий сток представлен преимущественно объектами, реализуемыми в аренду — 72% от общего объема или 4 млн кв. м.  Но скоро структура предложения может измениться. «При текущей высокой стоимости банковского финансирования девелоперы предпочитают  строить в Москве офисы под продажу. Количество проектов, ориентированных на аренду, немного», — заметил начальник управления по работе с клиентами недвижимости  банка «Сбер» Арсен Оганджанян.

  В текущем году спрос на покупку строящихся офисных помещений сохранится, — уверена эксперт. Большинство офисов будет реализовано еще до ввода объекта  в эксплуатацию, поэтому ожидать роста доли вакантных офисных площадей не стоит.  По оценке аналитика,  в период с 2024 по 2027 год в столице введут в эксплуатацию 2,5 млн кв. м офисных площадей. 2,2 млн кв. м из которых — офисы на продажу блоками и целиком (1,5 млн кв. м) и штаб-квартиры в собственности (0,7 млн кв. м). При реализации данного прогноза по итогам 2027 года объекты на продажу составят почти половину от общего предложения в классе А — 46%.