Стройкомплекс Петербурга–2016: строим и продаем без признаков благоустройства - «Строим Город»

Как чувствуют себя строители города на Неве

Противоречивые тенденции в развитии строительного комплекса обсуждались на XIV съезде строителей Санкт-Петербурга, прошедшем на днях в Выставочном комплексе «ЛЕНЭКСПО». С одной стороны, растет объем работ, с другой — явно запаздывает формирование социальной инфраструктуры и комфортной городской среды.

Буря и натиск

— Наши строители достойно завершают 2016 год, — сообщил аудитории профессионального форума вице-губернатор Санкт-Петербурга по вопросам капитального строительства, реконструкции, архитектуры и градостроительства Игорь Албин. — Объем работ, выполненных за 10 месяцев, оценивается в 327,4 млрд руб., что составляет 105,7% к уровню 2015 года. Строительная отрасль обеспечивает 7% валового регионального продукта (ВРП).

По данным Росстата, Петербург — одна из наиболее инвестиционно привлекательных территорий в стране. Среди субъектов РФ северная столица занимает 3-е место по площади сданного в эксплуатацию жилья, уступив 1-ю и 2-ю позиции Московской области и Краснодарскому краю.

За период с января по ноябрь 2016 года в Петербурге построено 730 домов на 35 тыс. квартир, обеспечивших первичный рынок недвижимости 2,2 млн кв. м жилья, что составляет 102,1% по сравнению с аналогичным периодом 2015 года.

Тем не менее динамика роста новых жилых кварталов не совпадает с вялым темпом формирования городской среды. Показателен пример Шушар — поселка, вошедшего в городскую черту Санкт-Петербурга. Весной 2014 года его жители обратились с письмом к Президенту России Владимиру Путину с требованием остановить жилищное строительство и направить к ним независимую комиссию.

Среди высотных зданий, в которых покупают квартиры молодые петербуржцы, не нашлось места для детской поликлиники, детских садов и школ. СМИ тут же охарактеризовали ситуацию в Шушарах как «градостроительный геноцид».

За два года численность населения Шушар увеличилась почти на 12 тыс., превысив 55,3 тыс. человек. Жители микрорайона по-прежнему испытывают неудовлетворенную потребность в социальной инфраструктуре, рекреационных зонах и спортивных сооружениях. До сих пор не решена проблема транспортной доступности.

Так люди стали заложниками дисбаланса в развитии строительного комплекса.

Толика футуризма

Границы города расширяются. Только в первом полугодии 2016 года Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (Госстройнадзор СПб) выдала 79 разрешений на строительство объектов суммарной площадью свыше 7 млн кв. м — вчетверо больше, чем в прошлом году. К исходу сентября их количество возросло до 119. Что произойдет с общественными пространствами?

В ближайшие 10 лет лидеры строительного бизнеса намерены реализовать более 150 проектов по развитию социальной инфраструктуры в партнерстве с органами государственного и муниципального управления. Треть соглашений на общую сумму свыше 46 млрд руб. будет заключена по итогам текущего года.

Промышленные зоны Санкт-Петербурга

В 2017 году результаты взаимодействия власти и бизнес-сообщества должны обрести форму схем территориального планирования и градостроительного зонирования. В среднесрочной перспективе такие методы станут привычными инструментами градостроительной политики и войдут в методологию разработки Генерального плана Санкт-Петербурга на период до 2043 года.

В пределах Петербурга предполагается создать порядка 60 транспортных узлов. От съезда с Западного скоростного диаметра (ЗСД) в районе улицы Благодатная до правого берега Невы проектируется платная вылетная магистраль, Витебский вокзал и аэропорт Пулково свяжет линия «Аэроэкспресса», строительство которой планируется начать во второй половине 2018 года.

Петербург сочетает черты историко-архитектурного музея под открытым небом и современного мегаполиса. Девять архитектурных студий и мастерских из России, Голландии, Финляндии и Норвегии были привлечены к разработке концепции преобразования «серого пояса» — заброшенной промзоны в южной части города вдоль рек и каналов. Пришло время находить и привлекать инвесторов, способных осмыслить и воплотить самые смелые и оригинальные идеи.

MLA+, Голландия. Концепция развития «Серого пояса»

Для осуществления замыслов нужно модернизировать нормативную базу регулирования отрасли. В нынешнем состоянии она отражает реалии давно ушедшей эпохи. Некоторые коррективы в планы застройщиков внесет охранное законодательство. С 15 января 2017 года в Петербурге вступит в силу областной закон о генеральном плане и утвержденных границах охранных зон культурного наследия. Будут введены новые регламенты землепользования и высотные ограничения для объектов в историческом центре города.

Новая реальность

Между тем проблем в строительстве города на Неве хватает.

— Медленное продвижение вперед на фоне снижения темпов развития отрасли в целом — так можно определить реальность, в которой оказались петербургские строители, — отмечает вице-президент Союза строительных компаний «Союзпетрострой», д.э.н. Лев Каплан. — Можем ли мы с уверенностью говорить о стратегическом развитии на среднесрочную и долгосрочную перспективу в этих условиях?

Лев Моисеевич напомнил коллегам о том, что кроме относительных показателей есть другие аспекты развития отрасли, в частности технологический рост. Уход с рынка молодых и перспективных игроков из-за грозящего им банкротства может обернуться невосполнимыми потерями. Ведь переход на Федеральную контрактную систему (ФКС), начавшийся в 2016 году, ограничил их конкурентоспособность. Доля малых и средних компаний на строительном рынке России уже сейчас не превышает 10%.

С принятием 372-ФЗ, отменившего обязательное членство в СРО для субподрядчиков, многие стали от него отказываться.

— Взносы  в условиях кризиса стали для предприятий непосильным бременем, — сетует вице-президент НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга», координатор НОСТРОЙ по Санкт-Петербургу Алексей Белоусов. — Необходим алгоритм взаимоотношений застройщиков с предпринимателями и внятный механизм конкурсных процедур, который обеспечит им полноправное участие в исполнении подрядов.

По данным НОСТРОЙ, к началу декабря потери компенсационных фондов уже составили 7,3 млрд руб. Достаточность средств подтвердили только 11 из 29 СРО. Сейчас Нацобъединение готовит методические рекомендации и разъяснения по 372-ФЗ. Вполне очевидно, что система саморегулирования отрасли не отвечает требованиям времени.

За «доступ к делу»

Съезд прошел гладко, без явных столкновений интересов и жарких дискуссий. Только отдельные моменты напоминали о противоречиях, хорошо известных каждому строителю и характерных для любого областного центра России — тем более города федерального значения.

Крупные инфраструктурные объекты, которые возводятся на деньги из государственного бюджета, наращивают показатели и вливают «свежую кровь» в строительный комплекс, но не оздоравливают — напротив, выявляют пороки производственного процесса и системы сложившихся взаимоотношений между его участниками.

Самый яркий тому пример — футбольный стадион «Зенит-Арена» в западной части Крестовского острова, где было задействовано более 60 строительных, проектных и изыскательских организаций (4,5 тысячи человек). Проект неоднократно дорабатывали — каждый раз с повышением стоимости, а срок окончания работ задержали на семь лет — с конца 2009 года до даты, обнародованной в день XIV съезда петербургских строителей: 26 декабря 2016 года.

Строительный рынок Петербурга монополизирован. Около 90% процентов жилья строит «горячая десятка» крупных игроков. Тренд по  умолчанию — протекционизм. Управляющие компании приобретают участки земли у города или у предприятий-банкротов, заказывают проекты архитекторам, приближенным к руководству, самостоятельно находят источники финансирования и сами продают квартиры.

Если разобраться в том, что фактически представляет собой российский девелопмент, то возникают закономерные сомнения в статусе лидеров рынка. Комплексным освоением территорий «избранные» себя не перегружают. Отсюда частоколы высотных зданий с отсутствием каких-либо признаков благоустройства вокруг. Застройщики спешат заработать деньги, чтобы окупить официальные производственные затраты и неофициальные платежи за «доступ к делу». Видимо, существующие ценовые сговоры завышают стоимость жилья, рассчитанного на беднеющий средний класс.

К сожалению, пока все предположения о возможном снижении ипотечной ставки до 7%, высказанные участниками съезда, — это не более чем утопия. В условиях, когда четверть населения страны (17 млн человек) одновременно выплачивают по пять и более кредитов, трудно ожидать скачка покупательной способности. Ни навязчивая реклама в социальных сетях, ни другие маркетинговые уловки не дадут эффекта при прогрессирующем сокращении потребительского кредитования в 2014—2016 годах. Жилищному рынку, похоже, грозит кризис перепроизводства.

Светлана КОРЕЛЬСКАЯ

Фото: archi.ru, pan-landyshi.ru, fotki.yandex.ru