Московская недвижимость: настоящий кризис не за горами - «Новости рынка недвижимости»

Что будет с ценами на столичную недвижимость в обозримой перспективе

Нынешняя ситуация на рынке недвижимости не похожа на ситуацию в период кризисов 1998-го и 2008—2009 годов, когда после резкого снижения цен рынок переходил в стадию активного роста. Эпоха дефицита жилья прошла, ее сменила другая, для которой характерен переизбыток предложения при ограниченном платежеспособном спросе. Но самое главное — становится все более очевидным, что это не временное явление, а долгосрочная тенденция.

Квартиры напрасно ждут жильцов

Сегодня главный фактор на рынке недвижимости — переизбыток предложения. В последние годы мы наблюдаем его все явственнее. В 2011—2013 годах предложение находилось на уровне 4—5 млн кв. м, к началу 2015 года оно выросло до 5,9 млн кв. м, в начале 2016 года — до 7,1 млн кв. м. А в январе 2017 года количество предлагаемых квартир на рынке побило абсолютный рекорд, достигнув отметки в 7,5 млн кв. м.

И, как прогнозирует руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, нет никаких признаков того, что в ближайшие два-три года этот показатель существенно снизится. Количество разрешений на строительство не уменьшается. Следовательно, будет построено еще много жилья, причем как в Москве, так и в Подмосковье.

Этот вывод подтверждается и данными объемов готовых новостроек. В 2011—2013 годах их уровень был менее 5%. В 2015 году он вырос уже до 10%. На начало 2017 года этот показатель составил почти четверть от всех строящихся объектов, а в ближайшие два-три года, согласно прогнозам, он может достигнуть половины рынка. При этом, даже несмотря на определенную экономическую стабилизацию и укрепление рубля, роста спроса не наблюдается.

Итог — затоваривание рынка готовой продукцией: большое количество квартир остается нераспроданными. Причем ситуация не «разряжается» даже с учетом снижения цен на недвижимость. Например, на вторичном рынке они за год упали в среднем на 10%, а в новостройках на разных стадиях строительства цены — ниже рыночных. Но если раньше после завершения возведения объекта они вырастали сразу на 30—50%, то сейчас — только на 10—15%.

И когда закончится этот тренд на понижение, пока не ясно, утверждает эксперт Олег Репченко. Сегодня в Москве долларовые цены на недвижимость вернулись на рубежи 2004 года. И если в период окончания двух предыдущих кризисов рынок быстро отыгрывал ценовые падения, сегодня ничего подобного не происходит: ценники на жилье больше не идут послушно вслед за долларом.

Таким образом, «вечный» рост стоимости столичного жилья, стартовавший в благословенные нулевые годы, остановился и повернул вспять. Напомним, что в 1998 году цены достигли дна за два года, а затем начался процесс их восстановления. После кризиса 2008—2009 годов они вернулись к прежним значениям за три года, но нынешнему падению конца-края не видно.

А потому возникший в самом начале становления рынка недвижимости слоган «Московская недвижимость всегда в цене» постепенно утрачивает свою актуальность.

Революция по Форду

С момента начала формирования столичного рынка недвижимости на нем так и не появилось доступного жилья. Квартиры мог приобретать лишь небольшой процент москвичей.

Ситуация чем-то напоминала автомобильный рынок до выхода на него Генри Форда, когда машина являлась скорее роскошью, чем средством передвижения. Как известно, автомобильный магнат кардинально изменил ситуацию, сделав автомобили доступными для большинства населения.

Сегодня в чем-то схожие процессы происходят на столичном рынке недвижимости. Все предыдущие годы на нем полновластно царил продавец, который диктовал свои условия покупателям. Сейчас положение зеркально меняется: рынок превращается в рынок покупателя.

И дело не только в затоваривании — меняется сама структура покупателя. Еще недавно предложение на рынке было обращено в основном к богатым слоям населения, но они уже удовлетворили свой жилищный голод. Сначала эти люди покупали квартиры и дома для себя, потом — для своих детей, затем инвестировали в недвижимость средства в надежде, что эти активы будут вечно дорожать. Но сейчас уже почти никто не покупает сразу десяток квартир, чтобы затем выбросить их на рынок. 

Богатым жилье уже не нужно, пришла очередь думать о простых гражданах. Однако, как реализовать весь излишек, девелоперам не ясно, ведь это можно сделать лишь при резком снижении цен. Но тогда сам строительный бизнес станет убыточным…

Такая ситуация заставляет девелоперов искать нестандартные ходы. Если еще совсем недавно вся недвижимость четко подразделялась на несколько классов, то сейчас это деление стало значительно более дробным, а недвижимость высокого уровня можно приобрести по цене жилья более низкой категории.

Меняется и поведение девелоперов и строителей. Раньше они не задумывались, что строить, будучи уверенными в том, что при любом раскладе все «сметут с прилавка». Теперь — анализируют, какая недвижимость нужна рынку.

— Это весьма позитивный процесс, — считает руководитель отдела маркетинга ФСК «Лидер» Ксения Цаплина. — Если в США строительная компания ясно представляет, для кого именно она строит тот или иной объект, то у нас до последнего времени строители не знали своих покупателей, годами находясь в ситуации, так сказать, острого аналитического голода.

Теперь же девелоперы стараются понимать, кто их потенциальный покупатель. Это сказывается на рынке. Например, стало больше предлагаться малогабаритных квартир. Раньше средняя площадь двухкомнатной квартиры была 60 кв. м, теперь она снизилась до 50 кв. м. Также резко возросло количество студий.

Когда квартиры станут ненужными

Нынешняя ситуация на рынке недвижимости внушает тревогу. Но настоящий кризис может разразиться приблизительно через 15 лет. И вызван он будет демографическим фактором.

Тогда основными покупателями квартир будут немногочисленные представители поколения, появившегося на свет в лихие 1990-е. Помимо того что их и так мало, они окажутся обеспечены жильем сверх всякой меры благодаря своим родителям. По некоторым расчетам, на одного такого жителя может приходиться до трех квартир.   

На самом деле эта проблема может встать перед девелоперами даже раньше. Уже к 2020 году количество потенциальных клиентов «детородного» возраста на рынке недвижимости сократится на 20%. И с каждым годом темпы этого снижения будут только нарастать.

Но это не означает, что покупателей не будет совсем. По словам Ксении Цаплиной, те, кто сегодня купил однокомнатную квартиру, через 5—7 лет захотят приобрести двухкомнатную, а еще через несколько лет — трехкомнатную. Но чтобы не попасть впросак, строителям нужно правильно угадывать с квартирографией домов.

Раньше хорошо продавались однокомнатные квартиры площадью не менее 45 «квадратов». Сейчас спроса на них нет, зато повысился интерес к двушкам. И так — по всей линейке.

Кризис, но не сегодня 

Хотя рынок наконец-то разворачивается лицом к покупателю, он все равно большей частью остается от него отрезанным. Чтобы купить квартиру в Москве, гражданин должен копить деньги в течение 30 лет, отказывая себе в еде и поездках на море. Ипотека же в силу высоких процентных ставок остается для многих недоступной. Неслучайно средний ипотечный кредит равен всего 1,7 млн руб., что, безусловно, недостаточно.

— Хотя в Москве имеет место затоваривание жильем, ситуацию все же не стоит драматизировать, — резюмирует руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова. — В Москве огромный отложенный спрос, а потому избыток предложения постепенно будет рассасываться. А вот через три года, когда произойдет насыщение, положение может обостриться. Возможно, тогда и разразится настоящий кризис.

Что ж, поживем — увидим. Если, конечно, доживем.

Владимир ГУРВИЧ

Фото: mir-realty.com, kvartiravmoskve.ru, ozery.info, realty.dmir.ru