Ввод жилья–2017: почему Минстрой занижает прогнозы — чтобы лучше отчитаться? - «Новости рынка недвижимости»

Анализ ситуации на рынке ипотеки и жилищного строительства и прогноз на 2017—2020 годы  

Несколько дней назад на встрече с медиками в Брянске Президент России Владимир Путин пообещал, что государство продолжит в той или иной форме софинансирование ипотеки. Ранее министр строительства и ЖКХ Михаил Мень спрогнозировал, что к концу 2017 года ставки по ипотеке упадут до уровня ниже 10%.  Со сходным прогнозом выступил и глава Сбербанка Герман Греф, заявивший, что в нынешнем году процентные ставки по ипотеке в Сбербанке выйдут на рекордно низкий уровень.

От шока рынок пока так и не оправился

В декабре 2016 года средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам в рублях стала самой низкой за последние пять лет, составив 11,55%. Хотя некоторые эксперты и заявляют о рекордных показателях, это не совсем так: минимальное значение средней месячной ипотечной ставки было достигнуто в далеком 2011 году: 11,4% (в ноябре). И несмотря на низкие ставки, общий объем ипотечного кредитования в тот период был вдвое ниже, чем сейчас.

Характерно, что в начале 2017 года так и не последовало закрепления достигнутого к концу прошлого года тренда по снижению ипотечных ставок: средняя ставка по рынку в январе выросла до 11,84%, данные за февраль пока не вышли.

Рекордные значения по объемам выдачи ипотечных кредитов были достигнуты в 2014 году: свыше 1 млн кредитов за год на общую сумму более 1,73 трлн руб. Рост ставок на фоне экономической неопределенности привел к резкому сжатию рынка ипотечного кредитования: в 2015 году количество и объем выданных кредитов сократились более чем на треть.

От шока рынок не оправился до сих пор: несмотря на 27-процентный рост объемов кредитования в 2016 году отставание от рекордного 2014 года все еще остается весьма существенным — более чем на 15%. И это притом что среднегодовая ставка по ипотечным кредитам в 2016 году сравнялась со средним уровнем 2014 года.

Из этого напрашивается однозначный вывод: сами по себе ставки кредитования — далеко не главный фактор для покупки жилья по ипотеке. Гораздо более важными факторами являются ожидания изменений в экономической ситуации, динамика доходов населения и доступность жилья (то есть отношение средней цены стандартной квартиры к среднегодовому доходу семьи).

Главные факторы покупки жилья

К слову, за последние годы доступность жилья существенно выросла. Если в 2005 году среднегодовой коэффициент доступности жилья превышал 5 лет, то к 2015 году он составил около 2,5 лет. В 2016 году впервые за 10 лет доступность жилья в связи с падением доходов населения снизилась даже на фоне минимального роста цен на жилую недвижимость. Ведь рост доступности жилья обеспечивает увеличение объемов жилищного строительства, наиболее явно эта зависимость стала проявляться с 2009 года: корреляция между двумя показателями превышает 80—90%.

Второй важнейший фактор, определяющий ситуацию, — доходы населения. А они падают уже два года подряд. В 2015 году реальные располагаемые денежные доходы населения снизились на 4,3%, в 2016 году — еще на 5,6%. На ближайшие три года Министерство экономического развития планирует минимальный рост доходов населения: в пределах 0,2—0,8% в год. При этом характерно, что динамика роста ВВП ожидается более благоприятной: на 0,6—2,1% в год, то есть рост экономики на государственном уровне планируется в значительной степени обеспечивать за счет сжатия потребительских возможностей населения.

Напомним, что с 2011 года, когда стабилизировалась ценовая динамика на рынке недвижимости и повысилась доступность жилья, динамика строительства жилья наконец-то начала обгонять динамику реальных доходов. По нашим оценкам, это произошло за счет вывода на рынок ранее накопленных средств населения и расширения возможностей привлечения кредитных ресурсов на покупку жилья.

Неточные прогнозы строительного ведомства

В 2016 году падение доходов оказалось пропорциональным сокращению ввода жилья. По имеющимся оперативным данным, в 2016 году ввод жилья составил 79,8 тыс. кв. м, что на 6,5% меньше, чем в 2015 году. После уточнения годовых данных предварительный показатель, как правило, увеличивается примерно на 5%, то есть можно утверждать, что годовой ввод жилья в 2016 году составил порядка 82—84 млн кв. м.

Стоит отметить, что прогнозы Минстроя относительно ввода жилья оказываются крайне неточными. Так, в декабре 2015 года Минстрой прогнозировал снижение ввода жилья по итогам 2015 года на 11%, по факту же прирост составил 1,4%.

На 2016 год прогнозировался спад на 20%, однако уже в июле 2015-го ведомство скорректировало прогноз падения до 10% (77 млн кв. м). Фактически же, по итогам 12 месяцев 2016 года, спад составил всего 6%, было введено 80 млн кв. м жилья, причем, повторяем, это еще не окончательный показатель.

Почему ведомство, имеющее полный объем информации о текущем состоянии рынка, о проектных декларациях застройщиков и стадиях реализации этих проектов, не может обеспечить более достоверные прогнозы, это большой вопрос.

А что думают независимые аналитики?

В отличие от Минстроя предыдущий годовой прогноз экспертов агентства «Амикрон-консалтинг» оказался достаточно обоснованным и реалистичным: его точность составила порядка 95%, что с учетом крайне нестабильной ситуации в экономике и не слишком высокого качества прогнозов госорганов является очень хорошим показателем.

Сбылись и прогнозы аналитиков агентства относительно основных трендов развития рынка в 2016 году: ужесточения государственного регулирования отрасли, ухода с рынка ряда игроков, расширения работы строительных компаний с банковским сектором, сохранения низких темпов роста цен на жилье и т.д.

Прогнозы независимых экспертов относительно дальнейшего развития строительного рынка также позитивны. В случае благоприятного развития ситуации в экономике в 2017—2019 годах жилищное строительство будет расти на 2—4% в год, считают они. К 2020 году ввод жилья в России может достигнуть 95—100 млн кв. м. Однако этот показатель достижим лишь в случае позитивной динамики реальных доходов населения при условии сохранения низкой ценовой динамики на рынке жилья, развития ипотеки, рационального государственного регулирования.

А вот значимого повышения цен на рынке жилья эксперты не прогнозируют, поскольку нет причин ожидать быстрого роста платежеспособного спроса. В то же время продолжится процесс ужесточения государственного регулирования рынка, его консолидации, с рынка будут уходить небольшие и неэффективные застройщики.

Усилится тренд на развитие рынка ипотечного кредитования. К слову, ипотечные заемщики являются одной из самых дисциплинированных категорий банковских клиентов: несмотря на сложные экономические условия, в 2015 году прирост доли просроченных ипотечных кредитов был минимальным. В 2016 году этот показатель вновь снизился, составив менее 1,6%.

В случае если рост доходов населения будет выше ожидаемого, динамика жилищного строительства может быть еще более благоприятной. Для огромного числа российских граждан наличие недвижимости в собственности является важнейшей социальной потребностью, гарантией стабильного будущего. А для многих приобретение недвижимости становится целью всей жизни и подлинным мерилом жизненного успеха.

Ольга КИЮЦИНА